Желание жить за городом стоит на втором месте, после желания приобрести недвижимость в центральной части города. Но выдача займов под покупку загородной недвижимости, к сожалению, пока не стала популярным видом ипотечного кредитования. Как можно получить кредит на приобретение загородного дома, мы интересовались у ведущих специалистов банка НАДРА и УкрСиббанка.
Не все так просто
В отличие от схемы покупки квартиры в кредит, где все более-менее ясно, схема приобретения с помощью банка загородной недвижимости выглядит куда сложнее. Самый сложный вариант – это покупка в кредит земли с дальнейшим строительством на ней дома. Как утверждают эксперты, участков, которые имели бы правильно оформленный пакет документов, на сегодняшний день практически не существует. Следовательно, фактически любая сделка по купле-продаже земли теоретически может быть оспорена на основании незаконности выделения земельного участка!
В целом, «земельный вопрос» остается главным камнем преткновения кредитования на приобретение земельного участка и вместе с домом. Все дело в том, что при покупке (строительстве) загородного дома мы сталкиваемся с двумя объектами недвижимости. Это дом непосредственно, и земля, на которой находится постройка. А право собственности на земельные участки довольно часто оспаривается. В этом как раз и кроется непосредственный риск для банков, поскольку при возникновении споров, судебных исков или не возврата кредита заемщиком банк не имеет предмета залога, чтобы возместить свои убытки. Поэтому зачастую даже при условии платежеспособности, клиенту могут отказать в ссуде.
Рука дающая
Украинские «дочки и сыновья» иностранных банков, как правило «перестраховываются» и под залог недвижимости дают кредит не более 50% её реальной рыночной стоимости, а те банки, которые имеют украинские корни – не более 70%. Опять-таки, иностранные банки в Украине, как правило, не дают кредиты на частные дома. Причиной обычно становится тот факт, что земельный участок, на котором они находятся, обычно не приватизирован. Вот и получается, что банков, в которых можно получить подобную ссуду, можно счесть на пальцах одной руки.
Менее хлопотно оформление «классического» кредита на возведение дачи либо покупки ее в готовом виде. Оно возможно, правда, лишь в случае, если вы можете заложить банку ликвидное имущество. В случае если земельный участок уже приобретен и нужны средства на постройку или завершение строительства, а сумма полученного кредита под залог земли может быть не достаточна для финансирования строительства дома, можно порекомендовать взять кредит под залог квартиры в жилом доме. Или поручительство другого физического лица, которое имеет в собственности уже построенную недвижимость. Кроме того, некоторые банки, могут взять в залог незаконченное строение, если объем строительных работ завершен более чем на 80% и это соответствующим образом оформлено в БТИ (с обязательно указанным процентом готовности).
Арендованная земля нередко служит основанием для отказа в кредитовании. Впрочем, если срок аренды истекает после того, как заканчивается период предоставления кредита, это может послужить смягчающим обстоятельством для получения клиентом необходимой суммы.
Условия и сроки
Процентная ставка по кредиту зависит от валюты кредита и первого взноса. Минимальную ставку в валюте банк может предложить 7,99 %, а в гривне 18,7%. Первый взнос составляет минимум 15% от оценочной стоимости недвижимости. Срок кредитования до 30 лет учитывает один пикантный момент: на момент окончания срока кредитования, заемщику должно быть не больше 65 лет.
Схемы погашения кредита:
– стандартная (проценты насчитываются на остаток по кредиту)
– аннуитет (ежемесячно равными частями).
Но следует также учитывать, что Национальный банк «закручивает гайки» по долгосрочному кредитованию и это может вылиться в сокращение сроков кредитования до 10 лет и в требование большей доли собственного взноса. Как ни печально, но банк возложит поставленные условия свыше на плечи своих клиентов.
Финансовый кризис, который затронул банковскую систему страны не обошел и ипотечное кредитование. Это вылилось в увеличение ставок по кредитам, более строгим требованиям к заемщикам (например, во внимание приниматься только «белая» зарплата, увеличение процента собственного взноса). Эксперты дают осторожные прогнозы в данном вопросе и не надеются на скорейшее «потепление».
Техническая сторона вопроса
Процесс получения кредита на загородный объект недвижимости, сам по себе, может занять немного времени. При наличии соответствующих документов с момента подачи до принятия решения кредитным комитетом 1 день. На всю сделку, учитывая сбор документов до полного расчёта от 3 дней до недели.
Необходимыми документами на объект ипотеки являются:
– правоустанавливающий документ на собственность,
– документы, подтверждающие право собственности на земельный участок (при ипотеке дома и/или земельного участка),
– технический паспорт на объект недвижимости и справка-характеристика БТИ на отчуждение недвижимости,
– справка из ЖЭКа о количестве прописанных лиц и отсутствии задолженности по коммунальным услугам,
– отчет о проведении независимой экспертной оценки стоимости предмета ипотеки, проведенной утвержденным банком оценщиком,
– разрешение органа опеки и попечения в случае, если малолетнее или несовершеннолетнее лицо зарегистрировано по адресу или является совладельцем недвижимого имущества, что передается в ипотеку банку.
Обычно схема получения кредита для приобретения недвижимости выглядит таким образом:
– Заемщик обращается в банк для получения предварительного согласия банка на выдачу необходимой суммы кредита.
– Заемщик собирает все необходимые документы.
– Банк дает будущему покупателю предварительное заключение о выдаче необходимой суммы кредита.
– Осуществляется подбор недвижимости и оформляется задаток.
– Собираются все необходимые для получения кредита документы и справки.
– Кредитный комитет банка принимает окончательное решение о выдаче кредита на покупку уже конкретного объекта недвижимости (3-7 дней).
– Производится подписание договора купли-продажи.
– Оформление страхового полиса.
– Государственная регистрация сделки.
– Оформляются договора-залога приобретенной недвижимости.
Подводя итоги можно с уверенностью сказать, что рынок кредитования на покупку частных загородных домов только формируется, и мы с вами можем стать непосредственными участниками этого процесса в нашей стране.
Источник – РБК-Украина-Недвижимость