Согласно отчету НБУ о финансовой стабильности за июнь 2018 года, после кризиса 2014–2015 годов ипотечный рынок снова начинает набирать обороты. Так, за первый квартал 2018 года украинцы заключили 487 ипотечных договоров на сумму 565 млн грн, что по сравнению с соответствующим периодом прошлого года больше в 3,9 раза.
Но несмотря на положительную динамику ипотечного рынка, по-прежнему не все банки выдают кредиты на жилье. Согласно все тому же отчету НБУ, практически 80% объемов нового ипотечного кредитования в первом полугодии 2018-го выдавали всего пять украинских банков и договоры чаще заключались на покупку вторичного жилья. Но при этом наблюдается новая тенденция — увеличение числа кредитов на первичку, выданных финучреждениями в качестве партнерских программ (когда часть процентов по кредиту банку выплачивает застройщик). Причину этой тенденции специалисты по недвижимости видят в большом количестве нераскупленных квартир в новостроях.
«Сегодня на самом деле есть достаточно много украинцев, которые уже смогли накопить приличные деньги на жилье, но на покупку квартиры им не хватает некоторой суммы. Дальше хранить сбережения под подушкой и ждать, пока они обесценятся, люди не хотят, потому готовы брать деньги в долг и какое-то время погашать кредит, — рассказывает Анатолий Топал, вице-президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью. — В свою очередь застройщикам тоже выгодно сотрудничать с банками. Ведь предлагая квартиры в рассрочку, они стимулируют спрос и распродают первичную недвижимость, которой на рынке сегодня профицит. При этом на сегодняшний день на банковском рынке средняя процентная ставка по ипотеке — 19–28%, это очень много. И даже при желании банки не могут ее уменьшить из-за дорогих входных денег и высоких рисков, ведь ипотека — долгосрочный продукт, и, устанавливая высокий процент, банки перестраховываются. В результате для заемщика переплата получается колоссальная. Потому многие банки сегодня заключают партнерские программы с застройщиками, выдавая кредиты на первичку. В этом случае для покупателей возникает большой риск, ведь когда именно сдастся дом в эксплуатацию и сдастся ли вообще — это банк не интересует. Даже если стройка будет заморожена, клиенту, который взял деньги на ипотеку, нужно будет все равно платить. Конечно, банки уверяют, что они проверяют как самих застройщиков, так и возводящиеся объекты. Но насколько эта проверка детальная, пока еще судить сложно».
Условия ипотеки: что нового
Банки предлагают разные условия ипотеки — это и классическая схема погашения кредита (сумма ежемесячного платежа постепенно уменьшается к сроку его погашения), и аннуитетный платеж (сумма долга вместе с процентами разбивается равномерно на весь срок действия договора). «От выбранной схемы погашения кредита будет зависеть и сумма переплаты, — объясняет Вадим Думанчук, руководитель отдела по связям с общественностью АБ «Пивденный». — Например, если брать ипотеку в размере 400 тыс. грн на 20 лет при первоначальном взносе 30%, аннуитетный платеж в месяц составит 7916 грн, и за весь срок действия договора клиент банка должен будет выплатить 1 336 769 грн. При классической схеме погашения максимальный платеж составит 9596 грн в месяц. И с каждым месяцем будет уменьшаться. При такой схеме за весь срок действия ипотеки будет выплачено 1 469 236 грн. Но это ориентировочные расчеты и будут зависеть от многих факторов. Например, от даты обращения в банк, от способа погашения и т. д.».
Банки, сотрудничающие с застройщиками, предлагают такую схему выплат, при которой на первые год-два процентная ставка минимальна, но с каждым последующим годом она увеличивается. Такая схема касается только первички. «При оформлении кредита, например, на сумму 400 тыс. грн, по партнерской программе, которая предусматривает возможность рассрочки на 20 лет с процентной ставкой 0,1% на первый год и 21,9% на последующие, нужно сделать первый взнос 20% (80 тыс. грн, если брать наш пример). Платеж клиента в первый год будет 1400 грн в месяц, а начиная со второго года — 6800 грн в месяц, — рассказывает Дмитрий Замотаев, начальник департамента розничного бизнеса Глобус Банка. — Таким образом за 20 лет общая переплата по кредиту составит 635 тыс. грн. Но в 90% случаев кредит погашается досрочно, потому переплата значительно меньше».
