Іпотеку під пільгових 3% можна отримати як на готове житло, так і на квартири на первинному ринку. Однак, тільки 10% новобудов у Києві та столичному передмісті акредитовані на участь у програмі «єОселя». Розповідаємо, чому люди мають такий вузький вибір квартир і що можуть придбати під залучений кредит.
Скільки кредитів планують видати у 2023 році
Програма пільгової іпотеки «єОселя» стартувала у жовтні минулого року. За перші чотири місяці після її запуску, згідно зі статистикою Мінекономіки, видано 784 кредити на суму понад 1 млрд грн. Найбільше схвалень отримали військовослужбовці та силовики — 653 кредити, або 83% від загальної кількості. Медиків виявилось лише 69, вчителів — 52, а науковців — всього 10.
Цього року чиновники обіцяють видати 12−15 тис. пільгових іпотечних кредитів. Бажаючі їх отримати вже є.
«Стежу за динамікою програми і бачу, що загальний попит на єОселю продовжує зростати. З початку запуску послуги в мобільному застосунку „Дія“ понад 11 тисяч громадян подали заявки до банків-учасників. Ще майже 25 тисяч — подано до 21 грудня 2022 року. Загалом, за заявками, поданими з початку роботи програми, є понад 10 тисяч попередніх позитивних рішень банків-партнерів»,
— зазначала Юлія Свириденко на своїй сторінці у фейсбуці.
Для здійснення масштабного кредитування Кабмін наприкінці минулого року докапіталізував держкомпанію «Укрфінжитло», яка займається реалізацією програми «єОселя», на 30 млрд грн, шляхом випуску ОВДП.
Передбачається, що програма, принаймні, частково допоможе вирішити проблему українців із житлом та запустити іпотечний бум в Україні.
Умови «єОселі»: що змінили після невдалого старту «Доступної іпотеки 7%»
Програма «єОселя» є свого роду оновленою версією «Доступної іпотеки під 7%». Остання була запущена восени 2021 року, але не виправдала покладених на неї очікувань. Залученість населення виявилася дуже низькою, оскільки реальні вимоги банків до позичальників були набагато жорсткішими, ніж умови, які озвучував уряд.
В «єОселі», за словами учасників ринку, враховані основні недоліки попередньої іпотечної програми.
«єОселя» має ряд переваг: змінилися правила щодо фінансування («Укрфінжитло» відразу виплачує продавцю нерухомості всю суму), збільшена площа на одну особу та сума позики до 6 млн грн“,
— пояснює Ірина Міхальова, директорка з маркетингу Alliance Novobud.
Умови «єОселі» передбачають можливість придбання 52,5 кв м на учасника програми плюс 21 кв м. на кожного члена родини. Вартість 1 кв м загальної площі житла не має перевищувати середню вартість спорудження житла у регіоні, визначену Мінрегіоном, помножену на коефіцієнт:
- 2,5 — для міст-мільйонників (Київ, Дніпро, Львів, Одеса та Харків),
- 2 — для обласних центрів, міст із населенням понад 300 тис. осіб,
- 1,75 — для міст із населенням від 100 тис. до 300 тис.
Наприклад, для Києва гранична вартість квадратного метра для квартири має становити 46,7 тис. грн (18 704 грн х 2,5), максимальна сума кредиту для людини без родини — 2,45 млн грн (46 700 грн х 52,5).
Втім, якщо вартість 1 кв м або площа бажаної квартири більші за визначені умовами програми, позичальник все одно може претендувати на пільговий кредит. Але у цьому випадку доведеться різницю додати до початкового внеску. Загалом, банки-учасники визначають максимальну суму кредиту від 4 до 6 млн грн. Зараз у програмі беруть участь п’ять банків: Ощадбанк, Приватбанк, Укргазбанк, Скай Банк та Глобус.
