Бум ипотечного кредитования остался в прошлом – в условиях текущего дефицита ресурсов банки предъявляют куда больше требований к потенциальным заемщикам. Счастливых получателей высокой «белой» зарплаты ситуация не коснется, а вот всем остальным вместо визита в банк, рекомендуется предварительно обратиться к ипотечному брокеру. Он поможет не только выбрать оптимальные условия среди многочисленных предложений, но и отстоять интересы своего клиента перед потенциальным кредитором.
Ипотека – дело тонкое
В странах с развитой экономикой ипотечный брокеридж – услуга не новая, но в Украине она только начала развиваться. Эксперты оценивают такую ситуацию весьма положительно: «Появление все большего числа брокеров способствует развитию ипотечного рынка» – сообщил исполнительный директор Украинской национальной ипотечной ассоциации (УНИА) Алексей Пилипец в ходе конференции «Ипотека. Чтобы возможность не стала сюрпризом». Считается, что основная задача брокера – выяснить запросы и возможности потенциального заемщика и найти для него наиболее выгодный вариант кредита среди множества предложений различных банков. Таким образом, брокер является посредником между банком и клиентом. Он помогает заемщику получить кредит, а также возлагает на себя ряд полномочий банкиров, например, делает предварительную оценку платежеспособности заемщика.
Нужно учесть, что в нашей стране работает более сотни банков, из которых 20 – 30 активно продвигают ипотечные программы, при этом условия таких программ все время меняются. Кроме того, банкиры имеют обыкновение умалчивать в рекламе и на этапе переговоров о некоторых нюансах, например, дополнительных комиссионных платежах. Нередко это всплывают уже на этапе оформления сделки, что ставит потенциального заемщика в тупик. Брокер – это по определению профессионал в финансовых вопросах, который обладает всей полнотой информации и может объективно оценить достоинства и недостатки всех новых предложений.
Но даже если клиент готов самостоятельно посетить десяток банков и лично изучить все нюансы ипотечных программ, брокер может помочь и здесь. Ведь сегодня куда сложнее убедить банкиров выдать вам кредит. В этом случае общение с брокером это хорошая репетиция перед посещением банка. Брокер оценивает финансовое состояние потенциального заемщика по тем же критериям, что и банкиры. Разница лишь в том, что брокер максимально заинтересован в том, чтобы клиент получил кредит, тогда как банкиры часто никак не аргументируют свой отказ.
Общение с брокером психологически легче, чем с банком, тем более, что на этапе предварительной консультации клиент не связывает себя никакими обязательствами. Потенциальному заемщику подробно объяснят, какие документы необходимо собрать и какие использовать аргументы при беседе с банковскими служащими, если в этом возникнет необходимость. Помимо всего прочего, брокер может выторговать в банке скидку по комиссии или процентной ставке, которая не только с лихвой окупит расходы на брокера, но и обеспечит ощутимую экономию.
План действий
Брокеры бывают как независимыми экспертами, так и связанными с конкретным банком или риэлторской компанией. В последних двух случаях контакты брокера без труда можно найти в банке или на сайте риэлторской организации.
Предварительная консультация с ипотечным брокером обычно бесплатна. В ходе встречи составляется заявка, в которой указывается необходимая сумма кредита, состав семьи, ежемесячные доходы, а также то, какую сумму клиент готов ежемесячно платить в счет погашения кредита. Уже по результатам такой консультации можно надеяться на четкий ответ – есть ли шансы получить кредит или нет. В сложных случаях брокер может указать на вероятность положительного решения по кредиту. К примеру, 70 против 30, что банк согласиться кредитовать на указанных условиях. После того, как все нюансы согласованы, брокер выбирает подходящие к конкретному случаю предложения разных банков и рассылает заявку.
Формальные отношения клиента с брокером скрепляются договором. Условия могут быть различными, но важно, чтобы комиссионные брокеру выплачивались уже после того, как кредит на указанную в договоре сумму будет одобрен банком. За рассмотрение заявки в банке платит, как правило, клиент. Заявка подается сразу в несколько банков, после чего брокер получает ответ, в котором содержатся уже просчитанные условия под каждый конкретный случай. Уже после предварительного согласия банка, клиент выбирает наиболее предпочтительный вариант, получает официальное положительное решение по кредиту и уже после этого расплачивается с брокером.
