Цены на квартиры в Украине, особенно в столице, продолжают рушиться. Однокомнатная уже стоит примерно столько же, сколько приличная машина среднего класса. Но эксперты обещают нам «дно» весной, когда жилье в столице можно будет купить и за $20 тысяч. Правда, каков будет курс доллара к тому времени – точно не ответит никто. Так что от падения цен пока наверняка выиграют лишь те, у кого «заначки» под матрасами лежат в долларах или евро.
Главный «тормоз» – ипотека
По словам вице-президента Ассоциации специалистов по недвижимости в Киеве Виктора Несина, главная причина обрушения цен – закрытый доступ к ипотеке.
– Спрос отложен, казалось бы, сегодняшние цены должны заинтересовать потенциальных покупателей. Однако $40–50 тысяч, за которые сегодня предлагают хорошую однокомнатную на Троещине, Нивках, Борщаговке, мало у кого есть на руках. Вплоть до Нового года ипотеку продолжали выдавать два банка – «OTP Банк» и «Universal Банк» – хотя требования к заемщикам серьезно ужесточились.
В «Правэкс Банке» нам рассказали, что ипотечных кредитов не выдают. Источник в банке объясняет это тем, что НБУ запретил выдачу кредитов в долларах, а в нацвалюте – слишком высокие ставки. Кроме того, одалживать деньги под дешевеющий залог – дело рискованное. Еще одна важная причина – привлечь средства населения на депозиты сейчас довольно сложно.
Влияние на рынок оказывают и банки, которые выставляют на продажу квартиры, изъятые у неплательщиков по кредитам. Как говорит Виктор Несин, в ведущие агентства недвижимости такие банки уже обращаются, но пока предлагают жилье по неконкурентным ценам, ориентируясь на объем выданного кредита. Но недвижимость дешевеет, и вскоре банки будут вынуждены срочно избавляться от активов-квартир.
1-комнатную за $25 тысяч? Пожалуйста!
– Я решил провести эксперимент и обратился в несколько крупных АН с просьбой найти мне однокомнатную – не гостинку! – за $25 тыс., – рассказывает независимый аналитик рынка Ярослав Цуканов. – Никто не удивился моему требованию. Пообещали решить вопрос в течение пары недель… Цены в регионах сегодня снижаются не так стремительно, как в столице, но это потому, что они и не были такими заоблачными. Но процесс тоже идет.
Кстати, сейчас в Донецке продают однокомнатную в Ленинском районе (центр города). С евроремонтом, дизайнерской планировкой, телефоном и бытовой техникой – за $40 тысяч. Судя по объявлениям, еще в декабре квартира, равная по «достоинствам», стоила минимум $65 тыс.
В декабре, если судить по объявлению, во Львове за двухкомнатную хотели $62 тыс. Сегодня за эту же цену можно подыскать двушку в столице, а во Львове – попытаться выторговать $5–7 тыс.
По мнению Цуканова, весной цены на однокомнатную в столице упадут вплоть до $20 тысяч. Но тогда же и окончательно «проснется» отложенный спрос. Так что, скорее всего, цена стабилизируется, а может, и немного подрастет к концу лета – до $35 тысяч за однокомнатную.
Продавец пошел сговорчивый
Условия торга нынче тоже изменились. Кризис недвижимости начался на год раньше финансового кризиса. В период стагнации между летом 2007 и летом 2008 торговаться при покупке квартиры можно было с разным успехом. В 2007 – сбить цену реально было на $0,5-2 тыс.
Как говорит риэлтор Анатолий Ясный, торговаться более успешно можно было уже весной 2008 – до минус $3-5 тыс. Конечно, если не брать в расчет особых случаев, когда хозяева спешили продать жилье. Осенью 2008 уже реально было «снимать» при заключении сделки до $10 тыс. с заявленной цены. Сегодня продавец очень сговорчивый, и кроме того, дезориентированный. Сам не знает, сколько может стоить его квартира.
К примеру, в Киеве на Лесном продают добротную однокомнатную 36 «квадратов» за $27 тыс., а на другой окраине, в Софиевской Борщаговке, за квартиру такой же площади хотят $45 тыс…
На Дарнице по ул. Малышко за 22-метровую однокомнатную в девятиэтажке (судя по метражу, это, скорее всего, гостинка) хотят $47 тыс., а за однокомнатную площадью 30 кв. метров по Харьковскому шоссе – меньше на $2 тыс.
