Экономическая нестабильность и застой на рынке недвижимости спровоцировали существенное увеличение объема невозвратов по ипотечным кредитам. Банкиры принимают меры… Традиционно считается, что ипотечные ссуды – один из самых надежных кредитных продуктов. И, по словам представителей финучреждений, раньше у них практически не было проблем с ипотечными кредитами.
Однако в нынешнем году ситуация изменилась: все больше заемщиков стали задерживать выплаты по кредитам на покупку недвижимости. Особенно трудно, говорят эксперты, сейчас приходится банкам, кредитующим приобретение недвижимости на первичном рынке. Впрочем, однозначно сказать, насколько стало хуже, достаточно сложно, поскольку официальной информации относительно этого нет и приходится опираться лишь на оценки специалистов.
Именно на отсутствии в Украине официальной статистики по невозвращенным кредитам делает акцент начальник отдела ипотечного кредитования Управления продаж кредитных продуктов розничного бизнеса «Родовид Банка» Елена Алферова. А существующие базы кредитных историй, по ее словам, содержат неполную информацию по проблемным кредитам. К тому же эти базы не позволяют увидеть удельный вес таких кредитов в общем кредитном портфеле каждого банка. Между тем приемлемым уровнем просроченных кредитов в общем кредитном портфеле банка эксперт считает 1-3%.
Именно такие цифры называет проект-менеджер департамента управления рисками «VAB Банка» Евгений Матрос, оценивая количество проблемных ипотечных кредитов у отечественных финучреждений. При этом, отмечает он, столь низкий показатель обусловлен тем, что при выдаче таких кредитов банки тщательно оценивают платежеспособность заемщика, а сам кредит обеспечен хорошим залогом.
Директор Агентства комплексной защиты бизнеса «Дельта М» Вячеслав Голуб также отмечает надежность ипотеки, сравнивая невозвраты по ней с другими видами кредитов. Но его оценка ситуации несколько иная: объем невозвращенных ипотечных кредитов в Киеве сегодня составляет 3-5%, тогда как автокредитов — 8-10%, а потребительских — 14-18%. Вместе с тем, полагает эксперт, с учетом существующей динамики роста количества проблемных кредитов до конца текущего года их доля может увеличиться до 8-10%.
Тем не менее, начальник управления кредитования частных клиентов и малого бизнеса «Укрсоцбанка» Антимоз Рогава с этим не согласен.
—Уровень проблемной задолженности по ипотеке в Киеве составляет примерно 1-2% от общего числа кредитов на покупку недвижимости. Но более конкретно вести об этом речь не представляется возможным из-за отсутствия единого открытого источника информации. Украинская Национальная Ипотечная Ассоциация (УНИА) в определенной мере выполняет функции сбора, анализа и обобщения банковской ипотечной отчетности, однако по уровню проблемной отчетности данных нет, — констатирует эксперт.
Усложняет оценку ситуации также то обстоятельство, что ипотечное кредитование в Украине активно развивается не так давно, всего около пяти лет. А средний срок выдаваемого ипотечного кредита, по данным Антимоза Рогавы, составляет 10 лет. Таким образом, ни одного полного цикла ипотечный рынок еще не прошел, и все утверждения относительно происходящих здесь процессов не могут быть абсолютно точными. Тем более, что средний срок погашения ипотечной ссуды равен 5-7 годам, что в полтора-два раза меньше срока, на который обычно заключаются ипотечные договора…
На скользкой дорожке
Характеризуя в целом динамику невозвратов на столичном рынке ипотеки, Евгений Матрос связывает рост неплатежей по ипотечным кредитам с параметрами самих кредитных продуктов, а также макроэкономической ситуацией в стране:
— В прошлом году некоторые банки значительно снизили размер минимального первоначального взноса при ипотечном кредитовании. Такой ипотечный продукт действительно привлекателен для потребителя, но отсутствие серьезного первого взноса показывает, что заемщик не научился накапливать деньги и ему действительно непросто ограничивать себя в чем-то при выплате кредита. Также очень активно выдавались под залог недвижимости кредиты на потребительские цели и развитие бизнеса.
