В Соединенных Штатах Америки еще во времена Ф.Рузвельта начала складываться разветвленная система ипотечного кредитования жилищного строительства и приобретения жилья в собственность. Сегодня система финансирования жилья в США – это сложный рынок общенационального масштаба, на котором действует огромное число учреждений, включая ипотечные банки, сберегательные и кредитные ассоциации, коммерческие и сберегательные банки, страховые компании, пенсионные фонды и т.п. Решающим фактором успеха в данном направлении оказались мероприятия по формированию вторичного ипотечного рынка, что решило главную проблему жилищного финансирования – проблему кредитных ресурсов.
С этой целью в разные годы были созданы специализированные организации – Федеральная национальная ипотечная ассоциация (Fannie Мае), Корпорация жилищного кредитования (Фредди Мэк) и Правительственная национальная ипотечная ассоциация (Ginnie Мае) Федеральная Национальная Ипотечная Ассоциация была учреждена Американским правительством в 1938 году. Она начинала как филиал государственной корпорации Reconstruction Financ Corporation. Сначала она была названа National Mortgage Association of Washington Вашингтонская Национальная Ипотечная Ассоциация. Однако в том же году ее название изменилось на Federal National Mortgage Association (Fannie Мае) – Федеральная Национальна Ипотечная Ассоциация. Главной целью Fannie Мае была покупка и продажа закладных, застрахованных Federal Housing Administration (FHA) – Федеральная Жилищная Администрация.
В 1954 году Fannie Мае стала корпорацией со смешанной собственностью: ее обыкновенные акции находились в частном владении, а привилегированные – в собственности государства. В 1968 году Федеральная Национальная Ипотечная Ассоциация была разделена на два отдельных предприятия. Одно из них сохранило название Fannie Мае, изъяв из обращения государственные акции и став полностью коммерческим налогоплательщиком и полностью частной компанией. Ее акциями торгует Нью-йоркская биржа. Другое предприятие стал Государственной Национальной Ипотечной Ассоциацией (Government National Mortgai Association – GNMA – или Ginnie Мае) – государственная корпорация, созданная для управления ипотечными программами, которые не могли бы развиваться в частном секторе.).
Все эти организации наделены полномочиями покупать ипотечные кредиты на жилье и под государственную гарантию или государственное страхование выпускать ценные бумаги, обеспеченные выкупленными ипотечными кредитами.
Рынок долговых обязательств, выпущенных этими организациями, является сегодня крупнейшим в мире по объему обращающегося на нем капитала. По оценкам экспертов, он достиг в начале 90-х годов почти 3,5 трлн. долларов, что значительно превышает соответствующие показатели, например, рынка американских правительственных ценных бумаг (1,9 трлн.) или корпоративных облигаций (1,4 трлн. долларов). Сегодня Fannie Мае – крупнейшая национальная корпорация по активам, а также крупнейших источник обыкновенных ипотечных фондов в США. Акциями Fannie Мае торгует Нью-йоркская Биржа и другие крупные фирмы. Ее акции находятся среди наиболее активно продаваемых. Они также перечисляются в Каталоге Standard & Poor’s 500 Composite Stock Price Index.
Fannie Мае помогла 8,5 млн. семей купить дома в 1980-х и планирует помочь еще более чем 12 млн. в 1990-х. Более того, она собирается предоставить 1 триллион долларов США на целевое кредитование для 10 млн. домов к концу десятилетия. Целевое кредитование будет служить для семей с низкими и средними доходами, меньшинствам, новым иммигрантам, жителям центральных городов и других территорий, а также людям, особо нуждающимся в жилье. С момента своего образования в 1938 году Fannie Мае предоставляет постоянный источник ипотечного финансирования для покупателей жилья путем инвестирования закладных из институтов, выпускающих их, таких как сберегательных и заемных, ипотечных компаний и коммерческих банков.
В Канаде ипотечные банки являются традиционным видом кредитных институтов. Они занимаются главным образом кредитованием операций с недвижимостью, а также инвестициями в долгосрочные ценные бумаги государства и корпораций. Вначале объектом их деятельности было кредитование сельского хозяйства под залог земли, впоследствии – кредитование жилищного строительства. В Аргентине эффективная схема ипотечного кредитования реализована при помощи Всемирного Банка. Обобщенный вид схемы выглядит следующим образом:
Правительство создает гарантийный Фонд для облигаций (долговых обязательств), эмитируемых банками-участниками проекта. Мировой Банк для создания Фонда предоставляет 15-летний заем (включая 7-летнюю отсрочку платежа) на сумму 500 млн. долларов США. Фонд выдает гарантии по ценным бумагам, эмитируемым субъектами ипотечного рынка. Гарантии по паям участия в пулах ипотечных кредитов ипотечных банков. Плата за гарантию – 5% от суммы кредита. Сертификаты паев имеют единый стандарт и номинированы к валюте кредита Всемирного Банка.
Гарантийный Фонд создается для того, чтобы выкупить у банков-участников проекта выпущенные ими облигации в случае, если у банков нет возможности поддерживать их курс ввиду спада на рынке. Расчет с Фондом производится во всех случаях, когда банки решают воспользоваться своим правом, зафиксированным в соглашении с Фондом, продать ему свои ценные бумаги.
Банки-участники эмитируют номинированные к курсу США облигации для того, чтобы аккумулировать денежные средства для кредитования инвестиционных проектов (как в области производственного, так и жилищного строительства). Эмитент по согласованию с гарантом (Фондом) может выбрать вид эмитируемых облигаций. Обобщая опыт развития ипотечного кредитования в зарубежных странах, следует отметить, что именно ипотечное кредитование явилось одним из основных факторов экономического развития в США (новый курс Рузвельта), в Германии (послевоенные реформы Эрхарда), в Аргентине (“план Ковальо”) и в Чили (реформы Пиночета).
Смотрите также: