До конца года ставки по ипотечным кредитам могут повыситься еще на 1-2%. А ведь на середину лета они и так уже добрались до 14,5-19% годовых в долларах. При этом банкиры ужесточили требования к платежеспособности будущих заемщиков и внесли в кредитные договоры новые пункты, обидные их клиентам. Что же делать: брать ипотечный кредит сейчас или подождать лучших времен?
Дам, но меньше…
Нехватка ресурсов привела к тому, что банки не только стали выдавать ипотечные кредиты дороже, но и в меньших суммах. Сейчас взять кредит с первоначальным взносом менее 15% стоимости покупаемой недвижимости практически невозможно. Но это лишь верхушка айсберга. Недвижимость, которую банк принимает в залог, он сейчас оценивает на 10-15% ниже рыночной стоимости – чтобы подстраховаться на случай возможного удешевления жилья. Таким образом, заемщику необходимо иметь не 15% заявленного первого взноса, а все 30% стоимости желаемой квартиры.
В одном из банков корреспондентам “Денег” объяснили, что такой подход используется, чтобы банк не понес потери в случае падения цен на недвижимость. Ведь при необходимости будет значительно проще продать объект ипотеки за меньшую сумму.
Увы, нет у финансистов однозначного ответа на вопрос о том, брать кредит сейчас или подождать с полгода – пока ставки успокоятся. Одни банкиры утверждают, что кредитные ставки будут продолжать расти. Другие – что стоимость кредитов до конца года существенно не изменится. Но все единодушны в одном – массового снижения кредитных ставок в этом году ждать не стоит. 🙁
“Очевидно, что в краткосрочной перспективе не следует надеяться на снижение ставок. А то, останутся они на прежнем уровне или увеличатся на несколько процентных пунктов, будет понятно в сентябре-октябре, когда окончательно прояснится ситуация с курсом доллара по отношению к гривне”, – говорит вице-президент проекта “Индивидуальные финансы” Диамант-банка Анна Ткаченко.
Другие банкиры еще более пессимистичны. Начальник управления развития кредитных продуктов Сведбанка Евгений Склеповой считает, что до конца года номинальные ставки однозначно вырастут еще на 1-2% годовых. “Дальше многое будет зависеть от ситуации на международных финансовых рынках и от действий НБУ, направленных на борьбу с инфляцией”, – говорит он.
Напомним, что сейчас средние номинальные ставки по ипотеке уже достигли 18,5% в гривнах, 14,5% в долларах, 14% в евро и 9,99% в швейцарских франках. При этом эффективные ставки в указанных валютах, по подсчетам “Денег”, составляют соответственно 19,75%, 15,24%, 14,42% и 10,07%.
“Пиво только членам профсоюза”…
Но высокий процент – не самое страшное. Частный предприниматель Кирилл Здоровцев согласен платить и 15%, и 17% годовых, лишь бы получить возможность купить отдельное жилье. Но банки ему денег не дают! “Мы живем у родителей жены. Недавно у нас появился второй ребенок, и жить вчетвером в одной комнате стало совсем невыносимо. Отдельная квартира нам просто необходима!” – рассказывает он. Но кредит Кириллу не хочет выдать ни один банк. Его официальных доходов недостаточно, чтобы погашать заем в $150 тыс.
“Раньше, я знаю, банки шли навстречу таким, как я. А теперь требуют официально подтвердить все доходы. И не иначе. А у меня “белая” прибыль – 500 грн. в месяц”, – сокрушается предприниматель.
Банки, действительно, в последнее время не только повысили ставки, но и серьезно ужесточили требования к платежеспособности будущих заемщиков. Теперь, чтобы получить кредит, нужно “показать” ежемесячный доход в размере суммы наибольшего платежа по кредиту, ежемесячные расходы на оплату других кредитов (если они есть) плюс в среднем от $100 до $200 на каждого члена семьи. Таким образом, чтобы получить кредит на квартиру стоимостью $150 тыс. с 15% собственного взноса сроком на 25 лет заемщик должен продемонстрировать ежемесячный “белый” доход в сумме $2200. 🙁
“Ипотечный кризис в США продемонстрировал, что платежеспособность – самый важный критерий отбора заемщика. В ситуации дефицита ресурсов и постоянного спроса на кредитование банки вынуждены выбирать для себя менее рисковые операции, ужесточая требования к потенциальным заемщикам”, – объясняет начальник управления развития и внедрения новых банковских продуктов для частных лиц “Первого инвестиционного банка” Виктор Рязанов.
Кстати, учитывать только подтвержденные справками доходы заемщиков требуют от банкиров как Нацбанк, так и международные кредитные организации, которые ссужают деньги украинским банкирам.
“Я Вам докажу!”
Что же делать в этом случае, и как все же взять ипотечный кредит? Нужно найти банк, который оценивает заемщика не только по “белой” зарплате, но и по так называемым косвенным признакам. Речь идет о тех банкирах, которые согласны принять во внимание другие документы, подтверждающие наличие доходов, кроме набившей оскомину справки о зарплате из бухгалтерии.
“Не секрет, что уровень тенизации зарплат в Украине крайне высок. Поэтому потенциальным заемщикам мы советуем подавать любые документы, свидетельствующие об их уровне дохода”, – говорит Анна Ткаченко.