Недоліки «єОселі»
Саме розмір першого внеску експерти називають одним із головних перешкод для участі в програмі пересічних українців: він має бути не менш як 20%, але кожен банк висуває свої вимоги. Наприклад, в Ощадбанку кредит можна отримати, якщо вносиш не менше 20% від загальної вартості житла, що купується, у Приватбанку — від 30%, у банку Глобус — від 40%.
Складним і тривалим залишається й процес оформлення угоди. Після погодження права на участь в «єОселі» покупець має зібрати стос документів, які підтвердять його платоспроможність та відсутність нерухомості понад 52,5 кв м у власності.
Ще один обов’язковий етап — оцінка обраної квартири професійними оцінщиками та реєстрація відповідного звіту на сайті Фонду державного майна. Лише цей етап, за словами експертів, може тривати місяць.
«Загалом, виходячи з практики, період, який необхідний для купівлі житла в рамках „єОселі“, складає 2−3 місяці. Це дуже довго. З нашого досвіду, працювати за програмою „Доступна іпотека 7%“ було простіше в плані збору документів та оцінок»,
— вважає Анна Анісімова, керівниця відділу інвестицій та аналітики компанії «Інтергал-Буд».
До того ж, взяти участь в програмі й придбати житло під 3% річних поки що можуть лише представники окремих професій: військовослужбовці, силовики, медики, педагоги та науковці, що працюють у державних та комунальних закладах.
У 2023 році планується суттєво розширити цей перелік. Але поки що інші категорії можуть претендувати лише на пільгові державні 7%.
Що гальмує залученість первинного ринку до «єОселі»
Програма поширюється як на готове житло, так і на квартири на первинному ринку.
Із «вторинкою» «єОселя» працює успішніше. За перші чотири місяці від старту програми 70% кредитів видано саме на вторинне житло.
З первинним ринком житла не так все просто: забудовник може брати участь в «єОселі», якщо йдеться про вже введені в експлуатацію обʼєкти. При цьому житло має відповідати чітким критеріям, а такого на ринку не так вже й багато.
«Якщо девелопер бажає стати учасником програми, він, щонайменше, повинен мати, що запропонувати на продаж. Зазвичай, непроданих квартир на момент завершення будівництва залишається вкрай мало»
— зауважує Анна Анісімова, керівниця відділу інвестицій та аналітики компанії «Інтергал-Буд».
Під програму підпадає також недобудоване житло, але до нього висуваються суворі вимоги. Найперше — це те, що об’єкт має бути акредитованим банком та ПрАТ «Укрфінжитло».
«Є акредитація забудовників у банківських установах, які уповноважені видавати кредити в рамках програми для житла, що будується. З ким із забудовників працювати та за якими житловими проєктами — обирає сам банк, тож саме він проводить акредитацію на своїх умовах. Далі банк подає погоджені зі свого боку списки партнерів та будівельних об’єктів в «Укрфінжитло». Наразі ця частина програми лише готується до запуску»,
— пояснює Ірина Міхальова, директорка з маркетингу Alliance Novobud.
За словами девелоперів, пройти акредитацію непросто.
«З нашого досвіду, можемо сказати, що вимоги до „первинки“ досить жорсткі. Об’єкти повинні мати високу будівельну готовність, біля 60%, а терміни введення в експлуатацію — заплановані на 23−24 рік»,
— каже керівниця відділу інвестицій та аналітики компанії «Інтергал-Буд».
До сьогодні дозвіл на участь в програмі «єОселя» з житловими проєктами, які будуються, вдалося отримати лише декільком забудовникам, зокрема Інтергал-Буд. Хоча, як стверджують експерти, потенціал саме такого житла колосальний. Адже тут і нижча ціна, і можливість ширшого вибору житлових комплексів, планувань тощо.
У яких новобудовах можна обирати житло
За статистикою ЛУН, зараз у Києві та столичному передмісті радіусом 20 км відкрито продажі у 686 ЖК, із них тільки у 75 проєктах можна придбати житло за програмою «єОселя». Більшість із них — це вже готові об’єкти. Акредитованих (на етапі будівництва) — лише декілька.
