В последнее время цены на квартиры в столице поднимаются не столь быстрыми темпами. Тем не менее стимулируя спрос, а не предложение, государство вновь рискует раскрутить ценовой маховик на рынке жилой недвижимости
В начале года строительные компании традиционно пересматривают цены. На то, как они изменяются, влияет не только стадия строительства, на которой находится объект, но и ситуация на рынке», — рассказывает специалист департамента жилищной недвижимости компании KDD Group Вадим Воротинский. В нынешнем январе рыночная конъюнктура не позволила застройщикам значительно повысить цены, поскольку во второй половине 2007-го рынок жилья оказался на грани стагнации. В том числе из-за оттока спекулятивного капитала. По данным риэлторов, за последние несколько месяцев доля спекулянтов в общем количестве покупателей новостроек снизилась до 30%, тогда как еще год назад для перепродажи выкупалась почти половина квартир. Из-за того, что цены на столичную недвижимость приостановили свой рост (в прошлом году она подорожала на 10–15%, а в 2006-м — почти на 70%), квартиры перестали быть столь привлекательным объектом для инвестирования.
Спрос падает
Улучшить жилищные условия, даже в кредит, могут позволить себе немногие. По данным компании Real Estate Solutions, в столице платежеспособными являются не более пяти процентов ее жителей. Как отмечает заместитель директора по вопросам развития компании Build&Live Development Елена Распутная, если раньше квартиры успешно распродавались еще на этапе котлована, то сейчас многие из них остаются свободными в уже сданных домах.
Не способствует доступности жилья и ипотечное кредитование: жилищные кредиты в состоянии выплачивать не более десяти процентов всех украинцев. К примеру, чтобы приобрести в рассрочку на тридцать лет скромную двухкомнатную квартиру в Киеве стоимостью 150 тыс. долларов необходимо ежемесячно зарабатывать не меньше трех тысяч долларов. В январе средние ставки по ипотечным ссудам составили 16,5% в гривне, 13% — в долларах и 12,2% — в евро. Прогнозы банкиров на этот год неутешительны: ставки по ипотеке поднимутся на 0,5–1 процентный пункт. По словам председателя правления банка «Финансы и Кредит» Владимира Хлывнюка, из-за финансового кризиса на мировых рынках многие отечественные финучреждения поставили под вопрос заимствование ресурсов за рубежом.
На удорожание жилья в 2008-м может повлиять и повышение ценна стройматериалы. «За последний год их стоимость увеличилась на пятнадцать-пятьдесят процентов. И на фоне строительного бума, в основном в сегменте коммерческой недвижимости и индивидуальных ремонтностроительных работ, цены на стройматериалы продолжат подниматься. Только металл может подорожать в полтора-два раза», — считает президент компании Real Estate Solutions Сергей Карамнов. В частности, холдинговая компания «Киевгорстрой» уже заявила, что намерена на 10% поднять цены на квадратные метры в строящихся домах. Хотя для крупнейшего столичного оператора подорожание стройматериалов не столь критично — разница между ценой продажи и себестоимостью квартир в его новостройках достигает 100%. Холдинг возводит в Киеве в основном жилье эконом-класса, причем землю под строительство он получил в аренду или бесплатно еще при мэре Александре Омельченко. При этом выделенных тогда участков компании хватит еще на несколько лет работы. Имея такие статьи экономии, застройщик мог бы предлагать более привлекательные цены по сравнению с конкурентами. Однако вместо этого он ежегодно находит очередные аргументы для их повышения.
Заставить крупных операторов пожертвовать рентабельностью ради бо/льших продаж может только ужесточение конкуренции. Чтобы насытить рынок, в ближайшие десять лет они ежегодно должны вводить в эксплуатацию 45 млн кв. м (около квадрата на каждого украинца). В 2007-м в стране было построено всего 10 млн кв. м жилья. «До насыщения рынка еще далеко. Домов, возведенных за годы советской власти, слишком мало, чтобы обеспечить квартирами всех желающих. Поэтому спрос на новое жилье значительно превышает предложение и в Киеве, и тем более в регионах, где долгое время вообще ничего не строилось», — рассказывает президент строительной компании «Міськжитлобуд» Денис Костржевский.
