За имуществом, которое отбирают у неплатежеспособных заемщиков, идет настоящая охота. Еще бы! Ведь приобрести его можно с изрядным дисконтом относительно рыночной цены. “Деньги” выяснили, как и что можно купить по дешевке в банке или на аукционе и стоит ли вообще ввязываться в такие сделки. Одному из приятелей автора повезло. Максим – экономист крупной торговой компании – умудрился купить земельный участок под Киевом всего за $30 тыс…
Хотя рыночная стоимость этой земли составляла никак не меньше $50 тыс. Дело в том, что под залог землицы в свое время был выдан кредит, который заемщик не сумел погасить. Поэтому участок и был выставлен банком на продажу.
Максим утверждает, что совершенно случайно увидел на сайте банка объявление о продаже залогового имущества. “Я смотрел депозитные ставки и наткнулся на этот раздел. Ради интереса позвонил. Сотрудник банка мне рассказал, что недавно они взыскали у заемщика участок, который хотят быстро продать”, – рассказал счастливчик.
О цене сговорились с банкирами быстро. Завершался отчетный год, и банк был заинтересован в том, чтобы избавиться от плохого актива в балансе и закрыть долг неплательщика. Поэтому цена и оказались ниже рыночной. Максим же, в свою очередь, давно подумывал о покупке земли под строительство дачи. В общем, все были довольны исходом сделки.
Что, где, почем
Эта история вдохновила корреспондентов “Денег” провести собственное расследование и выяснить: реально ли купить у банка имущество ниже рыночной цены?
Оказывается, да! Не справился заемщик с кредитом – вот банк и вынужден продавать купленное им добро и возмещать свои потери. Таким образом на продажу попадают автомобили б/у, земельные участки, квартиры, нежилая недвижимость, производственное оборудование и многое другое. Иногда на торги выставляются даже заводы и пароходы (в прямом смысле :)), ведь заемщиками банков выступают и юрлица.
Список продаваемого “майна” можно увидеть теперь не только в редких газетных объявлениях, размещаемых Государственной исполнительной службой, но и на сайтах многих банков. К примеру, продажами залогов активно занимаются Райффайзен Банк Аваль, ПриватБанк, Укрсоцбанк, Укргазбанк, УкрСиббанк, Кредобанк и некоторые другие, более мелкие, банки.
Главное, что обращает на себя внимание при изучении подобных объявлений, – низкая цена продаваемых объектов. Меньше рыночной иногда на 20-30%, а то и больше. Например, подержанный “Ягуар” за $20 тыс., 3-х комнатная квартира в столице за $160 тыс. и так далее. Мечта! Чаще всего цены указываются “стартовые”, то есть цена продажи должна определяться на аукционе, организатором которого выступает или Укрспецюст, или Национальная сеть аукционных центров, или другие уполномоченные организации. Но если банк реализует имущество самостоятельно (а по закону, как залогодержатель, он имеет такое право), то цена, указанная в объявлении, может оказаться той ценой, за которую кредитор готов избавиться от ненужного залога. И тут уже кто “первый встал, того и тапки”.
Интересно, что банки не пытаются заработать на продаже, а желают всего лишь вернуть свое, то есть деньги, выданные в кредит с процентами. “Банк – это учреждение, которое получает доход от финансовых услуг, а не от продажи залогового имущества”, – категорично ответили нам на запрос в пресс-службе UniCredit Bank. Однако если нет “накруток”, это еще не значит, что все реализуется за бесценок. “Имущество реализуется банками по справедливым рыночным ценам, то есть ценам, по которым банк желает продать, а покупатель – купить имущество. Аукционы, как правило, в банках не проводятся”, – рассказала заместитель председателя правления банка “Финансы и Кредит” Светлана Лотоцкая.
Иными словами, если клиент предложит цену, за счет которой можно погасить кредит (пусть даже она будет ниже рыночной), банк вполне может согласиться. Главная его забота – “закрыть” зависшую задолженность. И поскорее.
За квартирами – не занимать
Правда, искателям недорогого имущества нужно быть реалистами. Ведь, как правило, на сайты банков выставляются объявления о продаже неликвидных залогов. Все стоящее расхватывается, увы, задолго до этого. К примеру, квартиры, особенно в столице, продаются банками как горячие пирожки. “Квартиры к нам попадают редко. А если и попадают, то продаются очень быстро, мы не успеваем и объявление на сайте разместить”, – объяснили нам в отделе по продаже залогового имущества одного из банков.
То есть расходятся квартиры по бросовым ценам, в основном среди сотрудников банка или их знакомых. 🙂 Возможно, по этой же причине на наши запросы с просьбой прокомментировать продажу залогов, ответило не так уж много банков. Увидав нашу заинтересованность именно в квартире (той самой 3-х комнатной квартире в Киеве по цене однокомнатной), в отделе по продаже залогов нам предложили оставить свой контактный телефон, мол, если что, перезвоним. Звонка мы так и не дождались. 🙁
Как рассказали нам охотники за залогами, жилую недвижимость через банк можно приобрести разве что в регионах. И то, если долго изучать предложения банков. Кстати, единственный кредитор, на сайте которого “Деньгам” удалось много квартир, предлагаемых к продаже, был УкрСиббанк.