«Фактично, акредитацію отримують не забудовники, а будинки, в яких вони можуть запропонувати квартири на продаж в рамках програми. Оскільки непроданих квартир у готових будинках мало, складається враження, що не всі девелопери хочуть долучитись або отримують таку можливість. Насправді ж, вони не мають, що запропонувати потенційним покупцям»,
— коментує Анна Анісімова.
В Інтергал-Буд, наприклад, кажуть, що мають досить цікаві житлові комплекси, в яких набирається необхідна кількість готових квартир для участі у програмі.
«Наразі лише у столичному регіоні підходять квартири в 21 будинку. Це будинки в житлових комплексах „Нивки-Парк“, „Причал 8“, „Сирецькі сади“, „Академ Квартал“, „Озерний гай Гатне“, „Теремки“ та SKY AVENUE. Два будинки у ЖК „Нивки-Парк“, 10 та 11, є одними з перших об’єктів незавершеного будівництва, які отримали акредитацію на участь в „єОселя“. Сумарно це майже три сотні квартир для продажу за держпрограмою»,
— інформує Анна Анісімова.
Про залученість до програми «єОселя» з перших днів її старту повідомив також Alliance Novobud. Наразі девелопер пропонує житло у введених в експлуатацію будинках броварських житлових комплексів Krona Park II (4 будинки) та Madison Gardens (2 будинки).
Втім, як повідомила Ірина Міхальова, директорка з маркетингу Alliance Novobud, вже до кінця лютого компанія планує отримати акредитацію щодо кредитування житла, що будується. Таким чином, перелік доступних квартир для придбання за програмою «єОселя» значно розшириться.
«Мінфін» промоніторив, хто із забудовників, які брали участь в останніх рейтингах Києва та передмістя, вже отримали акредитацію у «єОселі», та що, і за якими цінами пропонують.
Отже, згідно даних, які вдалося знайти на сайтах забудовників, сервісах ЛУН та DOM.ria, станом на кінець лютого житло у кредит під програму «єОселя» інвесторам доступне тільки у 25 столичних проєктах. Вартість квадратного метра стартує від 29 тис. грн та сягає 99,3 тис. грн. Пропонована площа від 27 до 174 кв м.
У населених пунктах — супутниках Києва в «єОселі» акредитовано 50 ЖК. Найбільший вибір в Ірпені та Софіївській Борщагівці, тут квартиру можна придбати в кредит під 3% у 13 та 7 ЖК відповідно. Вартість квадратного метра у передмісті суттєво нижча, ніж в столиці. Найнижчий поріг забудовники декларують у 21 тис. грн, а найвищий — у 47,6 тис. грн. Площа — від 20 до 169 м кв. Для зручності зібрані дані ми розмістили в таблиці.
Новобудови Києва, які беруть участь в «єОселі»
| Забудовник | «єОселя» на готове житло | Вартість кв м, грн | Площа квартир (min — max), кв м | Акредитація в «єОселі» на об’єкти, що будуються |
| Інтергал-Буд | Нивки-Парк | 32 200 — 68 000 | 33 — 171,18 | + |
| Причал 8 | 37 050 — 48 800 | 43 — 94 | ||
| Сирецькі сади | 36 700 — 61 900 | 29 — 96 | ||
| Академ Квартал | 41 500 — 56 400 | 34 — 93,37 | ||
| Теремки | 42 800 — 69 800 | 37 — 105 | ||
| Greenville | Greenville на Печерську | 61 650 — 93 400 | 36 — 105 | |
| Greenville Park | 68 700 — 99 150 | 47 — 225 | ||
| Geos | Family & Friends | 29 000 — 40 000 | 65 — 132 | |
| Ковальська | Русанівська Гавань | 30 550 — 51 550 | 50 — 122 | |
| МБІ | Берестейський | 44 500 — 56 800 | 47 — 135 | |
| Фундамент | Welcome Home на Стеценка | 38 000 — 49 500 | 37 — 56,44 | |
| LaLaLand | 39 000 — 45 000 | 36 — 67 | ||
| Royal House | Нова Англія | 40 250 — 60 300 | 29 — 90 | + |
