Що таке іпотечне кредитування, наскільки воно здатне наблизити вас до мети, у чому ризики і скільки доведеться переплатити.
Скільки років доведеться заощаджувати?
Для початку ми вирішили розібратися, як людина з середньою зарплатою може придбати житло і скільки років їй на це потрібно.
Згідно з прогнозом економіста Олександра Охріменка, знадобиться більше 22 років!
– Щомісяця ви відкладаєте 30% від заробітку. Це приблизно 2-2,5 тисячі гривень. За 10 років ви накопичите близько 200 тисяч гривень, але цього не вистачить навіть на однокімнатну квартиру. А ринок нерухомості теж не стоїть на місці, ціни за цей час можуть зрости, – розповідає експерт.
Щоб придбати житло швидше, потрібно заробляти не менше $1000 (27 тисяч гривень) на місяць. Тоді вже через 5-7 років ви зможете купити квартиру у кредит.
Іпотека в Україні
Але що робити, якщо ваш заробіток далекий від цієї цифри і чи допоможе іпотечне кредитування наблизитися до мети – дізнавалися у незалежного фінансового консультанта Олени Шиманської.
За 2013-2015 роки іпотека практично зникла. Однак вже у 2016-2017 рр. відбулося деяке пожвавлення іпотечного ринку.Але, не дивлячись на це, сьогодні далеко не всі банки готові рекламувати цей продукт і дають іпотеку лише перевіреним клієнтам з гарною кредитною історією.
– У 2019 банки очікують збільшення кредитування у порівнянні з 2018 роком. Але щоб повернутися до затребуваності кредитування необхідно, щоб ставки знизилися
до 12-15% річних. Або ж, щоб запрацювали державні механізми програми підтримки або адресної допомоги кредитування молоді, – каже експерт.
За словами Олени Шиманської, з пропозиціями в основному лідирують державні банки.
Яка переплата?
На сьогоднішній день відповідно до законодавства України банки можуть видавати кредити виключно у національній валюті.
Середня процентна ставка по кредитуванню на лютий 2019 року:
- 10 років – 20,92%;
- 15 років – 20,69%;
- 20 років – 20,37%.
– Ставка залежить від терміну кредитування, початкового внеску, від того первинний це ринок чи вторинний. Якщо брати умови кредиту на 10 років, то ефективна ставка на ринку 20,92% річних. З такою пропозицією виступлять близько семи банків в Україні, з них три – державні, – каже Олена Шиманська.
У результаті при середній ставці 20% річних позичальник переплачує у два рази по кредиту!
Щоб переконатися у цьому наочно, розглянемо механізм кредитування на прикладі. Якщо початковий внесок при купівлі однокімнатної квартири вартістю $26 тисяч складе 25% від цієї суми, тобто $6,5 тисяч, тоді сума кредиту буде $19,5 тисяч.
Якщо врахувати, що термін кредитування 10 років, то щомісячний платіж складе більше 10 тисяч гривень. Тобто всього позичальник заплатить $45 тисяч з переплатою у $19 тисяч.
Чому такий високий відсоток?
Іпотека – досить ризикований продукт з невеликою, за останній час, прибутковістю і довгим терміном. До того ж, зараз банки навчилися заробляти на менш ризикованих операціях.
– Попит на іпотеку є завжди. Тільки багато банків не можуть кредитувати під невеликий відсоток через великі ризики. Цей ризик доводиться закладати у відсоткову ставку, – говорить фінансовий консультант.
А як за кордоном?
У розвинених країнах, де ризики для банків менші, а рівень інфляції може коливатися у межах одного відсотка на рік, іпотеку можна взяти під 3-7% річних.
– Процентна ставка у Польщі (відсотки багато у чому залежать від суми, терміну і банку) не перевищує 4%. Так для поляків він може становити 3,2%, для іноземців 3,7% -3,9%. Це значно менше, ніж в Україні чи Росії, але більше, ніж в інших європейських країнах, – каже Олена Шиманська.
А в США можна отримати кредит на житло з фіксованою ставкою близько 6-7% річних на 30 років.
Чи є сенс в іпотеці?
– Не дивлячись на високу процентну ставку, сенс в іпотеці є. Останнім часом банки можуть запропонувати кредит за партнерськими програмами з конкретними і зрозумілими об’єктами і забудовниками. До того ж позичальник платить не за орендоване житло, а вже за своє, – стверджує експерт.
Причому якщо людина погашає кредит достроково, то і переплата по кредиту відповідно зменшується.
Чи так це і як працює механізм іпотечного кредитування у провідних банках України, дізнавалися безпосередньо у них.
ПриватБанк
У 2019 році умови ПриватБанку з кредитування на купівлю житлової нерухомості у порівнянні з минулим роком не змінилися.
