До сих пор цены на жилье постоянно росли, давая возможность заработать перекупщикам. Однако 2007 г. показал уже меньшие темпы роста цен, чем 2006 г. – 15% против 60%. Многие эксперты уже прогнозируют снижение цен на жилье по итогам этого года. «Искусственное обесценивание доллара и укрепление «стабильной» гривны уже сегодня спровоцировало колоссальный отток покупателей с рынка, что может привести к непоправимым последствиям – полному краху рынка. Об отсутствии сделок никто не говорит прямо, но изнутри все выглядит совершенно удручающе» …
«Количество заявок на покупку квартир снизилось почти на 20%, а количество предложений возросло на 8% (что говорит о стагнации рынка)», – сообщается в последнем исследовании Агентства недвижимости «Планета Оболонь».
Другие эксперты более осторожны в своих прогнозах. «Что касается сектора жилой недвижимости, мы ожидаем некоторой коррекции цен», – сказал на одной из недавних пресс-конференций директор консалтинговой компании SHM Smith Hodgkinson Ukraine Дмитрий Селиванов. По его мнению, в Украине с ценами на недвижимость произойдет то же самое, что и в Прибалтике, где квартиры значительно подешевели – например, в Риге на 38%.
Если верить исследованию компании Global Property Guide, недвижимость в Украине уже снижается в цене. По их данным, рост цен в 2007 г. составил 18,2%, однако с учетом инфляции недвижимость даже подешевела – на 6,4%.
Правда, украинцы вряд ли увидели это виртуальное снижение – продавцы на вторичном рынке не хотят снижать цены, а застройщики создают искусственный дефицит, затягивая сроки сдачи домов. Тем не менее, снижение цен на квартиры уже не кажется многим невероятным сценарием.
Оставьте две квартиры в залог
Для большинства украинцев это станет приятной новостью. Однако для 190 тыс. клиентов банков, которые, по данным Украинской национальной ипотечной ассоциации, выплачивают жилищные кредиты, будущее снижение вряд ли принесет что-то хорошее. Любой банк имеет право потребовать дополнительный залог или повысить ставку по кредиту в случае, если стоимость заложенной квартиры снижается. В каждом банке – свои требования на подобные случаи. Где-то считают катастрофичным снижение цен на 10%, где-то вовсе не будут обращать внимания на это, если клиент регулярно платит по кредиту.
«Банк имеет право потребовать частичное досрочное погашение или дополнительный залог», – напоминает председатель правления Терра Банка Сергей Щербина. Однако на практике многие банки страхуют себя от подобных рисков и выдают кредит не на всю стоимость квартиры, а только при солидном первом взносе клиента. Поэтому предстоящий кризис коснется только тех клиентов, которые брали кредит на 100% стоимости своего жилья. Кроме того, обращает внимание Сергей Щербина, падение цен будет касаться в основном хрущевок или квартир небольшой площади, тогда как спрос на качественное жилье еще очень велик и оно будет дорожать. Клиенты просто будут вынуждены согласиться на новые условия. Ведь отдать квартиру банку и искать новую – очень длительный и дорогой процесс.
Банкиров кризисом не испугаешь
Ипотечный кризис в США, который привел к банкротству нескольких ипотечных компаний и миллиардным убыткам крупнейших банков, начинался с того, что цены на квартиры и дома стали снижаться. Тогда многие клиенты просто отказались платить по кредитам. Банки к тому времени давно уже выпустили под залог прав на эти кредиты так называемые ипотечные облигации. Компании, которые купили такие облигации, пострадали больше других. Например, убытки крупнейшего банка США – Citigroup в первом квартале 2008 года составили $5,11 млрд., а всего банк потерял $15 млрд.
Будущее снижение цен грозит только клиентам – банки от этого вряд ли пострадают. Сценарий американского ипотечного кризиса в Украине невозможен, считают банкиры. Ведь рынок ипотечного кредитования еще только начинает развиваться, а ценные бумаги под залог кредитов выпускали только два банка – Приватбанк и Укргазбанк. Более того, ценные бумаги украинских банков более надежны, чем ипотечные облигации американских банков, которые привели к кризису в США.
«Влияние финансового кризиса на украинский банковский сектор является минимальным… Украина, как и другие страны с переходной экономикой, не будет существенно задета им», – говорил еще в декабре минувшего года руководитель миссии европейского департамента МВФ Роберт Форд. Единственным явным последствием американского ипотечного кризиса для украинских банков стало удорожание внешних займов, а вследствие этого – и рост ставок по кредитам для украинских клиентов. Однако и это играет на руку тем клиентам, которые пока не спешат с покупкой квартиры. Ведь после того, как банки ужесточили условия кредитования, количество сделок на рынке недвижимости резко сократилось – и это стало еще одним фактором, который может привести к снижению цен.
Автор – Андрей Колтушев
Источник – Простобанк Консалтинг