Четких тарифов на услуги ипотечных брокеров на рынке нет. Специальность относительно новая, конкуренция в данной сфере пока слабая, а разброс цен очень велик. Гонорар зависит от конкретного брокера, суммы сделки, сложности ситуации и других нюансов. Как вариант, можно воспользоваться услугой выбора оптимальной ипотечной программы в агентстве недвижимости. Это обойдется в 0,2-0,5 процента от суммы сделки. Кстати, в отдельных случаях услуги брокера оплачивает банк. В основном это характерно для ситуаций, когда брокер связан с банком договорными отношениями. Правда, рекомендации такого брокера не всегда будут объективными.
Помимо ощутимой экономии, которую дает грамотный выбор ипотечной программы, брокер может помочь клиенту выторговать у банкиров более лояльные условия. Так, например, нередки случаи, когда кредитные инспектора необоснованно снижают сумму кредита на 10 – 15%. Логика инспектора железная: если потенциальный клиент откажется от такого кредита, значит он недостаточно платежеспособный. Изменить ситуацию самостоятельно практически нереально, а вот если за вас будет хлопотать брокер, то банки редко ужесточают условия. Ведь брокер приводит много клиентов, поэтому и отношение к нему особое.
Доверяй, но проверяй
Как мы уже упоминали, институт кредитных брокеров в Украине только начинает развиваться. По данным аналитического отдела УНИА на начало 2008 года, доля ипотечных брокеров на рынке составляла около 1%. Недостаток и отсутствие качественной конкуренции негативно сказывается профессионализме брокеров. Поэтому найти хорошего специалиста не всегда просто, к тому же многие брокеры отстаивают интересы конкретных банков. В этом есть как свои плюсы, так и минусы. Недостаток в том, что брокер будет отметать выгодные предложения банков-конкурентов. Зато хорошие отношения брокера с банком-партнером сулят клиенту не только большую вероятность получения кредита, но и либерализацию условий.
Иногда третьей стороной в отношениях брокера и клиента становится агентство недвижимости. Дело в том, что банк согласится кредитовать далеко не каждый объект. Многие банкиры и брокеры связаны с риэлторами как формальными партнерскими договорами, так и неофициально. В последнем случае клиенту просто ненавязчиво укажут на агентство, услугами которого следует воспользоваться для поиска необходимого объекта. В противном случае в кредите могут отказать. Такому поведению кредитора есть вполне логичное объяснение: недвижимость, которую вы приобретаете, отходит банку в залог. Поэтому объект должен быть ликвидным, чтобы его можно было быстро продать в случае необходимости.
Есть в нашей стране и независимые брокеры. Они никак не связаны с конкретными банками, но найти такого брокера-профессионала еще совсем недавно было делом нелегким. Однако, сегодня ситуация меняется к лучшему. Эксперты считают, что вскоре в нашей стране появится много квалифицированных специалистов, между которыми наметиться высокая конкуренция. Это поможет повысить качество предоставляемых услуг.
Быть или не быть?
Так стоит ли прибегать к помощи кредитных брокеров или лучше решить все вопросы самостоятельно? Ответ зависит от конкретной ситуации. Если вы идеальный заемщик с точки зрения банка, то вполне можете сэкономить на посреднических услугах. Но для этого у вас должна быть высокая официальная зарплата, достаточное количество свободных средств для первого взноса, а в идеале еще и автомобиль или другая недвижимость, которую можно со спокойной душой использовать в качестве дополнительного залога.
Проблема в том, что «идеальных» заемщиков немного. Зато очень часто деньги на первый взнос приходится одалживать у родственников или друзей, а зарплата «белая» лишь частично. В данном случае лучше не оббивать понапрасну пороги банков, а сразу же отправляться к ипотечному брокеру. Даже если вы не решитесь на сотрудничество, обычная беседа позволит адекватно оценить перспективы получения кредита и составить представление о планируемых расходах. Да и банкиры относятся к подопечным проверенных брокеров куда более лояльно, чем к простым клиентам с улицы.
Источник – “РБК-Украина-Недвижимость”
http://realty.rbc.ua