Мировой кризис ликвидности и снижение кредитной активности в Украине ударили по рынку жилой недвижимости. Квадратные метры на вторичном рынке будут дешеветь. Ипотечный кризис во всем мире стал причиной падения цен на жилье. После Соединенных Штатов (ежемесячно американская недвижимость обесценивается на 1,5-1,7%) обвальную эстафету подхватили Ирландия, Великобритания, Испания, страны Балтии, Казахстан, Индия.
С начала года квартиры в пострадавших от ужесточения кредитных условий государствах подешевели на 10-30%. Спрос на перегретом украинском рынке значительно упал, но пока это не вызвало снижения цен. Застройщики все чаще прибегают к сезонным скидкам на квадратные метры, однако продолжают уверять, что рынок не обвалится – этому помешают огромный неудовлетворенный спрос и удорожание стройматериалов. Банкиры, которые тоже не заинтересованы в уменьшении цен (что повлечет волну невозвратов), в прогнозах не столь категоричны.
Проблемный сектор
“Сейчас на рынке все проекты к заявленному сроку сдачи не готовы на двадцать-пятьдесят процентов. Вдобавок к длительному процессу получения разрешительной документации усложнился и доступ к финансовым ресурсам”, – заявил председатель совета директоров компании “XXI Век” Лев Парцхаладзе. В условиях кризиса ликвидности, спровоцированного проблемами на американском ипотечном рынке, строительные компании оказались в незавидной ситуации – к ним осторожно относятся и кредиторы, и инвесторы. Ежемесячно потери мировой экономики от ипотечного кризиса увеличиваются. По оценкам Международного валютного фонда, убытки от падения цен на жилье и увеличения объема невыплат по ипотечным ссудам могут составить 565 млрд долларов. И в ближайшее время ситуация не улучшится.
Западные фининституты доверяют лишь публичным компаниям. Так, в конце прошлого месяца корпорация “XXI Век” выпустила трехлетние еврооблигации на 150 млн долларов, а через неделю привлекла кредит на 60 млн долларов. Это хороший результат, но финансисты опасаются, что из-за ситуации на строительном рынке у компании все равно возникнут трудности при погашении этих займов.
У отечественных кредиторов тоже есть основания для ужесточения требований к корпоративным заемщикам из строительного сектора: это и печальный опыт зарубежных коллег, и дефицит ресурсов, вызванный жесткой монетарной политикой Национального банка. “Финансовые учреждения всегда скрупулезно оценивали застройщиков. А из-за несбалансированности рынка недвижимости подход к анализу окупаемости строительных проектов еще больше ужесточился”, – сообщил начальник отдела активных операций корпоративного бизнеса Родовід Банка Андрей Гейко.
Как правило, чтобы получить финансирование, девелоперы создают компании под конкретные проекты. И возвращают долги за счет дохода от реализации квадратных метров. Поэтому они предоставляют банкам проектно-сметную и разрешительную документацию по объекту, четкое обоснование цены реализации, прогноз спроса и график продаж. Сделать такие прогнозы сейчас непросто, особенно в столице. “Банки значительно снизили объемы ипотечного кредитования, тем самым ограничив круг потенциальных покупателей. Это значит, что уровень спроса в Киеве упал. Естественно, фининституты не могут не учитывать этот фактор поэтому тщательнее подходят к кредитованию застройщиков”, – рассказывает генеральный директор компании по управлению активами (КУА) “Укрсоц-недвижимость” Артур Папсуй.
В более выгодном положении оказались компании, имеющие родственные связи с крупными финучреждениями. Так, афилированные девелоперы есть у ПриватБанка (“Приватленд”), Укрсоцбанка (КУА “Укрсоц-недвижимость”), “Райффайзен Банка Аваль” (Raiffeisen Evolution) и УкрСиббанка (“УкрСиб Риал Истейт”). Однако сейчас даже крупным фининститутам не удается эффективно финансировать строительство. К примеру, девелопер “УкрСиб Риал Истейт”, входящий в группу УкрСиббанка, в последние годы не осуществлял серьезных проектов, а в 2006-м заработал всего пару тысяч гривен. “Приватленд” вообще не афиширует свое присутствие на рынке недвижимости – многие игроки рынка об этой компании даже не слышали.
Без кредитной поддержки
Улучшить жилищные условия в долг стало очень сложно, поскольку кредиторы проводят жесткий отсев. Если раньше неофициальные доходы принимали во внимание большинство банков, то теперь на это соглашаются единицы. Причем у самых лояльных финучреждений белая зарплата должна составлять не менее половины декларируемого дохода.
“Покупайте скорее! Дальше будет только хуже. Требования к заемщикам постоянно ужесточаются. Первый взнос у нас уже составляет не меньше двадцати пяти процентов от стоимости жилья, сроки погашения ссуд сокращаются. Сейчас мы выдаем займы на двадцать лет, тогда как недавно максимальным был тридцатилетний срок кредитования”, – агитировал корреспондента “Эксперта” менеджер одного из отделений банка Home Credit.
