Обвал пирамиды ценных ипотечных бумаг, стремительный рост просроченной задолженности по ипотечным кредитам, резкое падение цен на жилье – все это в той или иной мере характерно для большинства стран с развитой банковской системой. И хотя причины ипотечного кризиса могут отличаться, шаги, которые предпринимают правительство и регуляторы для выхода из кризиса, вполне сравнимы. Как помогают ипотечным заемщикам туманного Альбиона?
Кризис в Британии, которую всегда упоминают как одну из стран, где ипотечная система особенно развита, сказал свое слово обвалом ипотечного рынка, который по основным показателям вернулся на уровень весны 2001 года. По данным Совета ипотечных кредиторов страны, в январе 2009 года объем выданных ипотечных кредитов составил 12,4 миллиарда фунтов стерлингов, тогда как в январе 2008 этот показатель был вдвое больше. Кроме того, цены на недвижимость королевства продемонстрировали такое рекордное падение, какого не было в течение последних 30 лет. На фоне всего этого за 2008 год почти в два раза выросло количество случаев отчуждения недвижимости в счет уплаты по кредитам из-за просрочек по платежам. Эксперты прогнозируют ухудшение этой ситуации в дальнейшем, а реальное количество просроченных кредитов на конец 2008 года составило 340 тысяч. Главная причина такого положения дел, на которую указывают эксперты – рост количества безработных, число которых к декабрю 2008 года достигло 1,07 миллиона.
К решению проблемы ипотеки Великобритания подошла сразу с двух сторон, разработав пакет предложений по стабилизации ситуации. С одной стороны, Управление по финансовому регулированию и надзору (FSA) централизовано запретило выдавать ипотечные кредиты по тем условиям, которые были популярны ранее, и которые и повлекли за собой кризис в таком значительном масштабе. Например, теперь британцы, которые впервые хотят получить кредит на сумму, составляющую всю стоимость от приобретаемого жилья, не смогут этого сделать. А минимальный первоначальный взнос даже для самых надёжных заемщиков должен составлять не менее пяти процентов от стоимости жилья. Но самое главное – отныне максимальная сумма кредита не будет превышать уровень годового дохода заёмщика более чем в три раза – тогда как ранее выдавались кредиты на жилье, которые превышали доход более, чем в шесть раз.
Обезопасив систему от проблем в дальнейшем, правительство Соединённого королевства и регулятор принялись за меры по уменьшению негативных последствий от наступившего кризиса. Здесь следует отметить, что меры принимались ещё задолго до начала 2008 года. Благо, государство могло себе позволить выделить около ста миллиардов долларов Банку Англии на выкуп ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, меняя их на казначейские облигации и тем самым предоставляя банкам дополнительное финансирование, в котором они нуждались. Кроме того, правительство страны полностью либо частично национализировало четыре банка, у которых были проблемы. Кроме того, задолго до прогнозируемого кризиса Банк Англии трижды понижал учётную ставку, пытаясь повлиять на ситуацию путем повышения доступности ресурсов.
Что касается заемщиков ипотечных кредитов, то здесь помощь государства вылилась в средства на порядок меньше – всего около 280 миллионов долларов (200 миллионов фунтов стерлингов) было выделено на специальную программу поддержки ипотечного кредитования (The Homeowner Mortgage Support Scheme). Программа была обнародована третьего декабря 2008 года, и ее одобрили восемь крупнейших банков, которые охватывают 70% ипотечного рынка. Её цель – помочь заёмщикам с временными проблемами в доходах сохранить свое жилье, взятое в кредит, причём, в первую очередь она касается тех семей, где все члены остались без работы. Основной посыл – отсрочка платежей по кредиту сроком до двух лет – за счёт того, что часть платежей вносит государство. Но для этого нужно соответствовать определённым условиям:
– сумма ипотечного кредита не должна превышать 400 тысяч фунтов стерлингов (около 560 тысяч долларов), а жилье должно быть у заемщика единственным;
– регулярно вносить определённую сумму в счет задолженности по кредиту и идти на переговоры с банком;
– у заёмщика должны быть сбережения до 16 000 фунтов;
– заёмщик имеет возможность ежемесячно оплачивать определенную сумму в погашение кредита и в дальнейшем.