| Онікс Білд | Караваєві Дачі | 49 550 — 60 150 | 27 — 100 | |
| Perfect Group | Лебединий | 46 800 — 58 500 | 40 — 93 | |
| LIKO-GRAD Perfect Town | 37 000 — 60 000 | 40 — 108 | ||
| Кан Девелопмент | Файна Таун | 71 350 — 92 750 | 38 — 154 | + |
| Respublika | 71 350 — 87 250 | 35 — 137 | ||
| РІЕЛ | Львівська площа | 95 300 — 99 300 | 136,1 — 146 | + |
| Kiev Development Group | 044 | 65 000 | 102 — 121 | |
| ЖК Сучасний квартал | Сучасний квартал | 40 000 | 38 — 54,47 | |
| KSM-GROUP | Кришталеві джерела | 42 000 — 73 150 | 31 — 146 | |
| Дніпровський | 35 000 — 45 000 | 28 — 119,31 | ||
| Клубний квартал «Феофанія-park» | 50 000 — 72 000 | 42 — 137 | ||
| Status Group | Статус Град | 53 600 | 79,4 -100,8 | |
| Saga Development | San Francisco Creative House | 44 600 — 51 250 | 101 — 148 |
Новобудови столичного передмістя (+20 км), які беруть участь в «єОселі»
| Забудовник | «єОселя» на готове житло | Вартість кв м, грн | Площа квартир (min — max), кв м | Акредитація в «єОселі» на об’єкти, що будуються |
| Alliance Novobud | Krona Park II (Бровари) | 28 550 — 37 400 | 35 — 141 | + |
| Madison Gardens (Бровари) | 29 450 — 41 450 | 45 — 169 | ||
| СК Тріумф | Scandia (Бровари) | 24 000 — 30 000 | 29 — 94 | |
| Інтергал-Буд | Озерний гай (Гатне) | 21 800 — 44 200 | 40 — 184 | + |
| ЖК Рідний-2 | ЖК Рідний-2 (Гатне) | 26 000 — 36 000 | 33 — 51,64 | |
| Smile Development | Оптимісто (Гатне) | 34 400 — 41 500 | 33 — 58 | |
| Мартинів | Софія Клубний (Софіївська Борщагівка) | 26 400 — 35 000 | 37 — 155 | |
| Софія Сіті (Софіївська Борщагівка) | 35 000 — 38 000 | 65 | ||
| Sofia Nova (Новосілки) | 27 000 — 35 000 | 34 — 153 | ||
| Сфера житлобуд | Софіївська сфера (Софіївська Борщагівка) | 30 000 — 32 000 | 37 — 79 | |
| Ukrainian Development Company | Art Misto (Софіївська Борщагівка) | 25 000 — 40 450 | 41,2 — 63 | |
| Синергія | City Park (Ірпінь) | 21 000 — 33 500 | 39 — 101,4 | |
| Синергія Сіті (Ірпінь) | 24 500 — 37 000 | 38 — 118 | ||
| Синергія-3+ (Ірпінь) | 24 000 — 40 200 | 20 — 89 | ||
| Green Side (Ірпінь) | 26 000 — 26 500 | 86,4 | ||
| Відважних | Бургундія (Ірпінь) | 29 750 — 37 250 | 22 — 52,94 | |
| Новатор (Ірпінь) | 36 900 | 27,6 | ||
| Ібіс | Ібіс (Ірпінь) | 27 800 — 34 750 | 37 — 84,8 | |
| Tomin Family Development | Utlandia (Ірпінь) | 39 650 — 47 600 | 36 — 107 | |
| Molodist | Irpin City (Ірпінь) | 35 700 — 38 250 | 35 — 74 | |
| Chehov Парк Квартал (Ірпінь) | 39 650 — 43 600 | 45 — 67 | ||
| Атмосфера (Вишневе) | 26 950 — 35 700 | 23 — 75,89 | ||
| NOXT | One House (Вишневе) | 30 000 — 35 000 | 39 — 93 | |
| R-Building | Millennium State (Буча) | 25 750 — 33 700 | 40 — 110 | |
| SAVO International | Евромісто (Крюківщина) | 29 000 — 38 000 | 34 — 89 | |
| ZIM Group | Paradise Avenue (Крюківщина) | 27 000 — 40 000 | 30 — 84 | |
| ДСК-1 | Сенсація (Гостомель) | 25 750 — 31 700 | 20 — 54 | |
| ЖК Вишгород Сіті Парк | Вишгород Сіті Парк (Вишгород) | 26 500 — 31 700 | 38 — 92 | |
| Team Development | Емоція (Хотів) | 33 750 — 39 300 | 43 — 64 |
Джерело: ЛУН, DOM.ria, сайти забудовників
Кейси забудовників
Забудовники відзначають високий інтерес із боку інвесторів до програми «єОселя». Клієнти розпитують про умови участі, просять допомогти визначитися з проєктом та квартирою, та правильно оформити заявку на порталі «Дія». Проте реальних угод укладено мало.