Именно последняя категория ипотечных кредитов сейчас, по мнению эксперта, является самой рисковой, поскольку нередко начинающие предприниматели и те, кто осваивает новые виды бизнеса, не могут погасить кредит. Летом, по наблюдениям Евгения Матроса, появилась еще одна группа неплательщиков: в небольших банках подняли ставки по ранее выданным ипотечным ссудам, и часть клиентов просто перестала платить…
Свой вклад в ухудшение показателей невозвратов ипотечных кредитов, по мнению экспертов, внесли спекулянты, которые покупали квартиры в кредит, рассчитывая погасить задолженность за счет роста цен на недвижимость. Но поскольку в текущем году цены на рынке недвижимости не росли так, как прежде, ожидания спекулянтов не оправдались, и теперь они не в состоянии ни выгодно продать залоговую недвижимость, ни выплатить кредит…
Среди причин, которыми неплательщики мотивируют просрочку выплат по кредитам на покупку недвижимости, называют в основном болезни, отсутствие работы, финансовые трудности. Хотя бывают и случаи откровенного мошенничества, отмечает Вячеслав Голуб. Правда, по его наблюдениям, подавляющее большинство заемщиков не платят за кредит именно по тем причинам, которые они называют банку, лишь в одном случае из десяти речь идет о банальном нежелании платить.
По наблюдениям Елены Алферовой, кратковременные задержки платежей по кредиту могут быть вызваны потерей клиентом работы, нахождением его в отпуске или длительной командировке за границей, возникновением дополнительных расходов, вызванных проведением ремонта и т. п.
— Но в любом случае банк детально изучает причины неплатежеспособности заемщика и, как показывает практика, в большинстве случаев реальные причины невозврата совпадают с объяснениями клиентов, — отмечают в «Родовид Банке».
Специалисты уже составили для себя примерный портрет типичного неплательщика. По словам Вячеслава Голуба, средний возраст такого клиента — до 30 лет, трудовой стаж небольшой, уровень стабильных доходов — 4-5 тыс. грн. Такой заемщик обычно достаточно часто меняет место работы. Сумма задолженности в среднем составляет 5-8 ежемесячных платежей.
Но однозначно определить проблемного заемщика, как отмечает Елена Алферова, невозможно, поскольку от событий, которые обуславливают проблемную задолженность, не застрахован никто. К тому же она склонна учитывать также такой субъективный фактор, как уровень порядочности, организованности и сознательности проблемного заемщика.
— В период пользования заемщиком ипотечным кредитом сумма задолженности, как правило, не превышает 75-80% от стоимости недвижимости, выступающей обеспечением по кредиту. Если заемщик перестает платить по кредиту, задолженность увеличивается на сумму непогашенных процентов за пользование кредитом (начисляемых ежемесячно), ежемесячных комиссий (при наличии таковых) и ежедневно начисляемой пени за просрочку платежа. Кроме того, в случае обращения банка в суд или к нотариусу для принудительного взыскания задолженности за счет залогового имущества, заемщик должен будет возместить финучреждению издержки на процедуру взыскания, — поясняет эксперт.
Исправить положение клиент может путем частичного погашения просроченного долга из других источников.
Вернуть придется…
Хотя, как утверждают банкиры, особых поводов для беспокойства относительно роста проблемной задолженности по ипотеке на сегодняшний день нет, финучреждения свои деньги привыкли считать скрупулезно, а потому довольно активно работают с неплательщиками.
Для этого используются разные способы, но в целом, по словам специалистов, есть два пути борьбы с должниками – силами самих банков и с привлечением сторонних специалистов (коллекторских компаний). Пока большинство банков предпочитает обходиться без посторонней помощи, но финучреждения с западным капиталом все чаще обращаются к коллекторским фирмам. Правда, заключая договор с коллекторами, они, как правило, настаивают на конфиденциальности.
