Анализируя сложившуюся ситуацию на рынке недвижимости, большинство экспертов склоняются к мнению, что сегодня существует достаточно оснований для стабилизации, а в отдельных сегментах и снижения стоимости столичного жилья. Потенциальную глубину падения цен специалисты видят по-разному: одни считают, что лишь незначительно снизится стоимость жилья на вторичном рынке, в то время как, по мнению других, можно ожидать значительного снижения цен во всех сегментах.
Говоря о ключевых моментах, определяющих цены на недвижимость, директор по корпоративным коммуникациям компании “XXI век” Дмитрий Васильев во главу угла ставит спрос: “Сейчас существует большой неудовлетворенный спрос на качественное жилье – как городское, так и загородное. И ежегодно он увеличивается на 20-30%”. Помимо спроса существует еще целый ряд факторов, влияющих на ценообразование: снижение объемов строительства, повышение стоимости стройматериалов, уменьшение количества выданных ипотечных кредитов и рост процентных ставок по ним, большой размер отчислений в горбюджет от каждой построенной квартиры (до 20%), недостаток свободных земельных участков. Эти факторы, по мнению господина Васильева, говорят о том, что цены на качественное жилье не должны падать. Вторичное жилье, а также менее профессиональные объекты на первичном рынке, будут оценены потребителями, и именно эта оценка повлияет на их стоимость – скорее всего, в сторону стабилизации и в некоторых случая понижения. Некоторая неопределенность, сквозящая в оценках сложившейся ситуации, характерна для многих экспертов.
“Цена на недвижимость находится под равным воздействием спроса и предложения, и в нынешний период, когда наблюдается падение и первого, и второго факторов, крайне сложно прогнозировать ценообразование, особенно на долгосрочный период”,- говорит вице-президент компании KDD Group Петр Радчук. И тем не менее предпосылки для снижения цен на первичном рынке, по мнению эксперта, недостаточно сильны. “В ближайшие два-три месяца можно ожидать, что отчасти подешевеет вторичное жилье эконом- и бизнес-классов – причиной тому станет уменьшение объемов и повышение процентных ставок ипотечного кредитования. Сыграет свою роль и психологический фактор: покупатели ожидают, что жилье подешевеет, соответственно, большинство сделок откладывается, и уровень спроса падает. Однако снижение цен не коснется наиболее дорогого премиум-сегмента, где предложение очень ограничено, а спрос не зависит от наличия ипотечного финансирования”.
Существенное сокращение спроса отмечает и директор ДП “РЕД-консалтинг” Илья Родионов. Причины слабеющей покупательской активности эксперт видит в снижении темпа роста доходов населения, уменьшении доли потребления товаров долгосрочного пользования и понижении инвестиционной активности населения. Кроме того, сильное негативное воздействие оказывают такие кризисные явления на финансовом рынке Украины, как рост стоимости финансовых ресурсов, сокращение ипотечного кредитования и проектного финансирования банками. “Недостаточный спрос вызовет снижение темпов ввода в эксплуатацию жилья, особенно бизнес-класса, но высокая себестоимость строительства – с учетом стоимости земли, проектно-разрешительной документации, всевозможных отчислений городу – и дорогие финансовые ресурсы не позволят застройщикам существенно снизить цену продажи квартир,- уверен господин Родионов.- Такая ситуация приведет к уходу ряда игроков с рынка жилья, а, возможно, и к банкротству некоторых строительных компаний, однако в краткосрочной перспективе, при сокращающихся объемах строительства, цены существенно меняться не будут”. Примечательно, что аналитики компании Real Estate Solutions ключевым ценообразующим фактором считают увеличение цены на газ для промышленных предприятий до $270-280 за тысячу кубометров и, соответственно, рост стоимости стройматериалов, в частности цемента, себестоимость которого на 50% зависит от цены на газ.
