Какой Киевской строительной компании можно доверить свои деньги? Мы узнаем об условиях покупки новой квартиры, а наши эксперты оценят соотношение цены-качества будущего жилья в столичных новостройках. Журналистами и экспертами рынка недвижимости были проанализированы 3 новостройки расположенные на: ул. Лохвицкой, Петра Дегтяренко, на проспекте Победы.
Ул. Лохвицкая, 1
Найти эту новостройку легко. Если стоишь в пробке на Харьковском шоссе невозможно не заметить строящиеся объекты напротив Института химии. Блуждающие одинокие строители создают рабочую атмосферу, но получается у них плохо — строительство явно затягивается. Начало строительства дома приходится еще на 2005 год, и с тех пор все никак не могут закончить. Поначалу обещали сдать его к 4 кварталу 2007 г., позже дату перенесли на 2 кв. 2008 года, ныне же обещают сдать дом в первом квартале 2009 г.
Состоит новостройка из 4 секций — три жилые по 25 этажей и одна 16-этажная офисная. В доме планируется подземный паркинг на 25 машиномест. На данный момент осталось всего 6 мест. Стоимость паркоместа 212 тыс. грн. В доме предусмотрена своя котельная. Квартиры продаются без отделки. При 100% оплате в компании можно получить до 10% скидки. Кредитование жилья пока приостановлено.
ЭКСПЕРТИЗА
Мнение оценщика
Вячеслав Стадник,
генеральный директор оценочной компании «MaximaCapital»
— Месторасположение дома на улице, прилегающей к Харьковскому шоссе, неплохое, но ввиду возросшей за последние годы популярности Бориспольского направления следствием стала перегруженность магистралей транспортными потоками. Сообщение с центром возможно через мосты, что достаточно проблематично в часы пик.
Комплекс предлагает свободные планировки, неплохие архитектурно-планировочные решения, комплексное благоустройство прилегающей территории, современные технологии в строительстве. Запланирован подземный паркинг, внутренняя инфраструктура офисных и коммерческих площадей. Относительно кредитования ситуация не ясна, так как информации по трем банковским структурам, ранее кредитовавшим данный проект, получить не удалось.
Цена составляет 10 140-9 880 грн. за кв. м в зависимости от количества комнат. Первый взнос от 25%. Цена достаточно приемлема, при этом возможен существенный торг. Под вопросом сроки строительства, поэтому к рискам для потенциальных инвесторов можно отнести ожидание завершения строительства.
Мнение юриста
Андрей Магас,
магистр права, партнер ЮФ «КЛМ»
— По договору об участии в фонде финансирования строительства (ФФС) компания-управитель должна осуществлять управление денежными средствами доверителей с целью получения ими квартир. Однако в данном проекте положения договора и правил ФФС существенно противоречат закону и направлены скорее на обогащение управителя — ФК «УКО-Капитал».
Во-первых, после подписания договора управитель может самолично устанавливать график платежей, поскольку предусмотрено автоматическое «согласие» доверителя. Во-вторых, предусмотрены широкие права управителя по разрыву договора и получению своей платы за услуги, в частности, за несоблюдение им же устанавливаемого графика платежей. В-третьих, противоречит закону положение договора и правил ФФС о вознаграждении управителя за возвращение доверителю денег и оформление отказа от участия в ФФС в размере 7% стоимости и разницы между сумой уплаченной и текущей стоимостью объекта, поскольку разница должна быть возвращена доверителю. В-четвертых, по закону в ФФС типа «А» общее вознаграждение управителю должен выплачивать застройщик, а не доверители; а плата за специальные услуги управителя высокая.
Важно также учитывать, что в договоре и правилах не указан срок сдачи объекта в эксплуатацию, поэтому вообще не понятно, когда доверители смогут получить квартиры. На веб-сайте указано начало строительства 2005 год (когда было получено и решение по аренде земли на 5 лет), а срок его окончания — 2 квартал 2008; при этом разрешение на строительные работы датирован аж 13.12.07, в котором срок окончания строительства предусмотрен конец 2010 года! При этом 2,5 года строительство, видимо, вообще не велось.