По словам Елены Алферовой, когда в процессе работы с проблемным клиентом выясняется, что у того нет возможности своевременно погашать кредитную задолженность, банком принимаются меры по принудительному взысканию долга через суд или путем оформления нотариусом исполнительной надписи на договоре ипотеки. Причем второй способ считается более экономным для банка. Если же средств, вырученных от реализации залогового имущества, недостаточно для покрытия долга заемщика, окончательное решение о возмещении клиентом банку оставшейся задолженности будет за судом. Поэтому, изучая ситуацию каждого проблемного заемщика, банк самостоятельно определяет способ принудительного взыскания долга. Судебные иски, как правило, всегда удовлетворяются в пользу банков, хотя окончательное решение суда можно ожидать на протяжении длительного времени.
В большинстве случаев взыскание просроченной задолженности по ипотечным кредитам происходит достаточно просто по сравнению с другими видами кредитов, —уверяет Евгений Матрос. — Потому что клиент сам отлично понимает, что в случае дефолта он лишится жилья, поэтому он сам стремится к благоприятному исходу дела. Впрочем, бывают случаи, когда кредит просрочен на срок до 30 дней и никаких серьезных проблем у клиента нет — он просто забыл или заболел, временно уехал в другой город и т. д. Тогда взыскание состоит из нескольких этапов – софт коллекшн (soft collection), интенсив кредит менеджмент, хард коллекшн (hard collection), изъятие залога…
Софт коллекшн — это просто напоминание о необходимости оплатить кредит, выяснение причин просрочки. На данном этапе представитель банка в телефонном режиме общается с должником, выясняет причину возникновения задолженности. На этом этапе клиент должен максимально открыто объяснить причину просрочки, чтобы совместно с банком найти возможные пути обоюдовыгодного урегулирования ситуации.
Банкиры советуют клиентам помнить важную особенность – банк не является торговцем недвижимостью, его интересует не владение залоговой недвижимостью, а полная выплата кредита. Поэтому в случае если клиент проинформирует банк о серьезных проблемах, тот всегда предпочтет помочь решить проблему заемщика, а не отбирать его квартиру. Например, предложит реструктуризировать кредит посредством удлинения срока кредитования, что уменьшит ежемесячные платежи, предоставит период, когда клиент будет платит только проценты, предложит продать квартиру и купить другую дешевле или же просто продать квартиру и рассчитаться с банком. Именно эти совместные действия банка и кредитора Евгений Матрос называет интенсив кредит менеджментом.
— Если клиент не желает идти навстречу банку, то начинается этап хард коллекшн, то есть жесткое взыскание задолженности. Если и это не поможет, банк отберет залог, — подытоживает эксперт.
Специализированные коллекторские фирмы, профессионально занимающиеся возвращением долгов, также делят процедуру возвращения кредита на три этапа – уже упоминавшиеся soft collection, hard collection, а также legal collection (юридический и финансовый консалтинг заказчика, решение вопроса погашения долга в судебном порядке, контроль исполнения судебного решения).
Как отмечает Антимоз Рогава, вследствие значительных темпов роста стоимости недвижимости на протяжении последних лет рыночная стоимость залогов по ипотечным кредитам значительно превышает задолженность заемщиков, что упрощает работу с такими клиентами и делает нецелесообразным привлечение посредников в лице коллекторских компаний.
С этим соглашается и Евгений Матрос, подчеркивая, что сегодня взысканием задолженности по ипотечным кредитам банки предпочитают заниматься сами:
— Клиента не нужно искать, как и залог, поскольку суммы кредитов довольно большие. Взыскать задолженность по ипотеке всегда проще, чем, например, просрочки по кредитным картам… Хотя иногда банки используют коллекторские компании для дополнительного психологического давления на клиента или в случае, если есть серьезные проблемы со взысканием.
Впрочем, комиссионные коллекторских фирм достаточно большие — до 45% от фактически возвращенной задолженности. Хотя, если ситуация с невозвратами ипотечных кредитов будет ухудшаться, а большинство экспертов склонны считать, что так и будет, спрос на услуги профессиональных коллекторов будет расти.
Источник – http://100realty.com.ua