Ссуды стали недоступнее не только по условиям выдачи, но и по цене. По данным финансово-консультационной компании “КредитСвіт”, только за прошлый месяц средняя процентная ставка по долларовым ипотечным кредитам выросла с 14,7 до 16,1% годовых, а максимальная эффективная ставка подскочила с 17,6 до 23,12% годовых.
Некоторые банки вообще свернули ипотечные программы, а другие их значительно урезали. Так, УкрСиббанк, “Райффайзен Банк Аваль”, Укрсоцбанк и Правэкс-Банк отказались от кредитования в гривне, а банки “Финансы и Кредит”, “Надра”, “УниКредит” – от ссуд в долларах (клиентам этих финучреждений настоятельно рекомендуют займы в национальной валюте). “От гривневых кредитов отказались крупные финансовые институты с иностранным капиталом, которым дешевле привлекать доллары за рубежом, чем покупать дорогую гривню в Украине. У мелких игроков такой возможности нет, поэтому они вынуждены кредитовать в нацвалюте под более высокие процентные ставки”, – заявил начальник управления ипотечного кредитования “Райффайзен Банка Аваль” Евгений Демянов.
Жесткая кредитная политика финучреждений объясняется недоступностью внешних заимствований и регуляторными инициативами НБУ (с февраля при расчете регулятивного капитала учитываются валютные риски и риски ликвидности). В выигрышном положении оказались банки, сумевшие привлечь значительные объемы депозитов.
Замедление темпов роста кредитных портфелей обостряет проблему их качества. Доля проблемных кредитов, в том числе по ипотеке, увеличивается. Люди, взявшие ссуды в разгар подъема рынка и повышения лояльности кредиторов, теперь не всегда в состоянии качественно их обслуживать. Тем более что банки нередко повышают ставки по уже заключенным кредитным договорам. Часто ставки по кредитам на двадцать-тридцать лет являются плавающими, и банки могут их поднимать, предварительно уведомив клиента. Некоторые финучреждения поступают еще хитрее – вводят дополнительные комиссии.
По официальным данным, невозвраты пока не превышают полутора процентов от общего банковского портфеля. Но на самом деле все не так радужно, ведь банки все чаще вынуждены реализовать залоговое имущество. К примеру, на сайте одного из лидеров рынка выложен список из десятка залоговых квартир и домов в городах-миллионниках. Как только цены начнут падать, количество выставленных на продажу объектов резко увеличится, поскольку спекулянтам, которые приобретали недвижимость в расчете на ее удорожание, выгоднее будет отдать жилье банку, чем выплачивать ссуду. В таких условиях игроки рынка предпочитают рассчитывать на прочность пузыря. В то же время банкиры признают, что в ближайшие два-три месяца рынок ипотеки вряд ли стабилизируется.
Подешевеет старое жилье
По данным строительно-инвестиционной компании “Київ Житло-Інвест”, в прошлом месяце киевские застройщики отказались от привязки к доллару, и средняя стоимость жилья эконом-класса на столичном рынке снизилась на 0,8%, бизнес-класса – на 1,3%, премиум-класса – на 3,2%. По сравнению с апрелем этого года, в мае количество объектов, цена которых была заявлена в гривне, выросло на 43%.
Некоторые эксперты считают, что в связи с изменением официального курса доллара купить или арендовать жилье окажется не дешевле, а дороже. “Стоимость квартир увеличится процентов на пятнадцать, а к сентябрю эта цифра может вырасти еще на двадцать-двадцать пять процентов. Кроме того, пока в Киеве будут строить меньше, чем необходимо, цены на жилье не упадут”, – считает президент компании Real Estate Solutions Сергей Карамнов.
По мнению начальника отдела ипотечного кредитования Родовід Банка Елены Алферовой, в случае падения в Украине спроса на недвижимость цены на нее могут снизиться: “Скорее всего, к концу года они станут меньше, но не более чем на пять-десять процентов”.
Пока украинцы могут рассчитывать лишь на удешевление жилья на вторичном рынке. “По логике, цены на жилье действительно должны упасть. Но это возможно только при условии, что рынок недвижимости насыщен, как в развитых странах Европы. Нашему рынку до этого далеко, поэтому правила игры уверенно диктует продавец. Цены могут выровняться только на вторичное жилье. Скорее всего, подешевеют хрущевки, которые давно не соответствуют цивилизованным представлениям о квартире”, – говорит президент Ассоциации специалистов по недвижимости Александр Бондаренко.
Кроме того, мелкие компании будут вынуждены заморозить строительство. По мнению Артура Папсуя, на рынке сложились все предпосылки для дефолтов: “Сейчас небольшим фирмам проще заморозить стройку до лучших времен”. К тому же украинцы все чаще отдают предпочтение готовым квартирам и домам, отказываясь от проектов на стадии котлована. В то же время крупным застройщикам ничто не мешает переключиться на жилье премиум-класса.