Таким образом, в данном ФФС интересы доверителей абсолютно незащищены, а многие его условия незаконные и просто кабальные.
«Family town», ул. Петра Дегтяренко, 22
Найти в Интернете дом с таким семейным названием довольно просто, ссылка на сайт АОЗТ «ДВК» появляется моментально. Там красочно расписан жилой комплекс, представляющий собой три дома, состоящих их 11 секций высотой от 16 до 21 этажа. Разместился комплекс на пересечении улиц Петра Дегтяренко и Полярной. На первых этажах предусмотрены объекты инфраструктуры (парикмахерские, кафе, аптеки), под землей соорудят паркинг на 495 паркомест. Со сроками сдачи комплекса есть некая неопределенность. Строительство начато еще в 2006 году. Первую очередь, а это две секции, обещали сдать уже к 4 кварталу 2008 года. Вот только этому обещанию не суждено исполнится, поскольку на данный момент строительство приостановлено в виду отсутствия денег. Но, по уверению менеджера компании, строительство закипит буквально через пару месяцев. Произойдет сие чудо благодаря кредиту, поступление которого ожидается в ближайшие месяцы. Спасительный кредит якобы предоставит одесский банк «Фенростбанк». Уверенности менеджера в получении кредита прибавляет получение гарантийного письма, обещающего поступление денег. В этом же банке вскоре можно будет оформить кредит на квартиру, вот только на каких условиях будет предоставляться кредит, пока неизвестно.
Сегодня купить квартиру можно лишь по договору переуступки. Примечательно, что менеджер по телефону «забывает» сообщить об этой детали. Общаясь с менеджером компании АОЗТ «ДВК», складывается впечатление, что квартиру он не спешит продавать, ибо на вопросы отвечает нехотя и даже несколько агрессивно.
ЭКСПЕРТИЗА
Мнение оценщика
Ирина Близнюкова,
зам. генерального директора оценочной компании «MaximaCapital»
— Хорошая транспортная развязка. Рядом торгово-развлекательный центр «Караван». Хотя застройщик обещает еще и расширенную внутреннюю инфраструктуру: преду-смотрены площади под спортивные и развлекательные центры; сеть супермаркетов, салонов красоты и заведений общественного питания. Из недостатков — отсутствие парковых зон и расположение непосредственно возле дороги, где шум и загазованность будут о себе давать знать.
Предложены качественные архитектурно-планировочные решения, широкий выбор площадей, батареи ото-пления, счетчики горячей и холодной воды. Также запланировано два двухуровневых паркинга на «несколько сотен машиномест». Сдача первой очереди жилого комплекса в эксплуатацию запланирована на 3 квартал 2009 года, второй очереди — 2010 год, третьей — на 2 кв. 2011 года (информация Застройщика). Предлагается жилая площадь Family town за 11 тыс. грн. за кв.м. Цена, на мой взгляд, на сегодняшний день предельна.
Мнение юриста
Андрей Магас,
магистр права, партнер ЮФ «КЛМ»
— АОЗТ «ДВК» предлагает инвестировать в жилой комплекс в Оболонском районе по договору об участии в паевом строительстве. При этом права инвестора предлагается приобрести путем покупки права требования к «ДВК» у физического лица.
Предложенные договора паевого участия на строительство жилья и договора уступки права требования законом не разрешены и могут быть признаны судом незаконными.
Разрешение на осуществление строительных работ выдано «Кредитному союзу военнослужащих Украины», срок действия лицензии, на предоставление финансовых услуг которого закончился 23.09.2008. В договорах кредитный союз не упоминается вообще, хотя он имеет права на продажу жилья, а согласно Договору об уступке прав требования продавцом жилья выступает АОЗТ «ДВК». На сайте указано, что КС является заказчиком строительства. Такая путаница также вызывает серьезные подозрения относительно законности предлагаемой продажи.
Странным выглядит указанная в договоре уступки право требования цена имущественных прав на квартиру в 2 тыс. гривен. В договоре участия в паевом строительстве предусматривается, что продавец имеет право без согласия покупателя вносить изменения в объект строительства или его проектную документацию с оплатой покупателя. За просрочку окончания строительства ответственность компании ограничена 0,05% пени, а покупатель лишен права требовать убытки.
