Щоб стати власником квартири, необхідно мати більш ніж істотні накопичення. Як правило, таких коштів (особливо, якщо мова йде про молоді та багатодітні сім’ї) у більшості наших співвітчизників немає. Вихід із тупикового, здавалося б, положення все ж таки існує: щоб придбати довгоочікувану житлоплощу, гроші потрібно у когось зайняти. І бажано – не під убивчі відсотки. Порадившись із рідними та близькими, безквартирні наші співгромадяни йдуть у надійний (як їм здається) і не дуже кровожерливий банк – брати іпотечний кредит.
І саме тут починається все найцікавіше та найнепередбачуваніше в їхній непростій безквартирній долі.
Про ситуацію на ринку нерухомості та про чинники, які заважають успішному розвитку іпотечного ринку в наший країні ІМК (“ІнтерМедіа консалтинг”) розповів виконавчий директор Української національної іпотечної асоціації Олександр Пилипець.
– Наскільки, на Вашу думку, гостра житлова проблема в Україні?
– Сьогодні понад 1 млн. 300 тис. сімей наших співвітчизників стоять у черзі на житло. Вона розтягнулася на багато десятиліть. І просвітку в цьому процесі поки, на жаль, не передбачається.
Середня забезпеченість українців житлом не перевищує 22-23 квадратних метрів на людину. Водночас мінімальні стандарти ООН – це щонайменше 30 квадратів на кожного члена сім’ї.
Отже, за цими показниками, жителям України, як то кажуть, ще бігти й бігти за середньостатистичними європейцями…
І ще кілька цифр. Сьогодні більше 41 відсотка наших співвітчизників проживають у несприятливих умовах – гуртожитках, “гостинках”, напівпідвалах і підвалах, “комуналках”. Багато українців перебувають у непридатних для нормального життя умовах, із забезпеченням менше, ніж 13 квадратних метрів на людину.
І ось ще що впадає у вічі: близько 70 відсотків житлового фонду, експлуатованого в Україні, вимагає реконструкції. Відкладати її на завтра – собі дорожче. Це вже починають розуміти керівники держави.
Хочу підкреслити: обсяги житлового будівництва в Україні мають чітку тенденцію до зростання. Але, водночас, сьогодні вони становлять лише 40 відсотків від рівня 1987 року.
– Які головні показники розвитку ринку іпотечного кредитування?
– У першому кварталі цього року він демонстрував динамічні показники зростання, розвивався дуже високими темпами.
Обсяг заборгованостей за іпотечними кредитами становив 65 млрд. 200 млн. грн., що, в принципі, є високим показником. Починаючи з 2005 року, іпотечний портфель виріс у 19 разів. Темпи приросту іпотеки в першому кварталі цього року становитимуть 13 відсотків.
Якщо брати такий важливий показник іпотечного портфеля як рівень ВВП, на сьогодні в Україні він становить 9 відсотків, що є найвищим показником серед усіх країн СНД.
Велика частина кредитів номінована в іноземній валюті – доларі США, швейцарському франку та євро.
Ми бачили позитивну тенденцію зменшення валютизації впродовж останніх дев’яти місяців. Але через те, що останнім часом знову виникли проблеми фінансування джерел іпотеки, аналітики знову чекають на збільшення валютизації.
Незважаючи на високу собівартість житла, проблема забезпечення наших громадян квартирами, як і в попередні роки, залишається надзвичайно гострою. Основна частка кредитів, які співгромадяни беруть у банках, йде саме на покупку житла.
Ключовими гравцями тут є великі системні банки із західним капіталом. Саме вони мають доступ до довгострокових фінансових ресурсів.
На сьогодні (за підсумками першого кварталу) близько дев’яноста банків заявили про свої іпотечні програми. У квітні-травні окреслилася тенденція: збільшення процентних ставок (на рівні 25 відсотків) із врахуванням цін на нерухомість фактично означає зупинку іпотечних програм у ряді банків. Ми очікуємо на скорочення кількості банків, котрі пропонують населенню іпотечні програми, і виходу на український ринок нових гравців – передусім західних банків. За прогнозами експертів, вони будуть проводити в Україні агресивну кредитну політику.
– В яких регіонах України наші співвітчизники найчастіше звертаються до банків з приводу кредитів на житло?
– Як і раніше, лідерами залишаються Київ і Київська область, Одеса, Дніпропетровськ, Донецьк і Харків. Це, насамперед, обумовлено соціально-економічним розвитком цих регіонів.
Аналіз умов іпотечного кредитування демонструє деякі тенденції.
По-перше, Національний банк України посилив свої вимоги. Мова йде про цілу низку ініціатив, спрямованих на мінімізацію ризиків у банківському секторі.