ПриватБанк пропонує своїм клієнтам 17,9% річних на первинному ринку, і 19,9% – на вторинному. При цьому максимальний термін кредитування 20 років.
– На практиці це виглядає так. Вартість іпотеки – 500 тисяч гривень, сума кредиту при першому внеску у 25% складе 375 тисяч гривень (тобто спочатку людина вносить 125 тисяч). У такому випадку кредит при ставці 17,9% річних видається на 84 місяці (7 років). Щомісячний платіж складе 7860 грн. Загальна вартість кредиту – 669 150 гривень, – повідомляє керівник напрямку Споживче кредитування ПриватБанку Віталій Хлопецький.
При цьому він зазначає, що у загальну вартість кредиту також увійшли платежі за страхування іпотеки 0,5% від її вартості та особисте страхування 0,5% від суми кредиту. Ці два пункти є обов’язковими при видачі кредиту у ПриватБанку.
Ощадбанк
В Ощадбанку схожа картина кредитування. Для первинного ринку (у залежності від партнерських умов) процентна ставка варіюється від 8,9%, для вторинного ринку – 19,99% річних. При цьому вона фіксована протягом усього строку користування кредитом і не може бути змінена банком в односторонньому порядку.
– У нас максимальний термін кредитування становить 20 років.Власний внесок позичальника стартує від 30% вартості нерухомості. При цьому максимально можлива сума кредиту в грошовому еквіваленті 10 млн гривень. Комісія банку за надання кредиту – 0,99% від його суми, але не менше 1000 грн, – говорить директор департаменту роздрібного бізнесу Ощадбанку Валерія Малахова.
Крім того, банк надає більш лояльні умови для переселенців з Донбасу. Для них максимально можливий термін кредитування більше і становить 30 років.
– У цьому випадку умови для авансу і % ставки більш зручні і відповідно становлять: аванс – від 10%, відсоткова ставка – 18,9%річних. Ставка також фіксована, – розповідає Валерія Малахова.
При цьому вона відзначає, що в Ощадбанку існує дві схеми погашення кредиту – класична і ануїтетна. А від цього вибору і залежатиме щомісячний платіж і переплата по кредиту.
– Наприклад, клієнт отримав кредит у розмірі 300 тисяч гривеньна 20 років і обрав класичну схему погашення кредиту. У такому випадку перший платіж становитиме орієнтовно 6247 грн.Останній – 1270 грн. Загальна планова переплата по кредиту – 602 198 грн.
Але варто зауважити, що на практиці, навіть якщо людина бере кредит на 20 років, у середньому іпотечний кредит закривається за 10-12 років, що значно зменшує переплату клієнта за відсотками (приблизно у 2 рази), – розповідає банківський працівник.
При достроковому погашенні кредиту комісійні винагороди або штрафні санкції банком не стягуються.
Кредобанк
У Кредобанку, на відміну від розглянутих вище, ставка не фіксована і може змінюватися протягом всього терміну кредитування.
Дані по Кредобанку актуальні за 2018 рік.
Так, у перші три роки розмір процентної ставки встановлюється у середньому на рівні 17-18% річних, а починаючи з четвертого року застосовується UIRD3M+4,5%. При цьому максимальний термін кредитування – 20 років.
– Зокрема, при отриманні кредиту на покупку нерухомості на вторинному ринку, за участю клієнта від 40% діє ексклюзивна цінова пропозиція – протягом перших 3-х років значення процентної ставки зафіксовано на рівні 17%, а з четвертого року кредитування UIRD3M + 4, 5% (плаваюча процентна ставка – Ред.), що на лютий поточного року становить лише 18,03%, – говорить директор департаменту роздрібних клієнтів Кредобанку Орися Юзвишін.
На практиці це виглядає так. При вартості нерухомості у 655 тисяч гривень, кредит нададуть на 220 місяців під 20,26% річних. У такому випадку загальна вартість кредиту з урахуванням всіх витрат (відсотків, комісій та інших платежів) складе 1 млн 848 тисяч гривень.
Класична vs ануїтетна
Серед плюсів класичної схеми погашення кредиту – зменшення розміру щомісячного платежу, внаслідок чого знижується і навантаження на позичальника. Ця перевага вигідна для тих, хто не може на 100% бути впевненим у своїх майбутніх доходах, особливо якщо мова йде про великі терміни кредитування.
Основним недоліком класичної схеми, безумовно, можна вважати великий розмір платежів у перші місяці погашення кредиту (особливо, з огляду на аванс і одноразову комісію за кредитом).
Серед переваг ануїтетної схеми погашення можна вважати фіксований розмір платежу. Позичальникові не потрібно щомісяця уточнювати суму, яку він повинен віддати банку – він може заздалегідь планувати сімейний бюджет. Крім того, ануїтет підійде позичальникам з невеликим доходом.