«Наразі ми продали 9 квартир. І ще 40 угод знаходиться на етапі підготовки до підписання. Така кількість пов’язана з термінами оформлення пільгової іпотеки. Першою угодою в рамках програми „єОселя“ став продаж двокімнатної квартири в заміському комплексі „Озерний гай Гатне“. Покупці — подружжя медиків. Вони давно мріяли про власну оселю, однак не могли придбати житло на загальних умовах», — поділилися в Інтергал-Буді.
Про перші результати розповіли в Alliance Novobud. Із жовтня девелопер сформував декілька десятків заявок, але оформити вдалося поки що дві угоди. Ще декілька на розгляді у банків-учасників.
«Першу уклали 30 грудня 2022 року. Цього дня здійснилася заповітна мрія родини військовослужбовця — за державною програмою „єОселя“ вони придбали двокімнатну квартиру площею 90 м² в готовому будинку житлового комплексу Krona Park II. Другу угоду уклали в лютому поточного року, теж із військовослужбовцем, але вже у житловому комплексі Madison Gardens»,
— деталізує Ірина Міхальова.
Перспективи «єОселі»
На думку забудовників, програма здатна оживити ринок первинного житла.
«І йдеться не лише про великі міста, а й про містечка та селища, де обов’язково з’являться регіональні забудовники, яким буде вигідно будувати, адже попит зростатиме завдяки програмі»,
— наголошують в Alliance Novobud.
Проте поточні масштаби реалізації програми залишають бажати кращого.
«Аби дійсно вплинути на ринок первинки, вимоги до об’єктів незавершеного будівництва мають бути пом’якшені, щоб більша кількість забудовників змогла долучитись до програми»,
— наголошує Анна Анісімова.
Вибір житла для участі в «єОселі»: з чого почати
Автори програми створили алгоритм для покупців житла на умовах пільгового іпотечного кредитування.
Перший крок — подання відповідної заяви через «Дію». Варто пам’ятати, що громадянин має відповідати вимогам програми.
Другий крок — заявка до банку. Кредитна установа надасть розрахунки суми можливого кредиту та площі житла, на яке може розраховувати покупець.
Крок третій — пошук об’єкта та перемовини із забудовником щодо купівлі житла.
Є й інші практичні поради, які забудовники сформулювали з досвіду участі у програмі. Зокрема, в Інтергал-Буді наголошують, що покупцям краще звертатися до банків-учасників «єОселя», в яких у них вже відкриті рахунки.
«Неважливо, які саме, достатньо зарплатного чи карткового рахунку. Це спростить комунікацію»,
— зауважує Анна Анісімова.
Що стосується вибору самого об’єкта нерухомості для купівлі, то цим варто займатися після того, як фінустанова оцінила можливу суму кредиту. Так покупець не витрачатиме час на огляди квартир, які не зможе придбати, через те, що не підпадає до певної категорії, або через обмеження за сумою чи площею.