Доступное и далекое
Снизить социальное напряжение, связанное с дороговизной квадратных метров, правительство собирается при помощи программы «Доступное жилье». Президент Виктор Ющенко в ноябре 2007-го подписал Указ «О мероприятиях по строительству доступного жилья в Украине и улучшению обеспечения граждан жильем». По словам чиновников, реализация проекта, рассчитанного до 2025-го, начнется уже в следующем году. Государство обещает помогать строить или покупать жилье в кредит, предоставляя средства для первого взноса, а определенным категориям граждан даже оплачивать треть стоимости квартиры. На эти цели из государственного бюджета каждый год будет выделяться около четырех миллиардов гривен (не менее 0,5% ВВП). Чиновники уверяют, что эта сумма позволит обеспечить жильем 80 тыс. семей. Программа рассчитана на семьи, ежемесячный доход которых составляет не более трех тысяч гривен, а также социально незащищенные категории населения (госслужащие, военнослужащие, учителя).
Киевские власти пока не определились, какие территории и в каких районах они готовы выделить под госпроект. Непонятно, кто из застройщиков и на каких условиях будет возводить доступное жилье. Чтобы мотивировать строительные компании качественно делать недорогие квартиры, необходимо предоставить им определенные преференции. Скажем, избавить от отчислений квадратных метров в социальный фонд города (а это 15–25% готового жилья), бесплатно отводить под застройку привлекательные земельные участки за каждые два или три построенных в рамках госпрограммы дома.
У соседних государств уже есть опыт реализации подобных жилищных программ, в частности, у России. Так, московская программа «Москвичам — доступное жилье» не только ограничивает возможности иногородних покупателей по приобретению квартир в столице РФ, но и налагает определенные обязательства на строительные компании. При проведении конкурсов на право возведения жилья эконом-класса московская мэрия предложила им выбрать один из трех вариантов сотрудничества. Первый предполагает двойное увеличение доли города в новостройке, которая сейчас составляет примерно 40%. При втором инвестору как обычно отходят 60% площадей, но при этом он обязуется продать москвичам до 80% своей доли. Конкурс на застройку участка выигрывает та компания, которая обещает продать жителям столицы максимальное количество квартир. В третьем случае инвестор продает 30% своей доли москвичам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, по льготной цене. При этом право на строительство получает тот оператор, который предложит городу самые низкие отпускные цены.
Можно, конечно, прибегнуть к опыту россиян и разрешить возводить дома эконом-класса в Киеве только застройщикам, готовым активно участвовать в реализации госпрограммы. Но есть риск, что компании перейдут на строительство более дорогого жилья или коммерческой недвижимости (офисов, торгово-развлекательных центров, гостиниц). В итоге квартир больше не станет, а огромный разрыв между спросом и предложением только увеличится.
Кроме того, застройщик не возьмется за освоение площадки, к которой сложно подводить электроэнергию и воду. Поэтому подведение инженерных сетей к границам земельных участков, где будет строиться доступное жилье, государству придется взять на себя. «Строительством электростанций, коллекторов, водонапорных станций, очистных сооружений в Украине не занимались уже лет двадцать. Нашей инфраструктуре нужны значительные инвестиции, которые строители закладывают в себестоимость квадратного метра», — говорит Денис Костржевский. Это тормозит развитие не только жилищного рынка, но и других сегментов недвижимости.
Футбол и торговля Чтобы решить квартирный вопрос в Украине, ежегодно необходимо строить 45 млн квадратных метров жилья. В прошлом году в эксплуатацию ввели только десять миллионов квадратных метров
Специалисты считают, что если резкого скачка объемов возводимого жилья (изза низкой покупательной способности населения) не случится еще в течение как минимум двух лет, то для развития торговой недвижимости наступает самое благоприятное время. Высокий спрос на торговые площади (многие заявленные проекты в 2007-м на рынке так и не появились) и готовность арендаторов платить много за квадратные метры делают этот сегмент особенно интересным для инвесторов. «Уже в этом году многие застройщики начнут переориентироваться со строительства жилых объектов на более прибыльные проекты в рамках программы по подготовке к Чемпионату Европы по футболу в 2012 году, в частности, на офисные и торговые центры», — считает Сергей Карамнов.