По мнению Льва Парцхаладзе, у нынешнего кризиса есть и положительные стороны: на рынке стало появляться много иностранных инвесторов. “И они продолжат выходить хотя бы потому, что не в состоянии выдержать конкуренцию в Центральной и Западной Европе. Там доходность составляет пять-шесть процентов, а у нас – от десяти процентов, причем не только в регионах, но и в Киеве. Если раньше внешних инвесторов отпугивали риски, то сейчас им важно хоть что-то заработать. Ведь на мировом рынке в условиях разразившегося кризиса они могут потерять все”, -уверен Парцхаладзе.
Приход западных игроков окажет на рынок не менее сильное влияние, чем сворачивание кредитных программ. Ужесточение конкуренции станет главным драйвером снижения цен.
Казахский синдром
В мае в банковской системе Украины было зафиксировано беспрецедентное явление – сокращение портфеля кредитов, выданных населению в иностранной валюте. Долгосрочное кредитование в долларах, против которого неоднократно выступал Национальный банк, остановилось без всяких административных мер с его стороны. Покупка квартиры в кредит, недавно доступная даже вчерашним студентам, вновь стала прерогативой узкого круга людей. Оценивая ущерб, причиненный мировой экономике беспечностью американских ипотечных кредиторов, а главное – оказавшись в тисках антиинфляционной политики НБУ – отечественные банки перестали налево и направо раздавать деньги. Они отказались от нулевых первоначальных взносов, сократили сроки кредитования и ужесточили требования к официальным доходам заемщиков (хотя выдача ссуд “по знакомству” все еще остается особенностью украинского рискменеджмента).
В условиях подорожания кредитов и нестабильности курса доллара спрос на квадратные метры упал. По данным группы компаний “Планета Оболонь”, в мае доля намеченных сделок с использованием заемных средств составила 44% (против 62% в январе). Риэлтеры заявляют, что за последний месяц количество сделок снизилось на 20-25%. Покупатели ожидают падения цен, а продавцы придерживают квартиры, рассчитывая, что всё вернется на круги своя. Общими усилиями риэлтеров, застройщиков и финансистов на рынке создается видимость благополучия: мол, ни для дефолтов заемщиков, ни для снижения цен на недвижимость предпосылок нет. Словом, в Украине всё совсем не так, как в Прибалтике и Казахстане.
У нашей страны свои особенности: темпы строительства нового жилья – одни из самых низких на постсоветском пространстве и огромный неудовлетворенный спрос. По итогам прошлого года соотношение ипотечных кредитов и ВВП у нас составило девять процентов – это больше, чем в России и Казахстане, но меньше, чем в странах Балтии. Портфели банков не безупречны: борясь за долю рынка в преддверии выгодной продажи иностранцам, финучреждения были очень щедры. Граждане, пользуясь этим, беспечно брали кредиты с ежемесячными выплатами, почти равными их зарплатам. “Даже если не выплачу долг, хоть поживу в хорошей квартире”, – говорила моя знакомая, взявшая ссуду у лидера рынка при помощи фальшивой справки о доходах. К тому же покупка квартир в кредит с последующей перепродажей стала неплохим бизнесом.
Сойдет ли банкам с рук их лояльность? Ревальвация гривни вряд ли упростит заемщикам выплату долгов, а инфляция, замедление темпов роста зарплат и повышение ставок по действующим договорам точно усложнят. В частности, подобные сюрпризы клиентам преподносят банки, выдававшие дешевые кредиты в гривне в расчете на рефинансирование Государственного ипотечного учреждения. Массовых дефолтов, скорее всего, не будет, но качество кредитных портфелей фининститутов ухудшится. Серьезные проблемы возникнут в случае повышения курса доллара (что может произойти уже нынешней осенью) и невозможности рефинансировать внешние долги.
Что бы ни говорили игроки рынка, но ситуация в Украине все-таки развивается по казахстанскому сценарию. Прошлым летом тамошние риэлтеры тоже уверяли общественность в нескончаемости роста цен, банки рассыпались в оптимистичных заявлениях, все чаще выставляя на распродажу залоговое имущество. Затем международное рейтинговое агентство Standard&Poor’s снизило оценки страны, а президент Нурсултан Назарбаев заявил о необъективности этого решения. Такое же заявление сделала на прошлой неделе премьер-министр Юлия Тимошенко, после того как агентство снизило долгосрочный рейтинг Украины.
Аналогии можно будет продолжить, если различные ветви экономических властей нашей страны не согласуют свои действия по борьбе с инфляцией и не разработают план предотвращения финансового кризиса. Пока закручивание гаек Нацбанком, не согласованное с фискальной политикой, остановило не столько инфляцию, сколько кредитование. Если торможение ипотеки грозит только сдуванием пузыря на рынке недвижимости, то сворачивание кредитных программ для предприятий угрожает экономическому росту. Замедление роста экономики вкупе с инфляцией, увеличивающимся торговым дефицитом и снижением доверия станет для Украины гораздо более тяжелым испытанием, чем кризис ликвидности.
Автор – Ирина Василенко
Источник – “Эксперт” (№ 24, 16-22 июня 2008)
http://www.expert.ua