При этом нужно быть внимательными, подписывая договор, так как банк может предоставлять фиксированную или плавающую процентную ставку. Если в кредитном договоре указана плавающая процентная ставка, то банк может изменить ее в одностороннем порядке. Она может составлять до 30% годовых. Но многие банки предлагают клиентам кредиты только с фиксированной ставкой. Правда, и тут возможны изменения, но по обоюдному согласию сторон, что оформляется дополнительным соглашением к кредитному договору.
Застройщики: «ипотечных сделок будет больше»
Несмотря на высокие процентные ставки по ипотеке, на рынке первичной недвижимости, по мнению застройщиков, действительно наблюдается положительная динамика. «В 2016 году от общего числа сделок доля ипотечных была менее 1%, в 2017-м их часть составила уже 3,5%, а по результатам первого полугодия 2018-го доля ипотеки выросла еще до 6,6%, — рассказывает Глеб Шемовнев, пресс-секретарь корпорации «Укрбуд». — А учитывая то, что вторая половина года для ипотечных кредитов обычно активнее первой, мы уже ожидаем увеличения доли ипотечных сделок до 10–13%».
Чаще всего в ипотеку берутся одно- и двухкомнатные квартиры в домах комфорткласса. А средняя стоимость ипотечного жилья в первом полугодии 2018 года составила 552 тыс. грн. Но, несмотря на позитивную динамику, говорить о полном возрождении ипотечного кредитования без соответствующих государственных программ и снижения процентной ставки по ипотеке все еще нельзя, и пока речь идет все же об отдельных инициативах, но не о широко распространенной практике. «Оживление ипотечного кредитования как такового можно ожидать, когда процент по ипотеке составит 14–15%, — считает Анатолий Топал. — В таком случае можно будет говорить и о появлении ипотечного рынка в Украине не только на новострои, но и вторичную недвижимость. Тогда люди смогут себе позволить покупать жилье, в которое можно сразу заселиться и платить деньги не за съемную квартиру, а отдавать тело кредита и проценты банку уже за свои квадратные метры».
Банки предлагают взять деньги на часть квартиры
Чтобы получить ипотеку от банка, сегодня не нужно предоставлять много документов. Главное, чтобы у потенциального заемщика были хорошая кредитная история и официальный доход за последние шесть месяцев. «Заемщиками могут быть люди в возрасте от 19 до 60 лет, а в банк следует предоставить паспорт, идентификационный код, договор об участии в фонде финансирования строительства, если речь идет о новострое, и право собственности на какую-то недвижимость, автомобиль или другие активы, — пояснили нам в пресс-службе АО АКБ «Аркада». — При этом максимальная сумма кредита будет рассчитываться так, чтобы обязательный ежемесячный платеж не был более 50% общего ежемесячного дохода семьи».
При этом не все банки для выдачи ипотечного кредита требуют наличия залогового имущества. «Наличие дополнительной недвижимости в качестве залога необязательно, но если все-таки таковая существует, то минимальный первый взнос заемщика, на сегодня составляющий 30%, может быть снижен до 10%», — сказали нам в пресс-службе Ощадбанка.
Обязательным условием получения кредитов считается наличие официального дохода. «Со средней зарплатой в $300–400 вряд ли получится взять ипотеку полностью на всю квартиру, — считает Анатолий Топал. — Скорее всего, банки согласятся выдать только часть денег, например $8–10 тыс. Но даже такие кредиты украинцы брать не спешат. После всех историй с коллекторами, которые выселяли на улицу семьи с детьми, бросали гранаты в квартиры и т. д., обращаются за займами в банки люди в последнюю очередь».
Риски: реструктуризация или продажа залога
Для многих покупателей главными сдерживающими факторами остаются нестабильность украинской экономики и ожидаемый рост курса валют. Но, по мнению специалистов, рост курса доллара не отразится на размерах платежа. «Сегодня физлицам не выдают кредиты, в том числе ипотечные, в иностранной валюте. Это запрещено законом, — говорит Елена Коробкова, исполнительный директор НАБУ. — А вот уменьшение доходов до уровня, который не позволяет продолжать погашение ипотеки, может стать причиной, по которой заемщик не сможет дальше выплачивать долг за квартиру. И с учетом периодичности и глубины кризисов в украинской экономике в длительном промежутке времени, на который обычно берется ипотека, этот риск довольно велик. Но банки понимают опасения своих клиентов. Потому, как правило, в случае возникновения финансовых проблем у заемщика предлагают ему реструктуризацию долга. А если выплаты становятся невозможными в принципе, банк будет вынужден продать залог».
https://vesti-ukr.com/poleznoe/305702-novye-uslovija-ipoteki-vyhodno-li-brat-vzajmy-