Ситуация на рынке жилья давно требует государственного вмешательства. Экономическая нестабильность вкупе со стагнирующим спросом в некоторых регионах Украины может стать предвестником кризиса на рынке недвижимости. Такие прогнозы в последнее время часто озвучивает ряд экспертов. И правительство вмешалось, причем радикально.
Кабмин решил упростить жизнь застройщикам
В конце августа вышел правительственный документ, разработанный премьер-министром Украины Юлией Тимошенко, целью которого является «удешевление стоимости строительства жилья». В частности, согласно постановлению Кабинета Министров, жилая площадь, передаваемая застройщиком местным советам, ограничена 2% квартир в новостройках. Также Кабмин запретил взимание с застройщиков каких-либо платежей или отчислений, не предусмотренных законодательством. Комментируя это постановление, Ю. Тимошенко заявила, что оно наполовину снизит себестоимость строительства жилья. По ее словам, на сегодняшний день из стоимости построенного жилья 50% составляют затраты на строительные материалы и прочее, а остальные 50% — накрутки и поборы, в частности, бесплатная передача квартир городу, сборы на развитие транспортной и социальной инфраструктуры и т.п. Ю. Тимошенко также заявила, что вместо 49,5% стоимости жилья подобные сборы будут составлять 4% для жилого фонда, и вместо 37,5% — 5% для нежилого.
Радикально урезав налоги и сборы, выплачиваемые застройщиками в пользу местных советов, премьер-министр надеется решить проблему доступности жилья в Украине.
Застройщики в недоумении
Инициативы правительства особого энтузиазма у застройщиков не вызвали. Никто не заявил о грядущем снижении цен, обусловленном «спасительным» решением Кабмина. Дело в том, что участники рынка хорошо представляют себе оборотною сторону медали. Проблема состоит в том, что решение правительства невыполнимо.
Эксперт севастопольского агентства недвижимости «Мультидом» Сергей Анблагов пояснил, что собственником земли являются местные советы, а не Кабинет Министров. В этой связи, подчеркнул он, введение и отмена сборов и отчислений при выделении земли застройщику — это прерогатива местного самоуправления. «Кабмин может только рекомендовать местным властям отменить те или иные сборы, но никак не заставить их это сделать. Юридически это невозможно», — отметил начальник отдела оценки недвижимости «Мультидома».
В крымской строительной компании «Монолит» также считают, что постановление Кабмина не повлечет снижение стоимости готового жилья. Как пояснил генеральный директор компании Руслан Бурдейный, на себестоимость жилищного строительства, помимо местных сборов и отчислений, влияет также множество других факторов, прежде всего — стоимость строительных материалов. Она же, по оценке руководителя компании, только с весны текущего года повысилась почти на 30% и имеет тенденцию к дальнейшему росту. В частности, металл подорожал на 120%. Еще одним фактором, который будет удерживать цены на недвижимость от понижения, гендиректор строительной компании назвал наметившуюся тенденцию роста курса доллара, так как цены на готовое жилье, как правило, формируются в долларовом эквиваленте.
Эксперты рынка недвижимости сходятся во мнении, что такое решение правительства неоправданно радикально и, главное, невыполнимо. «Нельзя сказать: цены — стоп! От этого они не снизятся. Для снижения цен нужны объективные причины, а их пока нет», — добавил С. Анблагов.
Кроме того, существуют опасения, что в случае административного давления со стороны правительства на местные советы и запрета взимать отчисления и сборы, местные власти перестанут выделять застройщикам земельные участки под строительство, а будут их продавать. Это, в свою очередь, может привести к обратному эффекту — удорожанию жилья.
Снизит ли цены принцип «единого окна»?
Застройщики не намеренны искусственно снижать цены на жилье, и в ближайшее время чуда не произойдет. Игроки рынка недвижимости сходятся во мнении, что действительно снизить себестоимость жилья могло бы решение правительства о более прозрачной процедуре выделения земельных участков и согласования проектов, а также минимизации бюрократических процедур при ее отводе и оформлении разрешений на строительство.
Внедрение принципа «единого окна» при оформлении разрешительной документации могло бы стать действенным способом борьбы с коррупцией и позволило бы вывести из себестоимости квадратного метра немалые затраты строительных компаний на взятки чиновникам.
Комментируя эти предположения, эксперт агентства недвижимости С. Анблагов добавил, что, по его мнению, создание отдельной структуры, которая бы занималась всеми разрешительными документами, является достаточно перспективной идей. «Застройщику не нужно будет ездить по разным разрешительным инстанциям и обивать пороги чиновников. Кроме того, создание «единого окна» укоротило бы сроки выделения земельных участков под застройку и согласования проекта строительства за счет минимизации бюрократической процедуры», — считает он.
По данным эксперта, в настоящее время для начала строительства застройщики собирают пакет из порядка двухсот документов от различных инстанций. «Это значительно затягивает процесс начала строительства и ведет к его удорожанию», — добавил он.
Последние четыре года чиновники неустанно обещают застройщикам создать прозрачные правила игры. Однако дальше слов дело не идет. И в результате все затраты, потраченные в виде взяток чиновникам, компенсируют строителям покупатели недвижимости. В такой ситуации снижение цен на жилье невозможно.
Очередное обещание внедрить принцип «единого окна» озвучено в законопроекте «О внесении изменений в законодательство Украины по вопросам упрощения разрешительных процедур в строительстве». В настоящее время проект закона находится на рассмотрении в Кабинете Министров Украины.
Но, даже в случае принятия этого закона, не факт, что его нормы будут соблюдаться в реальности. В любом случае, если проблема с забюрократизированной процедурой получения разрешительной документации не будет решена в ближайшем будущем, отрасль может столкнуться с масштабным инвестиционно-строительным кризисом. В результате многие застройщики, особенно мелкие и средние, оказавшиеся в ситуации растущей себестоимости строительства, дефицита финансовых ресурсов и экономической нестабильности, будут вынуждены уйти с рынка. Объемы строительства снизятся, увеличится дефицит жилья, и тогда цены не упадут, а вновь подскочат.
Источник – http://e-crimea.info