Последнее время рынок недвижимости начало настолько серьезно штормить, что возникают вполне законные опасения, как бы он не пошел ко дну. Непомерные аппетиты застройщиков, работников банковского сектора и продавцов вторичного жилья сделали свое «черное дело». Квадратные метры стали стоить так дорого, что потенциальные покупатели начали от них отказываться – несмотря на острую нужду в квартирах.
Говорить о «преступном» сговоре строителей с банками, состоявшем в «разогреве» рынка, сознательном завышении стоимости жилья, которая компенсировалась единственным выходом – кредитом в финучреждении, даже как-то неловко. Расчет застройщиков и банков был прост – заплатят любую цену, выхода нет. Мы будем постепенно увеличивать цену квадратного метра, а банки – выдавать пожизненные кредиты. Многие экономически неграмотные слои населения попались на эту удочку. В особенности, речь идет о приезжих, которые носом рыли землю, беря кредиты под любые проценты и не особо заботясь о способе их погашения (нужно было выплатить как минимум стоимость двух квартир).
Теперь Бобик сдох. Во-первых, ужесточены требования к выдаче кредитов, во-вторых, их не дают больше чем на 10 лет. В-третьих, не все клиенты могут потянуть выплаты под 15% годовых в американской валюте.
С середины июня представители девелоперских компаний начали осторожно говорить о застое на рынке новых квартир. Через некоторое время уважаемая компания SV Development выступила с заявлением, в котором прямо заявляла о возможном крахе рынка. Заявление напоминало «обращение к советскому народу», но суть его от этого не менялась. Аналитики заговорили не просто о застое, а о глобальном кризисе на рынке строительства. Получалось, что если Ющенко, Тимошенко и прочие власть предержащие не вмешаются в решение проблемы, то начнутся необратимые процессы.
На поверку «необратимые процессы» вылились в постепенное удешевление квартир, как на первичном, так и на вторичном рынке. Ничего страшного не произошло. Просто квартиры начали падать в цене, поскольку даже обезумевшим покупателям связали руки невыдачей кредитов, а заплатить сразу 100-150 тыс. у.е. за квартиру может только мини-олигарх.
Масла в огонь подлили вспыхнувшие с новой силой споры о чрезмерной рентабельности компаний-застройщиков. Собственно, о том, что цены завышены в 2-3 раза, говорили давно. Строители, понятно, отнекивались, утверждая, что зарабатывают копейки. Потом заговорили эксперты.
«Дефицит оборотных средств и снижение прибыли провоцируют конфликты среди собственников (строительных компаний). Я думаю, мы можем ожидать всплеск рейдерства и мошенничества в строительной отрасли уже в самое ближайшее время», – сказала генеральный директор Бюро строительных технологий Наталья Дзюба. Еще два года назад, по ее словам, «уровень рентабельности строительного бизнеса на уровне 300% был реальностью», тогда как на настоящий момент сия рентабельность упала до 80-90%. «К такому резкому падению прибыльности строительные компании не готовы», – отметила эксперт.
Привести более убедительные доказательства жадности строителей сложно. Ведь они не могут не только закончить некоторые объекты. Девелоперы молчат о том, что около половины квартир в новых домах не находят своих покупателей. О том, что они вынуждены нанимать расклейщиков фальшивых объявлений «куплю квартиру», дабы создать видимость спроса. Так что о росте последнего над предложением говорить просто неприлично.
Если отбросить истерию застройщиков и трезво посмотреть на вещи, рынок недвижимости попросту просядет, и квартиры на первичном и вторичном рынке будут продаваться на 20%-30% дешевле. Тогда кривая спроса и предложения пересекутся в некой точке. Если же продавцы не станут снижать цены, то они попросту ничего не смогут продать, и не получат вообще никаких денег.
Выходит, даже в Украине могут действовать элементарные экономические законы соотношения спроса и предложения. В частности, так называемая теория эластичности цен, когда товары дешевеют, если их перестают покупать. Одним из наиболее показательных примеров этого может послужить ситуация в Казахстане, где после всемирного финансового кризиса многие застройщики ушли с рынка, но жилье подешевело в среднем на 40%. Что касается Украины, если в ближайшее время спрос и дальше будет падать, то с рынка уйдет спекулятивный капитал, который вложили в квартиры в надежде заработать. Так или иначе, осенью следует ожидать падения цен на недвижимость. Вопрос только в том, насколько она подешевеет.
Хотелось бы привести еще один аргумент в пользу падения спроса. Многие СМИ постоянно муссируют тему сокращения населения Украины. Факт, конечно, достаточно грустный, но значит, и квартир нужно теперь меньше. Хотя на самом деле дефицит квартир, повторюсь, создан искусственно. Ну не могла однокомнатная квартира, которая стоила в 2000 году 15 000 у.е., объективно подорожать до 100 000 долларов несмотря на все мировые тенденции. Вывод один: зажравшиеся строители должны сбавить обороты.
Автор – Артем Шаронов
Источник – http://24.ua