Украинские банки постоянно жадничают: то процент по ипотечным займам грозятся поднять, то сроки кредитования урезать. Вот “Деньги” и занялись поиском самых выгодных вариантов ипотечного кредитования из тех, что доступны всем гражданам Украины. А заодно решили окончательно развенчать мифы о таинственных дешевых государственных кредитах для не очень многих.
Куда катимся?
В 2008 году ситуация на рынке ипотечного кредитования для покупки “вторички” обещает меняться так же, как настроение женщины. Во-первых, растут ставки по депозитам в инвалюте и гривне. В течение марта крупные банки повысили ставки в среднем на 0,5-1%. Во-вторых, украинским банкам так и не удалось возобновить доступ к внешним займам. Это означает, что многим банкам будет трудно активно кредитовать в валюте приобретение недвижимости. В-третьих, не следует ожидать либерализации условий и по гривневому кредитованию. Сейчас НБУ совместно с Минфином активно “зажимают” свободные деньги банков, а ведь эти ресурсы могли бы быть направлены, в том числе, и на кредитование ипотеки. И, наконец, в-четвертых, чиновников Нацбанка пугает серьезный разрыв между сроками привлечения и размещения ресурсов банками: привлекаемые от населения депозиты не длиннее пары лет, а ипотечные кредиты выдаются обычно на 10-20 лет.
Чтобы как-то остудить “горячие головы”, кредитующие приобретение недвижимости на 25-30 лет, в Нацбанке сейчас активно обсуждают необходимость ограничить максимальный срок кредитования 10-15 годами. В результате действия всех четырех указанных выше факторов ставки по ипотечным кредитам и в гривне, и в инвалюте, скорее всего, будут увеличиваться, а сами условия предоставления займов – ужесточаться.
Потому-то средняя процентная ставка по 20-летним кредитам на жилье в марте колебалась в пределах 14,5-16,5% годовых в гривнах, 12-13,2% в долларах США, в районе 11-12,7% в евро, и около 10 % годовых в швейцарских франках.
Причины? Они очевидны – банкиры были вынуждены искать финансовые ресурсы не у своих западных коллег (те дают дешевые займы), а у сограждан, которые приносят деньги на дорогие депозиты. При этом многие украинские банки были вынуждены привлекать вклады при помощи неприлично возросших депозитных ставок. Кредитные ставки тесно связаны с депозитными: по словам председателя правления “НРБ Банка” Владислава Кравца, финансисты стремятся выдерживать в Украине депозитно-кредитную маржу (разницу между ставками по депозитам и кредитам) на уровне выше 5%. В результате повышение стоимости депозитов на 0,5-1% должно привести к аналогичному подорожанию ипотечных кредитов, используемых для покупки недвижимости, как на первичном, так и на вторичном рынке (за исключением кредитов в швейцарских франках).
Но если в ближайшее время условия кредитования “вторички” будут меняться описанным образом, то с кредитами, предназначенными для финансирования сделок на первичном рынке, произойдут гораздо более серьезные метаморфозы.
Ведь сейчас лишь треть крупных украинских банков готова кредитовать приобретение “первички”. Хотя еще полгода назад подобные программы предлагали 50 банков. При этом сегодня ни один банк не кредитует покупателей строящегося жилья с нулевым первоначальным взносом. Отказ многих банков от кредитования “первички” связан со спекулятивностью таких сделок на отечественном рынке и рисками ухудшения экономической ситуации в стране. И, естественно, также боятся банкиры банального “кидка” со стороны застройщиков.
Доллар – друг заемщика
В какой же валюте лучше всего брать ипотечный кредит в этом году, чтобы не увеличить расходы в связи с ростом курса? “Если учитывать ситуацию в Украине и происходящее на мировых финансовых рынках, где большинство отечественных кредитно-финансовых учреждений занимают деньги, можно констатировать, что валютные риски для заемщиков из Украины увеличиваются”, – утверждает глава Государственного ипотечного учреждения (ГИУ) Сергей Шевченко.
Он напоминает, что, выдавая ипотечные кредиты в иностранной валюте, банк фактически перекладывает риск изменения курса гривны против валюты кредита на плечи заемщика.