Например, после получения зарплаты, можно пополнять карточный счет в банке, а по истечении некоторого времени – взять выписку. Стабильное пополнение личного счета в банке – хорошее подтверждение наличия дополнительных доходов.
“Один из вариантов – предоставление выписки по текущему счету с подтверждением регулярных денежных поступлений в виде переводов, документов о существующем имуществе или документов о приобретении имущества за последний период. Документы такого плана позволят банку в какой-то мере учесть неподтвержденные доходы”, – советует Виктор Рязанов.
Проблемы с подтверждением доходов особенно часто испытывают частные предприниматели, работающие по упрощенной системе налогообложения. Подтверждением их платежеспособности могут стать заключенные договоры на выполнение работ с указанием их стоимости, а также акты выполненных работ, свидетельствующие об успешной хозяйственной деятельности. И, естественно, хорошим аргументом является оборот по банковскому счету, если предприниматель принимает за свои товары и услуги безналичные платежи.
Кроме того, банки учитывают не только доходы заемщика, но и членов его семьи – супруги/супруга, родителей, работающих совершеннолетних детей. Их не обязательно брать поручителями. Вполне достаточно их письменного согласия “оказывать помощь в погашении кредита”.
То есть главное не то, чтобы доходы были официальные, главное – чтобы заемщик смог подтвердить банку, что они есть. Любым способом.
Ждать нечего
Итак, банкиры прогнозируют, что ставки по ипотеке в лучшем случае останутся на том же уровне, в худшем – вырастут еще. Вывод напрашивается сам собой – если кредит планировалось брать в этом году, лучше не затягивать и оформлять его сейчас. Даже если ставки потом начнут снижаться, всегда есть возможность перекредитоваться под более низкий процент.
Еще один способ сэкономить на кредите – оформить его в банке, который вопреки всему не повысил ставки. В основном это банки с иностранным капиталом, которые еще удерживают ставки на уровне 11,9-12,9% годовых в долларах. К примеру, “ОТП банк”, даже решился недавно снизить ставку по ипотеке на 1% и уменьшить комиссию за обслуживание займов во всех валютах. Другой банк – Сведбанк – до сих пор предлагает кредит под 11,9% годовых в долларах, а банк “Форум” согласно ЕБРР (программа “Европейский кредит”) согласен выдать заем под 10% годовых в долларах при начальном взносе 20% стоимости квартиры.
Кстати, для заемщиков, берущих кредит на срок до пяти лет, многие банки предлагают ставки на 0,5-1,5% ниже, чем для тех, кто рассчитывает на кредит до 20-30 лет. Так что, если есть солидный начальный взнос, возможно, не стоит оформлять кредит на длительный срок.
В общем, если скоро предстоит покупка квартиры в кредит, нужно не поддаваться “кредитной” панике и хорошенько поискать хорошего кредитора. Глядишь, и отыщется кредит на условиях даже более выгодных, чем до начала ресурсного кризиса. 🙂
Долларовая лихорадка
Чехарда с валютными курсами ставит заемщика в тупик – какую валюту выбрать, чтобы не прогадать. Особенно озадачивает то, что многие банки предлагают одинаковые ставки по кредитам в долларах и евро. Банкиры советуют остановить свой выбор на долларе.
“В связи с тем, что в последнее время отношение доллара к гривне нестабильно и имеет тенденцию спада, а процентные ставки в долларах США являются более привлекательными, чем в гривне, клиенту выгоднее на сегодняшний день брать кредиты в долларах”, – советует начальник управления розничного бизнеса ПУМБ Валерий Пацуй.
Однако, необходимо осознавать, что ипотечный кредит – это долгосрочный заем, и в течение срока кредитования ситуация на финансовом рынке может измениться. Учитывая этот факт, целесообразнее брать кредит в той валюте, в которой он получает регулярный доход. Такой шаг позволит избежать валютных рисков, суммирует г-н Пацуй.
Дайте денег!
Как добиться выдачи ипотечного кредита при низкой официальной зарплате?
Задача:
Бухгалтер Василий Петров хочет оформить ипотеку. Он женат, и у него есть ребенок. Официальная зарплата Василия составляет 1000 грн., а реальный доход – 8000 грн. Официальная зарплата его супруги – 800 грн., а реальный доход – 5000 грн. Платеж по кредиту составляет 7500 грн.
Банк просит Василия подтвердить доходы в сумме 9300 грн. (ежемесячный платеж + 600 грн. на каждого члена семьи) Пока подтверждены только 1800 грн.
Решение:
За 6 месяцев до покупки квартиры Василий, получив зарплату, начинает зачислять ее на карточный счет. Имеем документально подтвержденные 8000 грн.
Родители Василия не против того, чтобы помочь сыну в оформлении кредита. Василий предъявляет их справки о доходах в банке и пишет заявление о помощи родственников. Имеем дополнительно 1000 грн. к подтвержденным доходам.
С учетом официальной зарплаты супруги (800 грн.) получается 9800 грн.
ИТОГО: Несмотря на высокие кредитные ставки и жесткие требования к платежеспособности заемщиков, банкиры советуют оформлять ипотеку сейчас. До конца года ставки могут повыситься еще на 1-2%.
Автор – Елена Буруль
Источник – (Журнал “Деньги” №27(93) 03.07.2008)
http://www.dengi-ua.com