Новый тренд
Примечательно, что, изучая одни и те же предпосылки, девелоперы порой приходят к различным выводам. Перечень факторов, влияющих на ценообразование, предложенный аналитиками компании DeVision, включает в себя и высокий неудовлетворенный спрос на жилье, и непрозрачность рынка, и дефицит земельных участков, и удорожание себестоимости строительства (по данным Госкомстата – на 41% за прошедший год). Кроме того, немалое значение придается отсутствию налога на недвижимость, низким ставкам налогообложения сделок по купле-продаже жилья и растущим доходам населения. Впрочем, эксперты компании склонны ожидать снижения цен в большинстве сегментов жилой недвижимости. “Цены будут падать в течение следующих двух-трех лет и уменьшаться на 15-20% – но не на 49%, как полагают в Кабинете министров”,- подчеркнула менеджер компании Екатерина Старунская. Наиболее категоричны в оценке ситуации на рынке украинской недвижимости эксперты компании DTZ.
По мнению заместителя директора и руководителя отдела инвестиций DTZ в Украине Натальи Стельмах, сегодня есть все предпосылки для серьезного кризиса, при этом определяющие моменты имеют более глобальный характер, нежели подорожание стройматериалов. Сегодня, говорит госпожа Стельмах, на ценообразование на киевском рынке городской и загородной недвижимости влияют несколько ключевых факторов. Первый – психологический, который имеет несколько проявлений. Прежде всего это восприятие недвижимости как основного средства сохранения и приращения капитала на украинском нестабильном рынке. С другой стороны, при получении негативной информации игроками рынка создается обратный эффект, то есть наблюдаемая сейчас массовая распродажа украинских активов: недвижимости, акций и облигаций компаний, выразившаяся в падении индекса ПФТС на 58% с начала года.
Следующий фактор – мировой кризис ликвидности, пришедший на украинский рынок с временным лагом в 9-12 месяцев по сравнению с США и лимитирующий кредитование объемов строительства, а также ипотечные кредиты на приобретение жилья и земельных участков. Кроме того, важно принимать во внимание колебания курса доллара в мире и в Украине, которые “размывают” стратегии ценообразования продавцов и фиксирование ими прибыли, и политическую нестабильность на региональном и национальном уровнях, заставляющую инвесторов выводить капиталы из долгосрочных проектов девелопмента. В такой ситуации ожидания существенного снижения цен на киевскую недвижимость абсолютно оправданы. “Наша экономика давно уже интегрирована до определенного уровня в мировую и подвержена влиянию мирового кризиса ликвидности и нынешним рискам вхождения мировой экономики в стадию рецессии,- отметила Наталья Стельмах.- Большинство банков, оперирующих на украинском рынке, иностранные, поэтому на них оказывают прямое воздействие изменения на глобальном рынке капитала. Кредитная политика коммерческих банков прямым образом влияет и на предложение недвижимости через объемы кредитования строительства объектов, и на спрос на жилую и коммерческую недвижимость через определенные механизмы. Например, кредитование потребительского спроса и рост розничной торговли стимулируют увеличение спроса на торговую недвижимость, а также через эффект мультипликатора – развитие отраслей, связанных с ритейлом, производством потребительских товаров и впоследствии строительной отрасли. Изменения в данных отраслях влияют на доход занятых в них рабочих и на возможность последних улучшить свои жилищные условия; на развитие оперирующих в сопутствующих отраслях компаний и на спрос с их стороны на офисные и торговые площади. Поэтому ограничение кредитования строительства и приобретения жилья лимитирует приток капитала в данную отрасль, ограничит ее ликвидность и негативно повлияет на уровень цен. В ближайшее время произойдет сегментация рынка, где значительно ‘просядут’ завышенные ценовые ожидания в сегменте жилья эконом-класса, потребители которого наиболее чувствительны к кредитованию, до определенной степени это коснется также сегментов ‘бизнес’ и ‘премиум’.