Г-н Шевченко очень рекомендует брать займы в гривне. Ну а что он еще может советовать, если его структура имеет право рефинансировать только кредиты, выданные в национальной валюте?!
Обычно банкиры по этому поводу поют старую песню о том, что если должник банка получает оплату в гривнах, то при выплате валютного кредита заемщик попадает в зависимость от колебаний курса той или иной валюты относительно гривны.
Особенно это чувствительно для кредитов, выданных в евро и швейцарских франках (или в других растущих валютах). К примеру, с начала марта минувшего года обменный курс франка к гривне увеличился на 17% (!). Соответственно, на столько же возросли и расходы заемщиков на обслуживание кредита. По словам начальника управления кредитных продуктов розничного банкинга Укргазбанка Дмитрия Замотаева, предоставление кредита в швейцарских франках – это маркетинговый ход банка, имеющего в наличии эту валюту. Таким образом новые группы привлекают клиентов, так как номинальная ставка кредитования в CHF на 2-3% ниже долларовой или евро. “Клиенту необходимо внимательно изучить договор кредита, поскольку возвращать кредит нужно будет в той же валюте, что и получали – именно в швейцарских франках, которые в Украине непросто добыть”, – говорит банкир.
Клиентам, желающим получить кредит в швейцарских франках, желательно хорошо взвесить все “за” и “против” данной валюты и найти ответы на следующие вопросы: смогу ли я свободно на рынке приобретать нужную сумму франков; сколько операторов предлагают данную валюту; рыночное ли в Украине курсообразование для данной валюты? Если заемщик не может найти ответы на данные вопросы, от кредитования во франках лучше отказаться.
Если курс гривны к доллару можно прогнозировать, то оценить вероятность курсовых колебаний евро и франка по отношению к гривне обывателю не под силу. Например, курс евро по отношению к гривне с начала года увеличился практически на 3,5% (на конец марта) – вполне сопоставимо с инфляцией. Если же проследить курс евро за последние 12 месяцев, то он по отношению к гривне укрепился примерно на 16%.
Европейская валюта обещает укрепляться и дальше, так как фундаментальные проблемы в американской экономике остаются нерешенными. Поэтому заемщику все же лучше получать кредит в той валюте, в которой он получает реальный доход – это единственный путь избежания валютных рисков в длительной перспективе. Правда, за предсказуемость придется платить – ставки в гривне повыше, чем в других валютах.
“Необходимо учитывать, что реальность сегодняшнего рынка такова, что при ипотечном кредитовании разница между ставками в инвалюте и гривне составляет в среднем 3%. А такая разница в какой то мере компенсируется отсутствием каких-либо валютных рисков”, – настаивает директор департамента розничного кредитования банка “Финансы и Кредит” Игорь Шевченко. А почему бы не настаивать? Банку выгоднее и безопаснее кредитовать в гривне!
А вот укрепление гривны – явно на пользу долларовым заемщикам. После мартовского обвала курса (до UAH4,94-5,00/$1) многие из тех, кто уже давно оформил кредит, заплатили банку меньшие платежи, чем планировали. Им удалось сэкономить по 30-60 гривен на каждой $1000 – а очень часто именно таковой и бывает величина ежемесячного платежа. Ожидается, что гривна будет укрепляться и дальше, так что, возможно, доллар – лучший выбор для ипотечного заемщика.
Плывем наверх
В последние годы украинские банкиры все чаще предлагают своим клиентам при получении ипотечного кредита выбрать то, какой будет ставка по займу – плавающей или фиксированной. В основном такую возможность заемщику готовы предложить банки с иностранным капиталом, это УкрСиббанк, “ОТП Банк” и “СЕБ Банк”.
Обычно банки рекламируют клиентам ипотечные кредиты с плавающей ставкой, утверждая, что те более дешевые. Однако счастье заемщика длится обычно недолго. Плавающая ставка привязана к показателю Libor – стоимости долларовых ресурсов на межбанковском рынке Лондона. К примеру, если банк предлагает получить долларовый кредит по плавающей ставке в 12%, то, зная уровень 6-месячного Libor (что-то около 5%), можно понять, что маржа банка на займе составит около 7% годовых.