Доходит до абсурда: калькулятор на одном из сайтов АН, который предлагает подсчитать примерную цену продаваемого жилья, после перечисления параметров выдает – «стоимость вашей квартиры: $30–150 тыс.»
Как это было
Рынок жилья уже падал. Ровно 10 лет назад …
Хотя причины «того» и «этого» кризиса, по мнению экспертов, абсолютно различны, но полезно будет вспомнить и о нем.
Это случилось осенью 1998 года – всего через 6 лет после того, как недвижимость в Украине стала товаром (закон «О приватизации государственного жилого фонда» был принят в 1992 году). И недвижимость в Киеве подешевела довольно резко и ощутимо. Как вспоминает риэлтор Людмила Зыкович, буквально за каких-то два-три месяца цены упали чуть ли не вдвое.
Если до обвала самая дешевая гостинка на вторичном рынке, с 11-метровой комнатой, стоила порядка $10–12 тыс., то позже такую же можно было купить за $4–5 тыс., а если за $6–7 – то уже со свежим «евроремонтом». Гостинку в спальном районе (Лесной массив, Борщаговка) можно было купить и за $4 тыс. Для сравнения – 10 лет спустя столько же до начала кризиса стоил квадратный метр в новостройках Печерского района (например, на ул. Леси Украинки, ул. Патриса Лумумбы) или в старых домах околоцентральных районов (на Оболони).
Двушка на вторичном рынке до лета 1998 года стоила $13–15 тыс., потом – $8–10 тыс. Трехкомнатную квартиру в домах 96-й серии вместо $22–23 тыс. едва можно было продать за $15 тыс.
Почти год рынок пребывал в «обрушенном» состоянии. То есть квартиры по-прежнему продавались и покупались, но цены на них не росли. А с конца 1999-го все снова начало дорожать. Но того уровня, что был до падения, цены достигли лишь к концу 2002 года.
Практически в каждой развитой стране на рынке недвижимости то и дело надуваются и лопаются «пузыри». Большинство из них совпадали с экономическим или банковским кризисом в стране. По подсчетам экономистов, такие катаклизмы случаются примерно раз в 11 лет. Так что наш кризис произошел почти по расписанию.
Цены все падали и падали
На недавней ежегодной Экономической конференции в США резонанс вызвала презентация двух экономистов с мировым именем – Кенетта Рогоффа и Кармен Рейнхарт. Они обобщили уроки самых серьезных кризисов, начиная с Великой депрессии (1929), и попытались спроецировать их причины и следствия на нынешние потрясения. Эксперты подсчитали, что среднестатистическая длительность финансового кризиса в последние полвека – шесть лет, при этом цены на жилье (с учетом инфляции) в среднем сокращаются на 35,5%.
Великая депрессия нас уже не пугает – будут времена похлеще. Начиная с 1929 года цены на недвижимость в США за 7 лет сократились на 12%. Сейчас, когда американскому кризису нет еще и года, цены уже упали на 26%, и продолжают падать. А рекордсменом значится Гонконг, в котором в 1997 году цены снизились на 52% (опять же – за вычетом инфляции). В Венгрии, Австрии, Исландии и Ирландии цены упали на 5–2%, и этот процент только набирает силу. Повержен основной тезис экономистов и риэлторов – инвестировать в недвижимость, поскольку якобы цены на жилье могут только расти, но не падать.
Кстати, украинский рынок недвижимости сейчас как две капли воды схож с испанским. Там тоже прежде ежегодно стремительно росли цены, наблюдался ипотечный бум и «земельная лихорадка».
А теперь доступ к ипотечным кредитам закрыт, строительство жилья по всей стране остановлено, цены на жилье упали уже процентов на 40, количество невозвращенных ипотечных кредитов ежемесячно растет (сейчас составляет 2,5%). Риэлторы и строители пополняют армию безработных.
Авторы – Мария УГЛЕЦОВА, Александра РОМАНЮК, Станислав ГОЛУБЕНКО
Источник – http://mycityua.com