Те владельцы жилой недвижимости, которые не поддадутся панике на рынке и решат переждать фазу стагнации до наступления нового этапа роста стоимости, будут сдавать купленное инвестиционное жилье в аренду. Другим проявлением данного периода застоя станет невозможность начала строительства низкокачественных объектов жилой, офисной и торговой недвижимости, так как мелкие девелоперы не смогут привлечь финансирование. Возможны проблемы и у монстров девелоперского бизнеса, многие из которых страдают гигантоманией и размеры проектов которых требуют инвестиций в строительство порядка $100-200 млн и выше: такие объемы непросто привлечь при нынешнем сухом рынке финансирования. Кроме того, многие девелоперы рассчитывали финансировать подобные амбициозные объекты за счет предварительных продаж апартаментов и коммерческих площадей, что весьма проблематично в нынешней ситуации. Все эти факторы уменьшат общее предложение жилой и коммерческой недвижимости, однако позволят сделать структуру предложения более качественной, так как только проекты с минимальными рисками и наилучшим долгосрочным качеством будут профинансированы и успешно реализованы.
При ценовой коррекции наступит следующий этап поглощения начатых ранее и не замороженных проектов строительства жилой недвижимости, при этом инициация новых проектов строительства в этом периоде будет минимальной, что ограничит предложение в перспективе через два-три года. После преодоления кризиса и возобновления вливания банками капиталов в отрасль возникнет новый виток спроса на недвижимость, и из-за неэластичности и отставания предложения снова начнется рост цен на жилую и коммерческую недвижимость. На данный момент наш рынок вошел в естественную фазу стагнации, длительность прохождения которой зависит от скорости преодоления мирового кризиса и улучшения инвестиционного климата Украины”. Ситуация на рынке загородной недвижимости и земельных участков, по мнению эксперта, также оставляет желать лучшего: ликвидность минимальна, частные инвесторы покинули или покидают рынок, и на фоне четкого снижения цен нынешней зимой возможно лишь небольшое оживление, когда самые отчаянные и рискованные спекулянты-инвесторы сыграют в перераспределение владельцев качественных участков за городом. О том, что загородное жилье также не устоит под наметившимся обвалом, говорят и другие игроки рынка. Чаще всего аналитики называют следующие цифры: отрицательная динамика будет сохраняться в течение ближайших 6-9 месяцев, в результате рынок потеряет в цене на недвижимость порядка 15-20%. Нижний порог, вероятно, определит себестоимость квадратного метра: $1100-1200 для городского жилья бизнес-класса, $1700-2000 для объектов категории “премиум” и $2000-2500 для элитных коттеджных городков.
Прогнозы экспертов
Дмитрий Васильев, директор по корпоративным коммуникациям компании “XXI век”:
– Ситуация с ценами на жилье во многом будет зависеть от продолжительности кризиса финансовой ликвидности, который напрямую влияет на возможность населения получать кредиты и доступ к заемным средствам со стороны девелоперских и строительных компаний. Чем более затяжным будет кризис, тем сильнее он повлияет на рынок. Аналитики прогнозируют, что кризис достигнет своего дна к октябрю-ноябрю. Соответственно, только тогда можно будет четко прогнозировать динамику цен.
Дмитрий Буряк, председатель совета директоров девелоперской компании DeVision:
– На 2009 год можно прогнозировать снижение цен на вторичное жилье, а также на новостройки бизнес- и эконом-классов. Однозначно можно ожидать падения цен на вторичном рынке (на квартиры в устаревшем жилом фонде) на уровне 5-7%. По нашим прогнозам, недвижимость классов “премиум” и “де-люкс” не ощутит негативного влияния рынка, в этом сегменте цены останутся стабильно высокими. Что касается земельного рынка, то здесь в 2009 году рост цен сохранится, но его темпы снизятся до 20-25%. Отмена моратория на отчуждение земель сельскохозяйственного назначения существенно не повлияет на динамику ценообразования на земельные участки под коттеджное строительство, учитывая темпы инфляции и состояние экономики, а также сокращение предложения качественных участков в 30-километровой зоне. После отмены моратория на рынок будут выставлены в основном сельскохозяйственные поля, непригодные для проведения строительных работ без существенных предварительных инвестиций. Между тем выход на аграрный рынок иностранных инвесторов, привлеченных низкими по международным меркам ценами на землю и рабочую силу, может сказаться на подорожании земли. В сфере коттеджного строительства сохранится тенденция роста цен, которую обусловят следующие факторы: удорожание земли, увеличение себестоимости строительства и, несмотря на большое количество построенных и заявленных коттеджных городков, растущий спрос. В 2009 году увеличение стоимости домовладений в коттеджных городках составит 10-15%.