Редкие продажи вполне объяснимы – по статистике, ипотечные кредиты обычно погашаются аккуратно и даже досрочно. К тому же, даже в случае просрочек, банки прибегают к продаже квартир заемщиков только в крайних случаях. Например, заемщик оформил ипотеку, исправно погашал кредит два года, а потом… запил и забыл о своих долгах. В итоге было принято решение конфисковать квартиру, так как надежды на самостоятельную продажу ее должником не было. А о реструктуризации долга, учитывая состояние заемщика, нечего было и думать. И таких историй довольно много.
Поэтому особо впечатлительным гражданам, верящим в “карму” и “плохую энергетику” вещей, интересоваться покупкой залогового имущества не стоит. 🙂 Чаще всего “конфискат” имеет нехорошую “родословную”.
Долго и хлопотно
Еще одна проблема при покупке залогов – особый порядок продажи имущества. Если залог реализует не банк, а специальная служба, то покупателям необходимо зарегистрироваться для участия в аукционе не ранее, чем за три дня до самого события, и заплатить гарантийный взнос (5-10% стоимости объекта, выставленного на торги). Началом торгов считается оглашение стартовой цены заложенного имущества. Предупреждаем, каждая следующая цена должна превышать предыдущую на 10%. 🙁 Если претендентов много, сами понимаете, что шансы купить что-то по дешевке невелики. При этом даже если что-то и выгорит, победитель обязан в течение 10 дней внести всю сумму за приобретенный объект, иначе сделка аннулируется, а гарантийный взнос не возвратят.
Также аукцион может быть признан несостоявшимся, если заявлен только один покупатель или их не было вовсе. Тогда торги проводят снова – но не раньше чем через месяц. А стартовая цена, если банк согласен, может быть снижена до 30%. И еще один “подводный камень” аукциона – до тех пор, пока торги не состоялись, сам должник имеет право передумать: погасить долг и вернуть свое имущество. В общем, можно желаемого объекта и не дождаться.
Конечно, учитывая возможность купить имущество гораздо ниже рыночной цены, все эти хлопоты кажутся не такими уж и страшными. Однако, прежде чем соглашаться на участие в аукционе, стоит изучить документы на продаваемое имущество, чтобы потом не иметь проблем. Если имущество продает банк – очень важно, чтобы он уже зачислил это имущество себе на баланс. Ну и, конечно, за залогами придется погоняться. Изучить не одно объявление и обзвонить не один банк – уж слишком мало хороших предложений и слишком много охотников ими воспользоваться. 🙂 Налетай!
Что можно купить на аукционе или в банке?
• Автомобили
• Дома
• Квартиры
• Складские помещения
• Чужие долги
• Действующий бизнес
• Катера, корабли
Покупаем с умом
Что нужно сделать, чтобы купить имущество в банке?
1. Просмотреть объявления на банковских сайтах, обзвонить отделы по продаже залогового имущества, оставить заявку на желаемый объект.
2. Когда объект найден, необходимо выяснить, имущество уже взыскано или взыскание только планируется.
3. Узнать, когда объект будет готов к продаже, и выяснить способ продажи.
4. Если банк продает объект самостоятельно, необходимо узнать цену, которую банк хочет получить за взысканное имущество. При продаже банк должен быть владельцем объекта. Иногда сделка происходит между должником банка, владельцем залогового имущества и покупателем. В таком случае должник непременно обязан лично присутствовать на сделке.
5. Если имущество продается через аукцион, нужно связаться с региональным отделением Государственной исполнительной службы (выяснить номер телефона можно в банке). В ГИС можно узнать, когда и где будет проводиться аукцион, стартовую цену и размер гарантийного взноса.
Как искать?
Просматривать объявления о продаже залогов в Интернете и газетах, конечно, важно. Но ограничиваться только таким способом поиска не стоит. В любом случае, придется звонить в отдел, занимающийся продажей имущества недобросовестных заемщиков банка, или в Государственную исполнительную службу. Хотя бы для того, чтобы засвидетельствовать свой интерес к выставленному на продажу имуществу и “застолбить” его.
По телефону также можно получить информацию о “новой коллекции”, в смысле, об имуществе, которое только-только было конфисковано и еще не выставлено на продажу. Это самый выгодный вариант. В одном из банков нам посоветовали также напрямую звонить в региональное подразделение исполнительной службы и интересоваться графиком торгов, там же можно узнать и стартовую цену объекта.
Кстати, некоторые банки, например, Райффайзен Банк Аваль и Кредобанк, предлагают оставить онлайн-заявку на приобретение имущества на их сайте. Нужно только отметить в анкете то, что конкретно интересует – жилая недвижимость, автомобиль или земельный участок. И как только в распоряжении банка появится желанный объект, потенциального покупателя поставят в известность. Правда, работает ли эта схема на практике, нам проверить не удалось. Для этого нужно намного больше времени, чем на подготовку одной статьи.
ИТОГО: Покупка залогового имущества – как поход в секонд-хенд. Придется перебрать кучу “барахла”, прежде чем найдется нужное.
Автор – Елена Буруль
Источник – Журнал “Деньги” (№14 – 03.04.2008)
http://www.dengi-ua.com