ЖК «Виктория», Пр-т. Победы, 119
Жилищный комплекс «Виктория» состоит из двух 25-этажных домов и 5-этажного сооружения социально бытового назначения. Разместился комплекс на пересечении проспекта Победы и Кольцевой дороги всего в 250 м от станции м. Житомирская, что позволяет в максимально короткие сроки добраться в любой конец города.
Покупая квартиру по 100% предоплате, получаем до 10% скидки. Нет возможности внести всю сумму сразу — участвуем в новогодней акции, позволяющей получить рассрочку. Акция дает возможность внести первый взнос в размере 50% от первоначальной суммы, остальные платежи разбиваются до 3 лет. Рассрочка беспроцентная. Действует акция до прихода нового 2009 года. В угоду покупателю продавец немного снизил цены на все квартиры, например, если ранее кв. м в однокомнатной квартире стоил 11 200 грн., нынче это уже 11тыс. грн. Кстати, говоря об однокомнатных квартирах, их осталось не много, а вот выбор двушек и трешек пока есть.
Есть выбор и паркомест, общее количество которых составляет 500, стоимостью примерно $40 тыс., (по курсу НБУ). Назвать точную стоимость паркоместа менеджер не смог, поскольку стоимость рассчитывается индивидуально и можно получить хорошую скидку.
Начато строительство в 2007 году, завершение запланировано на 4 кв. 2009 года, ввод дома в эксплуатацию 1 кв. 2010 года. По уверению менеджера компании, строительство на данный момент идет с небольшим опережением сроков, потому никаких задержек не предвидится. Но дать 100% гарантию в наше время нестабильности, увы, никто не может.
ЭКСПЕРТИЗА
Мнение оценщика
Ирина Близнюкова,
зам. генерального директора оценочной компании «MaximaCapital»
— Строительная компания «Контакт-Інвест» на рынке с 2005 года. Расположение комплекса в современном районе с хорошей транспортной доступностью, существующей хорошей внешней инфраструктурой. Непосредственная близость станции метро «Житомирская» является основой инвестиционной привлекательности. Предполагается создание внутренней социально-бытовой инфраструктуры — паркинга, торгово-офисных площадей, культурно-развлекательных центров. Район с множеством зеленых насаждений, рядом прекрасные парковые зоны.
Комплекс отвечает современным требованиям в части архитектурных и планировочных решений. Наличие паркинга, комплексного благоустройства прилегающей территории.
На наш взгляд, достаточно информации в сети. В телефонном режиме исчерпывающе ответили на все интересующие вопросы.
Цена составляет 11 750-11 350 грн. за кв. м, с гибкой системой скидок. Приемлемо, на наш взгляд, однако немного великоват первый взнос от 40%. До нового года, по информации Застройщика, запланирована акция: при 50% инвестор получает беспроцентную рассрочку сроком на 3 года в фиксированных ценах. А так как сегодня отсутствует ипотечное кредитование — это достаточно интересное предложение. Завершение строительства планируется на 4 кв. 2009 года.
Мнение юриста
Андрей Магас,
магистр права, партнер ЮФ «КЛМ»
— Жилье в ЖК «Виктория» можно купить путем заключения договора купли-продажи имущественных прав на квартиру.
Нужно отметить, что данный договор не предусмотрен украинским законодательством как способ инвестирования в строительство жилья. Вместе с тем замечательно, что продавец знает о данной проблеме и подготовил детальное обоснование предлагаемой схемы приобретения квартиры. Оплата предусмотрена поэтапно, и цена привязана к курсу доллара. Продавец закрепляет за Покупателем квартиры после оплаты не менее 20% стоимости.
Нужно отметить детальную регламентацию в договоре прав и обязанностей сторон и порядок оформления права собственности. Также договор содержит обязанности и гарантии продавца. Регламентирует ответственность продавца за невыполнение обязательств — на равных началах с ответственностью покупателя, в отличие от подавляющего большинства других договоров.
Автор – Ирина ПОЛИЩУК
Источник – “ЛИЧНЫЙ СЧЕТ“