Серед недоліків ануїтету можна виділити неможливість зменшити свої щомісячні витрати шляхом погашення тіла кредиту наперед. Отже, якщо ви плануєте виплатити кредит достроково, то ануїтетна схема вам не підійде.
Крім того, при такій схемі переплата по кредиту завжди буде більшою, ніж за класичною схемою.
Варто зазначити, що такі схеми кредитування існують не лише в Ощадбанку, але і в інших банках України. Тому враховуйте свою платоспроможність і обирайте схему, яка підходить саме вам.
Портрет позичальника
Визначити, чи підходить вам банк, можна, оцінивши свою платоспроможність і пропозиції щодо процентних ставок та іншого, але як зрозуміти чи підходите ви? Це питання ми поставили всім трьом банкам з розглянутих вище.
– Якщо брати портрет позичальника, то на сьогодні це повинна бути досить забезпечена людина з середнім і вище прибутком у 20-25 тисяч гривень у віці від 25-45 років, – кажуть експерти.
Також варто зауважити, що при розрахунку платоспроможності клієнта банк може взяти до уваги дохід не лише позичальника, але і членів його сім’ї.
Таким чином, збільшується ймовірність узгодження банком кредитного запиту клієнта.
Крім того, це має бути людина з гарною кредитною історією, з офіційними доходами, які він може підтвердити документально.
– Звичайно більше шансів у того клієнта, у якого початковий внесок становить, наприклад, 40-60% від вартості нерухомості. Тоді банку зрозуміло, що людина серйозно підійшла до питання, і обов’язково погасить кредит, адже своїх грошей було вкладено більше. Зазвичай такі позичальники намагаються погасити кредит достроково за 3-5 років, – розповідають фахівці.
Як знайти надійний банк
Але навіть якщо всі карти зійшлися – ви, як позичальник, цікаві банку, а вам підходять умови кредитування, не варто поспішати. Потрібно все ретельно перевірити.
– Перш за все, ви повинні оцінити надійність банку, а для цього отримайте відповіді на головні питання: Скільки років банк на ринку? Що пишуть про його діяльность ЗМІ? Хто власник банку? Чи є санкції/обмеження у даного банку? Як давно банк займається іпотечним кредитуванням? Який у банку портфель іпотеки? Наскільки клієнту комфортно обслуговуватися у даному банку (логістика, сервіс тощо)? Отримавши відповіді, ви легко сформуєте загальну картину банку, – радить виконавчий директор НАБУ Олена Коробкова.
Виходячи з цієї поради, головним критерієм при виборі банку повинна стати зрозумілість умов кредитування та всіх зобов’язань, які виникнуть у зв’язку з його отриманням.
Це говорить і закон про споживче кредитування (його норми поширюються і на іпотеку). У ньому чітко прописано, що банк зобов’язаний видати клієнту “паспорт кредиту”, який містить розгорнуту інформацію про його вартість, тобто про всі майбутні виплати банку, включаючи “тіло” кредиту, відсотки і комісії.
Крім того, якщо для отримання кредиту необхідно скористатися послугами третіх осіб (оцінювача, страхової компанії або нотаріуса) – кредитодавець зобов’язаний попередити про це.
Також за запитом клієнта банк повинен надати йому проект кредитного договору на папері або в електронному вигляді.
Все це необхідно для того, щоб клієнт міг адекватно оцінити свої можливості, а також порівняти пропозиції різних банків.
– Не треба соромитися задавати питання, якщо хоч щось не до кінця зрозуміло. Уважність і цікавість дозволять уникнути непорозумінь у майбутньому, і підвищить рівень власної фінансової грамотності, – говорить експерт.
Якщо ж у банку не готові надати проект договору або не можуть детально проконсультувати щодо його умов, варто задуматися і пошукати більш зрозумілу альтернативу.
– В цілому немає якогось універсального рецепту перевірки надійності банку. Але якщо банк подолав економічну кризу і не одну, це говорить про його вміння управляти ризиками. Рівень активів та інші показники вибірково не інформативні, необхідно дивитися на ситуацію в цілому, – говорить Олена Коробкова.
Отже, іпотечне кредитування в Україні хоч і ожило у 2016-2017 роках, але не досягло докризових обертів. І поки великі ризики – великі і процентні ставки.
Мінімальна процентна ставка в Україні не опускається нижче 20% річних. У підсумку позичальник переплачує у два рази більше вартості житла. Такі перспективи, звичайно, не дуже радують …
Однак якщо ви все ж зважилися на іпотечний кредит, то перевірте репутацію банку на ринку, його кризову стійкість і не забудьте запросити спочатку паспорт кредиту, а потім і проект самого договору. Ідіть на ризики продумано!