Наталья Стельмах, заместитель директора, руководитель отдела инвестиций компании DTZ в Украине:
– Оживления на рынке и изменения тренда стоит ожидать лишь к весне 2009 года, а вероятнее – к концу лета-началу осени следующего года, когда будут четко видны тенденции преодоления или усугубления кризиса ликвидности в США, ситуация на сырьевых рынках и обстановка на рынке недвижимости России. Затем, к сожалению, включится фактор приближающихся президентских выборов в Украине, и иностранные инвесторы и банки, скорее всего, снова займут выжидательную позицию. Значительного выздоровления рынка в 2009 году и нового витка роста цен большинство аналитиков и игроков рынка не ожидают.
Сергей Карамнов, президент компании Real Estate Solutions:
– Многое будет зависеть от экономической и курсовой политики, проводимой новым правительством, а также от ситуации с долларом. Реальный индекс (очищенный от инфляции индекс удорожания) в 2007 году был значительно ниже, чем в предыдущие годы. Можно говорить о тренде, когда темпы реального роста цен в среднесрочной перспективе стремятся к нулю. Скорее всего, реальные темпы удорожания жилья в 2009 году будут находиться в диапазоне от -5% до +5%. Номинальный (общий) индекс удорожания недвижимости в 2008 году в долларах будет зависеть от соотношения доллара с другими валютами и гривной, точнее – от темпов его падения. Таким образом, при максимально стабильной ситуации цены на недвижимость в долларах вырастут на 8-12%. При этом маловероятно, что удорожание будет меньше официального индекса инфляции в Украине. Что касается сегмента загородной недвижимости, то здесь цены как в нынешнем, так и в следующем году вырастут минимум на 25%. При этом темпы роста будут зависеть от класса поселка. Быстрее подорожают дома в коттеджных городках категорий “бизнес” и “премиум”. После окончания 2009 года по мере наполнения рынка загородной недвижимости появится вероятность стабилизации цен.
Владимир Степенко, директор по маркетингу компании SV Development:
– Сегодня ситуация на рынке такова, что, несмотря на достаточное количество средств и готовность вкладывать их в недвижимость, потенциальные покупатели заняли выжидательную позицию. Как только придет понимание того, что существенного снижения не происходит (завышенная стоимость отдельных объектов в ближайшее время действительно снизится, но квартиры ценой $2000-$2500 за кв. м дешеветь не будут), спрос возобновится, и, соответственно, продолжится рост цен – ориентировочно, на 20%. Нынешний период ожидания напрямую связан с ипотечным кризисом. Поскольку многие банки уже возобновили кредитование, можно вскоре ожидать оживления рынка: объем продаж увеличится, и цены пойдут вверх. Полное восстановление рынка произойдет через 3-6 месяцев, ориентировочно – весной следующего года, при условии, что не возникнут новые негативные макроэкономические факторы – например, правительство в целях борьбы с инфляцией не повысит в очередной раз резервную ставку для коммерческих банков.