Если вышеуказанные условия соблюдаются, заемщик проходит оценку на предмет соответствия требованиям для участия в программе и получает своеобразную гарантию – если он полностью утратит возможность оплачивать кредит, то за него это будет делать государство. Кроме вышеперечисленного, правительство Британии собирается выделить 15,85 миллионов фунтов на информацию для должников по кредитам – чтобы советы «что делать?» получили заёмщики по всей территории страны. До этой программы существовала другая, под названием Income Support for Mortgage Interest (SMI), которая предусматривала возможность заёмщика обратиться за помощью на 40-ой неделе после потери работы. Новая программа уменьшила этот срок до 13 недель. Участие в программе автоматически прекращается, как только заёмщик становится способным оплачивать долг самостоятельно.
Что касается опыта решения проблем в стране, которая по банковской системе ушла от Украины не так далеко, как Великобритания, то здесь мы можем рассмотреть пример Польши.
Что происходит у ближайших соседей из Польши?
Проблемная задолженность по ипотечным кредитам в Республике Польша за последний год – с января 2008 года по январь 2009 года выросла более чем в два раза – с 2,4% до 5,4%. На данным Национального банка Польши, задолженность по таким кредитам на конец 2008 года превысила 190 миллиардов злотых (около 55 миллиардов долларов). Как и в Украине, около 70% ипотечных кредитов страны выдано в инвалюте, в частности в швейцарских франках. А основная причина роста проблемных кредитов – резкое падение курса польского злотого – на 35%, что сделало затруднительным погашение кредитов для заемщиков, получающих доходы в национальной валюте. Также к этому причастен и рост безработицы, который по прогнозам может достичь 13%. Одновременно наблюдается падение цен на недвижимость на 20-30% в 2008 году, и эксперты прогнозируют дальнейшее падение до 35% от текущей стоимости жилья в 2009 году. Не будем здесь останавливаться на всех антикризисных шагах, которые предприняло Польское правительство для улучшения ситуации в стране, например, на сокращении расходов бюджета или специальной программе в поддержку предпринимателям, а остановимся только на ипотеке.
Как и в Британии, большинство банков пересмотрели условия выдачи ипотечных займов, в том числе и уже выданных. К счастью для заёмщиков, второе явление не массовое. Однако перегибы, по которым банки при покупке квартиры выдавали ссуду на 110% от стоимости квартиры, чтобы заёмщик сделал ремонт, теперь поправлены: теперь банки хотят не менее 20% первоначального взноса по ипотеке.
Что касается программы помощи заёмщикам с просроченными кредитами, то соответствующий закон должен вступить в силу с начала мая. Польское правительство сначала планировало выделить для этих целей до 400 миллионов злотых – более 150 миллионов долларов. По последним данным, озвучена цифра 1,5 миллиардов злотых. Помощь смогут получить поляки, которые потеряли работу и выплачивают кредиты за недорогое жилье площадью до 70-ти квадратных метров. Во всех основных чертах эта программа один в один напоминает Британскую. Так же для участия в программе нужно будет доказывать все документально (размер долга, выплаченные взносы и т.д.), и право на участие будут иметь те, кто вовремя сообщил банку о своих финансовых проблемах и пошёл на переговоры с учреждением. Помощь будет предоставляться сроком на год. Пока неясен вопрос относительно того, будет ли это займом государства заемщикам или средства не придется возвращать. Однако даже если польский Сейм проголосует за второй вариант, то возвращать заемщикам помощь придется не ранее, чем через два года, и осуществляться это будет без дополнительных доплат или процентов в течение восьми лет.
А что у нас?
Опыт Великобритании и Польши, несомненно, полезен Украине. Только почему-то за границей забота политиков о своем народе действеннее и полезнее. Хотя справедливости ради стоит заметить, что и у нас витают в воздухе предложения по помощи заёмщикам – Ассоциация украинских банков предложила законопроект, по которому специальный фонд при Министерства труда и социальной политики должен помогать ипотечным заёмщикам, потерявшим платежеспособность: платить банку проценты и ежемесячную сумму погашения тела ипотечного кредита. А также выкупать при этом долг у банка и становиться новым ипотекодержателем. Будет ли принята эта инициатива и создан такой фонд? Поможет ли это должникам по ипотеке? Найдутся ли у государства средства на это? Пойдут ли банки навстречу? Все станет ясно уже в ближайшее время, после рассмотрения проекта закона Кабмином, а затем – Верховной Радой Украины. В любом случае, помощь конкретным заёмщикам, пусть даже не очень большому их количеству, намного эффективнее и нужнее сегодня простым украинцам, чем поддержка избранных застройщиков или прямое государственное финансирование банков.
С опытом решения проблем ипотечных долгов в США мы ознакомим наших читателей 27 марта 2009 года.
Автор – Алиса Лисицына
Источник – Простобанк Консалтинг