По-друге, ми бачимо, як зростають банківські ставки. Вони перебувають на рівні ставок 2004 року. У національній валюті вони варіюють від 20-ти до 25-ти відсотків, в іноземній – від 14-ти до 18-ти відсотків.
По-третє, скоротилися терміни кредитування, що також пов’язане з ініціативою Нацбанку. Термін користування кредитом – 6-8 років. Це пов’язано, насамперед, з високим рівнем процентних ставок. Позичальник прагне якнайшвидше погасити іпотечний кредит. Середній розмір кредитів – 150 тис. грн.
– Які ключові чинники, на Вашу думку, заважають успішному розвитку іпотечного ринку в нашій країні?
– Передусім це нестабільна економічна ситуація в нашій країні: високий рівень інфляції, зростання ризиків іпотечного кредитування, загострення ризиків ліквідності.
Сьогодні місцеві (локальні) банки мають серйозні труднощі з фінансуванням іпотеки, особливо в національній валюті. Ні для кого не секрет, що ми постійно маємо справу з проблемою стабільних і довгострокових ресурсів. У ролі таких ресурсів могли б виступити іпотечні облігації. На сьогодні є гостра необхідність доопрацювання нормативно-законодавчої бази.
Але у нас, як завжди, все парадоксально. Минулого року ми ініціювали зміни до Закону “Про іпотечні облігації” – з метою зменшення операційних витрат і збільшення інвестиційної привабливості цих паперів. Документ був поданий на розгляд Верховної Ради. Але, як відомо, вона була розпущена.
Цього року ми були вимушені знову подавати цей же документ на розгляд народних обранців. Якщо першого разу ми не отримали від них жодних зауважень (по лінії профільних комітетів), то коли ми подали цей же документ на розгляд удруге, то отримали цілу пачку нарікань і пропозицій, які взагалі не вписуються в концепцію запропонованих нами змін.
І зараз наша основна робота полягає в роз’ясненні керівництву Міністерства фінансів і Міністерства юстиції необхідності цих змін.
Не менш істотні чинники, які стримуюють розвиток іпотечного ринку в Україні, – це низький рівень капіталізації та розвитку інституційних інвесторів і недостатній рівень розвитку нормативно-законодавчої бази, низький рівень стандартизації іпотечних портфелів.
На “пробуксовуванні” іпотеки також відбивається несприятлива ситуація на ринку нерухомості, недостатній рівень технічного забезпечення процесу іпотечного кредитування, низький показник знань і кваліфікації співробітників, які працюють у цьому сегменті ринку.
Але найголовніше – це відсутність єдиної державної концепції розвитку житлового фінансування в Україні. Парадокс у тому, що сьогодні у нас є концепція прем’єр-міністра, є концепція Секретаріату Президента, але єдиної програми, яка би мала чіткі розрахунки та характеризувала б завдання і місце конкретного суб’єкта у виконанні цих завдань у рамках цієї системи, на сьогодні – не існує.
– Але, водночас, життя не стоїть на місці. Будинки в Україні споруджуються, люди беруть іпотечні кредити, купують квартири…
– Ринок нерухомості є ключовим сегментом іпотечної системи. Динаміка введення нового житла в експлуатацію – об’єктивне тому підтвердження.
Минулого року було введено близько 10 млн. квадратних метрів житла. У цьому, за попередніми прогнозами, буде введено близько 12 млн. квадратів житла.
Але і цих обсягів не вистачає. Цього, на жаль, недостатньо, щоби вирішити житлову проблему. Попит на житло – колосальний. Він у кілька разів перевищує пропозицію. Ще одна тенденція: останнє півріччя характеризувалося повною стагнацією на ринку нерухомості. Ціни зростають у середньому на 2 відсотки щомісячно, але тільки через те, що збільшилася інфляція і в державі є проблема, пов’язана з динамікою курсу долара.
Якщо взяти для аналізу ринок нерухомості Києва, то зараз середня вартість одного квадратного метра житла вже перевищила позначку в 3 тис. доларів. На мою думку, це пов’язано із самою процедурою будівництва, землевідведенням, отриманням дозвільної та будівельної документації.
– Які ж прогнози на цей рік?
– Ми чекаємо на приріст обсягів іпотечного кредитування на рівні 40 відсотків… Якщо порівнювати показники України з показниками Німеччини, то там обсяги приросту становлять приблизно п’ять відсотків.
Іноземні банки, іноземні фінансові компанії, як і раніше, зберігатимуть дуже сильний інтерес до ринку української іпотеки. І це, на мою думку, вельми позитивний чинник.
Охочим придбати власне житло доведеться чекати на зростання процентних ставок. Головна причина – проблема із джерелами фінансування. Сподіваємося, що банки конкуруватимуть не за рахунок збільшення вартості іпотечних продуктів, а через вихід у нові сегменти, розвитку нових видів бізнесу.
Джерело – http://www.intermedia.org.ua