Чтобы получить кредит на земельный участок, необходимо не только внести 50% стоимости, но и купить его не далее 50 км от города. С начала года украинские банки вдвое сократили объемы земельной ипотеки. Кредиты на покупку участков заметно подорожали и выдаются преимущественно под залог городских квартир. При этом выдвигается ряд требований, серьезно ужесточившихся в последние месяцы. Причем финансисты обещают и дальше ухудшать условия кредитования.
Невыполнимые требования
По подсчетам экспертов, на протяжении января–августа объемы земельной ипотеки в стране выросли лишь на 35–40%, в то время как за аналогичный период 2007 г. — на 70%. Если зимой текущего года на этом рынке работали порядка 40 отечественных банков, то в сентябре — только 10–15. «В прошлом году банки удовлетворяли до 34–37% заявок на кредитование земельных наделов. Сейчас статистика выглядит куда скромнее —лишь 6–7%», — сообщила «ДС» исполнительный директор брокерской компании «КредитСвит» Любовь Слободенюк.
Эксперты выделяют две основные причины резкого уменьшения кредитования земельных участков: неопределенность на рынке земли, которая, по прогнозам экспертов, может вылиться в существенное снижение цен на сотки по всей стране, а также острая нехватка денег на финансовом рынке. «Во время весеннего обострения кризиса ликвидности выдача кредитов на покупку земельных участков практически остановилась. Сейчас ситуация не настолько сложная, как в апреле, но крупные кредиты получить все равно трудно», — отметил в разговоре с «ДС» аналитик инвестиционной компании DCH Иван Угляница.
По этим причинам банкиры заметно ухудшили базовые условия кредитования. «Займы под покупку земельных участков подорожали в среднем на 2–4% годовых», — рассказал «ДС» директор ипотечного супермаркета Т.О.Ч.К.А. Валерий Иваненко. На рынке устоялись баснословные расценки: гривневые кредиты стоят 20–24%, валютные — 13–16% годовых. Одновременно были изменены сроки кредитования: если еще в январе–феврале земельную ипотеку удавалось растянуть на 25–30 лет, то сегодня — лишь на 15–20 лет. Финансисты стали требовать от заемщиков вкладывать в покупку наделов больше собственных средств. «Требования к первоначальному взносу сейчас составляют 30–50% стоимости земли. При этом банки выдвигают условие, чтобы стоимость залога достигала 200% размера кредита», — говорит г-н Угляница. Напомним, что в начале 2008 г. финансисты были значительно лояльнее к потенциальным заемщикам: клиенту достаточно было внести 10–15% стоимости земли и предоставить банку обеспечение, цена которого составляла 150% суммы кредита. Ситуация с залогами усложняется также тем, что финучреждения стали значительно занижать их стоимость. Нередко под этим предлогом от заемщиков требуют предоставления дополнительного обеспечения. Как правило, банки брали в залог городские квартиры клиентов. «По нашим подсчетам, сегодня лишь 30–40% портфеля земельной ипотеки обеспечено участками, большая часть кредитов выдана под другие залоги», — сообщил «ДС» советник председателя правления банка «Хрещатик» Александр Тимченко.
Спекулянтов отсекают
Пересмотрев базовые условия, финансисты стали вводить и дополнительные требования. Самое распространенное из них — удаленность земельного надела от крупного населенного пункта. «Например, наш банк кредитует участок, если тот находится не далее 30 км от областного центра либо в 10 км от береговой зоны, если он расположен в АР Крым. В Киеве действует правило 50-километровой зоны», — рассказал «ДС» начальник управления розничного бизнеса ПУМБ Валерий Пацуй. «Трудно прогнозируемая ситуация на рынке недвижимости вынуждает банки очень осторожно подходить к кредитованию земельных участков, особенно расположенных дальше 50 км от города. Из-за их отдаленности и невысокого спроса со стороны конечных потребителей они пользуются невысоким спросом у девелоперов», — дополнил его Иван Угляница.
Одновременно вводится ограничение по размеру наделов, которые берутся кредитовать финансисты: не более 25–50 соток. Если еще в начале года максимальный размер займа по программе земельной ипотеки составлял $400–500 тыс., то к сентябрю планка упала до $200–250 тыс. Этими условиями банкиры пытаются отсечь спекулянтов, активно скупающих землю для ее дальнейшей перепродажи.
Такая требовательность, по мнению специалистов, будет провоцировать дальнейшее снижение темпов прироста портфеля земельной ипотеки. По разным оценкам, ее объемы в сентябре–декабре увеличатся не более чем на 15–20%. Большая часть займов будет выдана клиентам, проживающим в городах-миллионниках. В условиях нехватки ресурсов финансистов мало заботит снижение кредитных показателей, а потому они не собираются упрощать требования к заемщикам и базовые условия по ипотеке. «О снижении ставок можно говорить лишь после устранения последствий ипотечного кризиса в США и стабилизации цен на ресурсы на международных финансовых рынках. Однако я думаю, что до этого дело не дойдет, наоборот, до конца 2008 г. возможна еще одна волна повышения ставок», — прогнозирует для «ДС» Валерий Иваненко. По разным подсчетам, земельная ипотека подорожает еще на 0,5–1% годовых. Одновременно эксперты допускают повышение требований к первоначальному взносу на 5–10% стоимости земли.
Автор – Антон Одарюк
Источник – “Деловая столица” (№37 от 15 сентября 2008)