Петр Радчук, вице-президент компании KDD Group:
– Предложение новостроек заметно уменьшится, так как у большинства девелоперов нет возможности финансировать строительство, и реализация целого ряда проектов будет заморожена. Часть жилищных проектов будет переформатирована в строительство коммерческой недвижимости. Сокращение предложения не позволит ценам резко снизиться, кроме того, происходит постоянный рост себестоимости строительства. В сегодняшней ситуации легенды о сверхприбылях девелоперов существенно преувеличены: снижение стоимости жилья на первичном рынке возможно не более чем на несколько процентов, в противном случае строительство станет убыточным. Что касается вторичного рынка, то здесь продавцы могут более ощутимо снизить цены, так как многие из них приобретали жилье за гораздо меньшие деньги. Но и здесь мы не склонны прогнозировать обвала: количество потенциальных покупателей остается весьма большим. Временные трудности с финансированием будут продолжаться еще несколько месяцев, после чего ипотечное кредитование снова начнет расти и спрос восстановится.
Илья Родионов, директор ДП “РЕД-консалтинг”:
– На рынке недвижимости сложилась критическая ситуация, чреватая долгосрочными негативными последствиями. Выход из кризиса возможен при условии повышения прозрачности на первичном рынке земли, упрощения процедуры получения компаниями-застройщиками разрешений на строительство, снижения размеров всевозможных отчислений городу при строительстве жилья эконом-класса и демонополизации рынка жилья. Кроме того, очень важно достичь нормализации инвестиционного климата в Украине, что позволило бы привлечь более дешевые зарубежные финансовые ресурсы. Необходимо также более активно использовать банковское проектное финансирование жилищного строительства – в отличие от прошлых периодов, когда основным источником финансирования на этапе строительства выступали покупатели недвижимости. Наконец, компаниям-застройщикам следовало бы изменить политику ценообразования и начать применять в своей деятельности новые технологии строительства и, особенно, управления. В совокупности все перечисленные изменения позволят увеличить темпы строительства жилья и снизить цены предложения, стимулируя платежеспособный спрос, что повысит доступность жилья в Киеве и окрестностях. Но даже при наиболее благоприятном ходе событий это произойдет не ранее чем через 1,5-2 года.
Андрей Заика, генеральный директор компании HCM Group:
– Уместно говорить о том, что украинский рынок недвижимости входит в фазу стагнации, причем это явление характерно не только для Украины. Однако, как ни парадоксально, кризисная ситуация на рынке недвижимости будет благоприятствовать его дальнейшему развитию. Сокращение предложения на рынке неизбежно приведет к росту спроса. В прошлом году в Киеве было реализовано 1 400 тыс. кв. м жилья. В этом году прогнозы существенно скромнее. То есть строят меньше, а потребность в жилье – пусть и отложенная – у нас очень большая.
В сегменте жилья среднего и нижнего классов важна доступность кредитов, а ситуация на рынке ипотечного кредитования сейчас очень сложная. Банки предлагают значительно меньше кредитов, к тому же по более высоким процентам. Определяющим является общерыночный тренд, при котором в случае подорожания покупатель стремится купить все, потому что завтра будет еще дороже. Точно так же когда цены снижаются, тот, кто готов купить сегодня, придерживает деньги, чтобы купить завтра подешевле. Именно это мы сегодня и наблюдаем.
Если говорить о региональной политике, то ситуация везде одинаковая. Сильнее всего страдает жилой сегмент, причем в городах-спутниках строительство сегодня имеет отрицательную рентабельность. Ряд застройщиков даже вынуждены продавать квартиры дешевле себестоимости. Это происходит потому, что банки не дают кредитов, а люди, уже купившие квартиры, требуют своевременного завершения проектов. Думаю, что осенью нас ожидает несколько конфликтов по схеме “Элита-центр”, поскольку многие фирмы выходили на рынок спекулятивно. Я не имею в виду прямое мошенничество, как в случае с “Элита-центром”, а скорее неготовность небольших компаний работать в условиях кризиса ликвидности. Как это ни парадоксально, сейчас более стабильны те компании, которые не строят.
Источник – “Коммерсантъ – Украина“