Личный счет получил только что разработанный законопроект «О строительстве доступного жилья в Украине». Теперь ты знаешь, как купить квартиру за $900 кв. м и не сойти с ума от счастья. С тебя — процент от сделки. Эволюция строительства жилья дала сбой еще до того, как твои предки научились брать в руки тупые нестерильные предметы. А ведь все могло бы быть по-другому.
И сейчас, при виде цен на жилье в $2 тыс. за квадрат, можно было бы с чувством легкой неприязни спрятать свое мягкое тело в раковину или панцирь. К несчастью, беспозвоночные, обеспеченные жильем еще с рождения, выбрали иной путь развития. Хотя сравнения с ракушкой иногда применимо к представителям homo sapiens. Дело не только в количестве-отсутствии извилин. Например, улитки, так же как и ты, обладают крайне слабой иммунной системой. И только благодаря своему домику легко переносят перепады температуры окружающей среды. Так что слово «человек» звучит не так уж гордо, особенно если он лишен своего угла.
Чтобы платить как минимум $600 за аренду однокомнатной квартиры в Киеве или $800 по ипотечному кредиту, семье из двух человек необходимо зарабатывать хотя бы $1,5 тыс. А если воспитываешь маленьких и шустрых улиток, то брюхоногий моллюск с большим панцирем должен платить тебе уже $2 тыс. Жаль только, что не обязан.
Насмешку природы не смог перенести Президент и в конце прошлого года издал указ «О мерах по строительству доступного жилья и улучшении обеспечения граждан жильем». А несколько недель назад Министерство регионального развития и строительства разработало аналогичный законопроект, попавший к нам в руки. Сразу отметим, что проект сырой и его еще не видели депутаты. Тем не менее, уже сейчас можно оценить твою будущую пользу от законодательной инициативы.
Сколько
Возможно, ты не против обменять свою виллу на Багамах на небольшой частный домик в Киеве. Предположим, предел твоих мечтаний — 100 квадратов на 10 сотках. Строители запросят в среднем $500 за кв. м, включая материалы. И бюджетный вариант дома обойдется в $50 тыс. А теперь прибавь стоимость земли. В Киеве за 10 соток просят $600 тыс. В результате стоимость квадратного метра составит $6,5 тыс.
Другой пример. Одна и та же строительная компания продает квартиры в Киеве и в пригороде. В первом случае квадрат тянет на 10 тыс. грн, во втором — 4,2 тыс. грн. Как ты понимаешь, такая разница объясняется не экономией бетона или кирпича. Проблема в стоимости земли, включая взятки местным чиновникам за отвод участков. Отсюда высокая стоимость квартир и низкие темпы строительства в крупных городах.
Самый простой способ нейтрализовать аппетиты градоначальников — вообще обнулить цену на участки. Как записано в законопроекте, строительные компании бесплатно получат землю для строительства доступного жилья. Наделы должны выделить органы местного самоуправления и местные органы исполнительной власти.
И хотя в проекте нет ни слова о будущей стоимости жилья, разработчики документа утверждают, что его цена будет в пределах $540 до $900 за кв. м. Самое дешевое жилье построят в регионах, дорогое — в Киеве. Например, семья из трех человек сможет претендовать на жилье в столице площадью 90 кв. м за $81 тыс., что вдвое ниже нынешних цен.
За чей счет
И улитке понятно, что купить квартиру даже с 50% скидкой сможет далеко не каждый владелец недвижимости в дальнем зарубежье. Посему законопроект предусматривает сразу пять вариантов государственной помощи.
Первый — предоставление льготных кредитов. Кто именно будет выдавать деньги — в документе ни слова. Скорее всего, эту почетную миссию возложат на плечи Государственного ипотечного учреждения, уже несколько лет кредитующего население через банки по заниженной ставке. Только на практике такие кредиты почему-то оказываются дороже обычных (см. ниже).
Второй вариант — частичная компенсация процентной ставки. Тоже не Бог весть что. Сейчас компенсации предоставляет Фонд содействия молодежному строительству. Но ввиду скудного финансирования, на льготы могут рассчитывать далеко не все.
Куда привлекательнее третий вариант — компенсация первого взноса по ипотечному кредиту. Речь идет о 30% скидке. Условно, если стоимость квартиры $81 тыс., то $24,3 тыс. платит государство, а оставшиеся $56,7 тыс. оформляются в кредит. Даже если займешь эти деньги в банке на 20 лет, то в месяц придется платить около $650. Сейчас за такую сумму можно снять разве что однокомнатную квартиру.
Четвертый вариант выглядит несколько экзотично. Предлагается ввести государственные премии. Только не за выдающиеся заслуги перед Родиной (звезду героя нацепишь на праздники), а за жилищные строительные сбережения. Суть в следующем. Если у тебя нет денег даже на первый взнос, государство предлагает открыть специальный жилищный вклад в банке и постепенно накапливать необходимую сумму. Как только наскребешь 80% авансового платежа, например, $19,44 тыс., тебе бесплатно добавят еще 20%. В результате — искомые $24,3 тыс.