При этом надо учесть, что уровень Libor постоянно меняется, он сейчас растет из-за кредитного кризиса в США. За последние три месяца Libor серьезно увеличился, и все те, кто заключил плавающий ипотечный договор с банками в начале года, увеличили за это время свои расходы на его обслуживание ровно на 1%.
Отсюда следует главный вывод – плавающая процентная ставка таит в себе риски: невозможно точно определить стоимость кредита в обозримом будущем. Особенно если под “обозримым будущим” понимаются лет 10 или более.
“По сути, что важно заемщику? Ему важно знать реальную стоимость кредита и под эту стоимость корректировать свой семейный бюджет, а также понимать принцип, по которому эта стоимость формируется. А как это можно сделать в ситуации, когда не знаешь, по какой стоимости нужно будет завтра обслуживать свой кредит? Кроме того, не каждый клиент сможет самостоятельно разобраться на основании чего, скажем, в прошлом месяце он за пользование кредитом оплачивал процентную ставку меньшую, чем в текущем”, – предупреждает Игорь Шевченко. Кроме того, банкир считает, что плавающая процентная ставка является скорее маркетинговым ходом, чем инструментом для реальной экономии денег заемщиком. Ведь в любом случае средняя ставка по такому кредиту во многом будет повторять обычную рыночную ставку.
“Плавающая ставка удобна в ситуации стабильного роста мировой экономики — именно в такой ситуации мы находились в 2006-м и в начале 2007 года, когда и произошло снижение ставок по ипотечному кредитованию”, – соглашается с коллегой начальник отдела маркетинговых исследований и анализа управления маркетинга и рекламы “Родовид Банка” Владимир Тарасенко. Если же цены на ресурсы, которые банк привлекает на внешних рынках, меняются (в сторону повышения стоимости привлечения), и в договоре с клиентом оговорена такая ситуация, то, естественно, банк может пересмотреть процентную ставку.
Именно такого рода пересмотры как раз и происходят сейчас. В свою очередь, фиксированная процентная ставка дает заемщику ощущение стабильности. Ну а если рыночные ставки когда-нибудь уйдут вниз, наверняка можно будет найти банк, предлагающий заемщикам рефинансировать их кредиты, взятые в других банках. И продолжать платить можно по уже уменьшившейся ставке. Конечно, постоянно прыгать из банка в банк в погоне за дешевыми займами не получится, но раз в 2-4 года удешевлять свой кредит вполне удастся.
Не положено!
Тем, кто никак не решается наконец-то выбрать валюту для ипотечного кредита, нелишним будет узнать, что налоговый вычет можно произвести, только если займ оформлен в гривне. Законных причин для этого – никаких, и “Деньги” уже писали об этом. Однако факт остается фактом: ссылаясь на разъяснение ГНАУ, налоговики массово отказывают заемщикам в возмещении налога, если ипотека оформлена в иностранной валюте (долларах, евро, франках). Все желающие могут подавать на ГНАУ в суд, по словам юристов, для этого есть все основания – в самом Законе “О налоге на доходы физлиц” нет ни слова об ограничениях для “валютных” заемщиков. “Деньги” уже направили в налоговое ведомство запрос с просьбой объяснить ситуацию. Пока ждем ответа.
По закону, произвести налоговый вычет по ипотечному кредиту можно только раз в 10 лет. К тому же максимальная сумма возмещения ограничена официальным доходом заемщика, который чаще всего гораздо ниже реального. Поэтому отказываться от валютного кредита ради того, чтобы получить компенсацию в налоговой, вряд ли резонно.
Какую валюту выбрать?
Какой ипотечный кредит выгоднее всего брать в 2008 году, % годовых
Долларовый – 10-13%
Гривневый в рамках программы ГИУ – 10-12,5%
ИТОГО: В этом году точно не стоит брать кредит в швейцарских франках или c плавающей процентной ставкой. Зато займ в долларах или в гривнах по программе ГИУ может быть очень выгодным.
Автор – Александр Дубинский
Источник – http://www.dengi-ua.com
(Журнал “Деньги” №15(81) 10.04.2008)