Уже с полгода многие специалисты предупреждают о приближении кризиса на рынках всех видов кредитования, и в первую очередь – на рынке ипотечного кредитования. Пока на практике эти опасения вылились в ужесточение требований к заемщикам. Самих заемщиков такой подход совсем не радует, причем не столько из-за отказов, сколько из-за неочевидности их причин. Дело в том, что банки не обязаны объяснять потенциальным клиентам, почему им не утверждают заявку на кредит.
У каждой кредитной организации есть свой отказной список, но большинство банкиров не жалуют заемщиков, например, «героических» профессий, работа которых связана с риском для жизни, а также отличается маленьким, нестабильным или преимущественно нелегальным доходом. Но ключевым словом является все-таки «доход», а вернее, его стабильность. Даже у представителя творческой профессии или биржевого игрока есть все шансы получить ипотечный кредит при наличии стабильного дохода.
Между тем молодой специалист IT, который два месяца работает в международной компании с хорошим доходом, кредита не получит. Нет шансов и у главного бухгалтера компании, к примеру, фигурирующего в уголовном деле. Что, впрочем, легко объяснимо.
Причины отказа в предоставлении кредитов, в первую очередь связаны с величиной и характером доходов клиента: недостаточный, нестабильный, с непрозрачными источниками. Заемщикам, у которых возникают сложности с подтверждением дохода, кредит пока еще могут выдать. В некоторых банках даже существуют месячные лимиты по количеству одобренных клиентов с серым доходом. В Украине в отличие от западного рынка конкуренция на банки давит не меньше, чем кризис ликвидности. Ради большей доли рынка банкиры готовы нести дополнительные риски.
Впрочем, банков, которые до сих пор не испытывают дефицита «длинных» средств и готовы завоевывать рынок, становится все меньше. К тому же, даже в таких организациях заемщиков с «серыми» зарплатами стало гораздо меньше, чем прежде. Они до сих пор могут взять кредит, но он, обойдется им на 3-4% годовых дороже, чем «белым» заемщикам.
Но в любом случае (даже самом положительном) ждать быстрого решения не стоит. За последние полгода серьезно изменились не только условия, но и сроки рассмотрения заявок. Вместо декларируемых 3-5 рабочих дней они увеличились до 10-15. В некоторых банках клиентам приходится ждать еще дольше – до 30 дней. Только единицы банков выдерживают заявленные сроки рассмотрения, что в первую очередь может быть связано с дефицитом «длинных» ресурсов. При этом исключения из правил здесь тоже не в пользу клиентов. Просто есть категории заемщиков, заявки которых банки не могут рассмотреть в короткие сроки: индивидуальные предприниматели, совладельцы бизнеса, учредители и т. д., для проверки их деятельности требуется до двух месяцев.
При подаче документов заемщику нужно быть готовым к тому, что от него потребуют дополнительные справки и свидетельства. Так, у топ-менеджеров с «серыми» доходами могут потребовать учредительные документы компании-работодателя, а у наемных сотрудников – приказ о назначении человека, подписавшего справку о доходах. Сейчас практически все банки требуют от мужчин призывного возраста военный билет, и если прежде на его отсутствие у человека 25-26 лет могли закрыть глаза, то теперь требование обязательно.
Дополнительные сложности могут возникнуть и у тех, кто еще не погасил предыдущий кредит или погасил без отражения в кредитной истории. В этом случае банк обязательно потребует оригинал справки от кредитора о состоянии ссудной задолженности (размер остатка кредита, ежемесячного взноса, срок кредита). Копии кредитного договора и графика платежей в этом случае может оказаться недостаточно, а отсутствие справки (которую, к слову, обычно готовят до семи дней) может служить даже основанием для отказа в рассмотрении кредитной заявки.
Конечно, ужесточение требований к кредиторам не касается тех, у кого есть «белая» высокая зарплата, чистая кредитная история, квартиры без обременений. Но и для счастливых обладателей «белых» зарплат далеко не все может оказаться благополучно. В конце концов, принятие документов – это даже не начало процесса утверждения заявки, а только его прелюдия.
Украинские банки используют два подхода к оценке платежеспособности заемщика: статистический – на основе скоринговых карт (когда анализируются не данные конкретного человека, а накопленная статистика по сегменту, к которому он относится исходя из его возраста, образования, профессии и т. п.) и индивидуальный (данные на заемщика, имеющиеся у банка, кредитного бюро и т. п.). Первый – пока еще самый распространенный, зато второй – самый объективный. И если импортному скорингу часто не доверяют сами банкиры (и у клиента может получиться «переубедить» кредитного специалиста), то переубедить кредитную историю в случае допущенных прежде задержек почти невозможно.
Для банков новая политика тоже имеет свои последствия. Те банки, которые свернули программы кредитования с нулевым первоначальным взносом, лишились многих потенциальных заемщиков. А ужесточение процедур проверок усилило эффект – в целом с начала 2008 года наблюдается падение процента одобренных заявок. При этом далеко не всегда это связано с неудовлетворительным состоянием заявки. Банки, которые испытывают трудности с финансированием, могут регулировать количество клиентов путем изменения скорингового счета, то есть повышать проходной балл для получения кредита, который закладывается в специальную скоринговую программу.
В этом случае вопрос, что делать потенциальному заемщику, чтобы повысить свои шансы, не имеет ответа. Универсальный ответ – менять работу – пригоден не для всех. Самый верный способ – «обеление» зарплаты для тех, у кого все в порядке с остальными пунктами. Но работодатели идут на это неохотно.
Ипотека не может и не должна быть доступна каждому, уверены специалисты. Даже в самой развитой из стран. Ведь если дать ипотечный кредит человеку с нестабильной работой и, соответственно, доходом, через какое-то время он станет для него и его семьи непосильным бременем, что закончится потерей купленного жилья. Посмотрите, чем обернулась доступность ипотеки в США: многочисленные дефолты и ипотечный кризис, который стал причиной мирового финансового кризиса. Его последствия и мы сегодня ощущаем на себе. Вопрос: мы хотим такую доступность, за которую потом будут платить все? Думаю, ответ очевиден.
Автор – Святослав Бутафосов
Источник – http://www.oligarh.net