На оставшуюся сумму, как в предыдущем варианте, получаешь кредит. Только на более выгодных условиях. По твоему депозиту банк будет начислять мизерные проценты на уровне инфляции или даже ниже. Зато он пойдет на уступки при кредитовании — 3-6% годовых.
И, наконец, пятый вариант — совместное участие в финансировании строительства граждан и местных бюджетов. Государство вместе с тобой будет вкладываться в строящееся жилье. Вопрос лишь в пропорциях. Обсуждается два варианта — 50% на 50% и 30% на 70%. Т.е. в лучшем случае 70% твоей квартиры в новостройке оплатят из бюджета. Тогда жилье стоимостью $81 тыс. обойдется тебе в $24,3 тыс. Но не спеши радоваться. Последнее слово должен сказать Кабмин. Только он своим постановлением определит пропорции и порядок осуществления всех перечисленных механизмов финансирования.
Когда
По идее, ждать осталось недолго. Пока ты читаешь Личный счет, над законопроектом уже должны трудиться депутаты. Даже с их черепашьей скоростью закон наверняка будет принят до конца года. Программа «Доступное жилье» должна стартовать с 2009-го. Дальше начнется согласование схем финансирования, выбор застройщиков, уполномоченных банков, предоставляющих льготные кредиты, и прочая волокита. Предположим, на все это уйдет еще полгода. И уже где-то с августа запустят первые проекты. Собственно, с этого момента начнется самое интересное.
Как ты догадываешься, местным властям будет очень непросто и главное накладно выделить земельные участки бесплатно. Посему старт программы может затянуться до 2010 года. С другой стороны, чиновничьему планктону ничто не мешает оптимизировать схему взяткоемости. Условно, снимать сливки не с застройщиков, а с желающих получить жилье по доступной цене.
По большому счету, и сейчас молодым семьям предоставляются квартиры почти бесплатно даже в Киеве. Скажем, семья из четырех человек может претендовать на трешку за полцены, причем оставшаяся часть выплачивается равными частями ежемесячно без начисления каких-либо процентов. Только чтобы получить жилье, придется брюхоногому моллюску с очень большим панцирем упростить борьбу за выживание среди себе подобных. Личному счету известны случаи, когда квартиры доставались людям, даже близко не вписывающимся в критерии малообеспеченных молодых семей, остро нуждающихся в собственном жилье. В общем, ничего нового.
Кому
На первый взгляд, здесь все просто. На доступное жилье могут претендовать работники бюджетных организаций, военнослужащие и граждане с невысоким уровнем дохода. В проект закона даже внесена графа, определяющая максимально допустимый порог доходов. Измеряется он в прожиточных минимумах. Только сколько именно минимумов не указано — в проекте стоит прочерк. Выдержка из проекта выглядит так: «Державна допомога надається громадянам у разі, коли сукупний середньомісячний дохід сім’ї за попередні шість місяців не перевищує………………прожиткових мінімумів». Окончательную цифру укажут после согласования с правительством. Но и так несложно предположить, что при официальных доходах на уровне $500 можно надеяться на льготный угол. Каких-либо возрастных ограничений нет. Приоритетность прав, например, вначале военным, потом учителям и дальше по списку, тоже не указана. Словом, пока двери открыты всем желающим.
Куда бежать
Пока еще не началась раздача слонов, очень рекомендуем стать на квартучет в горадминистрации. Когда наступит заветный час Х, местные чиновники начнут формировать списки претендентов Y и объемы строительства доступного жилья (пускай будет Z). Если повезет, твои данные передадут специально созданному уполномоченному агентству, которое внесет их в реестр граждан— получателей государственной помощи. С этого момента остается только ждать и копить деньги на первоначальный взнос, если он потребуется.
Без фанатизма
Теперь давай спустимся с антенны будущего небоскреба и взглянем реальности в лицо на уровне плинтуса. Допустим, при твоем окладе члена правления компании и пятикомнатной квартире рассчитывать на улучшение жилищных условий с помощью программы «Доступное жилье», мягко говоря, сложно. И, тем не менее, даже в этом случае игра стоит свеч.
На обеспечение граждан жильем правительство планирует потратить в 2009 году 0,5% ВВП или около 4 млрд грн. А это значит, что застройщики выгонят дополнительные 1 млн кв. м и рыночная стоимость метра постепенно пойдет вниз. Суди сам.
В прошлом году был зафиксирован рекордный рост строительства — введено в эксплуатацию 10,2 млн кв.м жилья, что на 18% больше, чем в 2006-ом. Если темпы сохранятся, то в 2008 построят еще 12 млн, а в 2009 с учетом «доступных метров» — 15 млн. Иными словами, за два года темпы строительства увеличатся на 50%. Это, конечно, не 1987 год, когда было построено 21,3 млн кв.м Но вряд ли цены останутся на месте.
Более того, при нынешних темпах строительства уже в 2011 построят столько же, сколько при советском союзе. Если ты еще помнишь цены на «совковые» квартиры, то трехлетняя перспектива снизит стоимость твоего нынешнего жилья как минимум вдвое. Так может продать его сейчас?
Угадай стоимость квартиры в 2011 году, когда построят жилья столько же, сколько в 1987-ом
РЕСПОНДЕНТ
Александр Левин,
коммерческий советник СП фирмы Конкорд Групп
— Программа «Доступное жилье» бессмысленная и даже бредовая. Сделать жилье дешевым невозможно. Есть рынок, диктующий цену. А получается, что нужно забрать прибыль у тех, кто производит, и отдать ее тем, кто ничего никогда не производил. Программа не будет работать, потому что никто не будет строить то, что нерентабельно. И дело не в стоимости земли. Все равно «доступные квартиры» рано или поздно попадут на рынок. Как только включаются регулятивные органы, начинаются взятки, коррупция. И тот, кто построит на дешевой земле дешевые квартиры, перепродаст их сам себе. А в результате жилье появится в свободной продаже по рыночным ценам. На Программе заработают чиновники и тот застройщик, который пойдет на сговор со своей совестью и получит «за бесплатно» землю.
По этой же причине программа «Доступное жилье» не приведет к обвалу цен на рынке. Дайте возможность строить — и рынок сам снизит стоимость жилья.
Блиц-опрос:
Как повлияет запуск программы «Доступное жилье» на стоимость квартир?
Павленко Наталья, заместитель генерального директора ООО фирмы «Консоль ЛТД»
С появлением программы «Доступное жилье» мало что изменится. Просто появится больше спекулянтов.
Владимир Германов, маркетинг-директор компании «Київ Житло-Інвест»
Если все, что сейчас предлагается правительством, будет реализовано, то стоимость жилья эконом и бизнес-классов, может быть снижена. Причина проста: «Доступное жилье» позволит многим потенциальным клиентам приобрести жилье значительно выгоднее, чем у негосударственной стройкомпании. Застройщик будет вынужден пойти на снижение процента своей прибыли.
Турчин Леонид, Заслуженный строитель Украины, генеральный директор АОЗТ «НПО «Созидатель», член Совета Директоров Украинской Строительной Ассоциации
Не думаю, что в связи с запуском программы «Доступное жилье» ситуация на рынке жилья изменится кардинальным образом, поскольку данная программа рассчитана только на определенную категорию людей.
Николай Толмачев, генеральный директор компании ТММ
Программа «Доступное жилье», безусловно, окажет значительное влияние на рынок недвижимости, однако ее реализация возможна лишь при условии создания действенных рыночных механизмов и применения новых удешевляющих себестоимость строительства технологий.
Людмила Рыбакова, маркетолог ООО «ИСК «Столица»
Программа «Доступное жилье» не отразится на рынке жилья, ведь это абсолютно другой сегмент.
Владимир Коломейко, аналитик группы компаний «Планета Оболонь»
Планы по созданию доступного жилья применительно к Киеву вряд ли жизнеспособны. Уж очень высок в Киеве приток иногородних, уж очень перегружена инфраструктура, уж очень устарели коммуникации и инженерное обеспечение. На все это никаких денег не хватит
РЕСПОНДЕНТ
Дмитрий Кутовой,
директор Makrocap Development Ukraine, глава представительства УБА в Харькове и области
— Программа «Доступное жилье» нереальна: у власти отсутствует консолидированное понимание, что такое социальное жилье, чем оно отличается от доступного, по каким принципам, кому и как, по каким критериям должно распределяться. Должна быть общая концепция взаимоотношений между коммерческими застройщиками и муниципалитетом. Ведь жилье строится не в воздухе, а на муниципальных землях. Если земля передается бесплатно под дом, кто гарантирует социальность этого жилья?
На самом деле не вижу ни одного фактора, почему такое жилье может быть дешевым, разве что будет высокая плотность застройки (эффективность использования территории), недорогие материалы, крайне экономные планировки, другой набор конструктивных особенностей.
Купить дешевую квартиру в Иерусалиме, Нью-Йорке, Мадриде, Париже, Москве или Киеве невозможно. Дешевое жилье, которое сегодня будет построено с отклонениями от норм, завтра все равно подорожает. Спрос в любом большом городе всегда высокий, и жилье никогда не будет дешевым. Хочешь жить в столице, в большом городе и пользоваться его благами — вынужден платить. Хочешь жить в дешевой квартире — переезжай в другой город.
Автор – Николай ВОЛКОВ
Источник – Журнал “Личный Счет”
http://ls.kontrakty.ua