Ежемесячные арендные ставки в успешных торговых центрах столицы сейчас колеблются от 150 до 200 долларов за квадрат — это почти вдвое выше, чем в регионах. Свободных площадей почти нет — их не более двух процентов. В ближайшие два-три года из-за стремительного развития розничного рынка (прирост — 30–40% ежегодно) и прихода в страну известных мировых торговых сетей арендные ставки станут еще выше. Так, в 2007-м свои первые магазины у нас открыли немецкий строительный супермаркет Praktiker и одежный универмаг Marks&Spencer (английская франшиза под управлением турецкой компании). О выходе на отечественный рынок неоднократно заявляли и несколько крупноформатных операторов: American Apparel, Stockmann and Bestseller, Harvey Nichols, Debenhams, New Yorker, но свои проекты они пока не запустили. Другие розничные операторы — IKEA, Auchan, OBI и MediaMarkt — ожидают окончания строительства или ремонта площадей.
Однако главным событием прошлого года стал приход компании Inditex, развивающей бренды Zara, Berska, Stradivarius, Massimo Dutti, Pull&Bear и др. Сейчас корпорация ведет переговоры о вхождении в торговые центры по всей стране. «Появление мирового лидера означает, что украинский рынок готов к новым форматам торговли и новому уровню потребления. Так что 2007-й стал рубежом в восприятии нашей страны мировыми торговыми марками. Вслед за этим гигантом текстильной промышленности к нам придут и другие мировые операторы. Этот вопрос перешел для них из стратегической в техническую плоскость и зависит от возможности девелоперов предоставить новым игрокам необходимое количество профессиональных торговых площадей», — уверен директор департамента торговой недвижимости компании KDD Group Александр Лебедев.
В прошлом году в Киеве построили всего три торговых центра (ТЦ) общей площадью 60 тыс. кв. м, столько же открылось в Харькове, два — в Днепропетровске, по одному — в Черновцах, Одессе, Севастополе, Тернополе, Полтаве. В столице сейчас возводят 15 торговых центров общей арендной площадью 500 тыс. кв. м, которые вступят в строй до 2010-го. В других крупных городах страны, где ТЦ гораздо меньше, через два года появится не более восьми таких объектов.
Помочь в решении проблемы дефицита торговых площадей в Украине могут иностранные девелоперы, у которых есть опыт и финансовые возможности для реализации таких проектов. Тем более что их интерес к нашему рынку огромен. Так, голландская компания Асteeum Group выступит девелопером проекта регионального торгового центра с рабочим названием «Ипподром» в Одессе (общая торговая площадь — 60 тыс. кв. м). Израильская компания Africa Israel Investments построит в Запорожье многофункциональный комплекс площадью 150 тыс. кв. м. Однако основная помеха в реализации подобных проектов — Земельный кодекс. Местные власти не имеют права выделять земельные участки инвесторам со стопроцентным иностранным капиталом. Поэтому лучший выход для зарубежных девелоперов — привлечь к участию в проекте украинских партнеров. По такому пути пошла итальянская компания King Cross, заключившая договор о сотрудничестве с отечественной компанией «Комфорт-Инвест» на строительство торгово-развлекательного центра (ТРЦ) во Львове.
Децентрализованный офис
«Спрос на офисные помещения превышает предложение в полтора-два раза. Построенные в прошлом году бизнес-центры (БЦ) были сданы арендаторам еще до ввода в эксплуатацию. В результате свободных площадей в этом сегменте рынка почти не осталось», — сообщила генеральный директор группы компаний FIM Оксана Елманова. Сейчас не заняты всего десять процентов профессиональных офисов класса В и не более двух процентов — класса А. При этом за последние три года количество офисных площадей увеличилось почти втрое, а уровень вакантности вырос в полтора раза. То есть потребность в качественных офисах увеличивается быстрее, чем их количество.
В отличие от ситуации на первичном рынке жилья (где ожидаемое повышение цен обусловлено не столько неудовлетворенным спросом, сколько удорожанием стройматериалови строительных работ) увеличение арендных ставок на профессиональные офисные помещения во многом продиктовано их дефицитом. За 2007-й аренда офисов подорожала на 25%. Ставки на офисные площади класса А уже достигают 100 долларов за кв. м в месяц. По прогнозам экспертов, в этом году стоимость аренды в профессиональных офисах поднимется еще на 20–25%. Такая ситуация продлится не меньше двух-трех лет. «К 2010-му, то есть до ввода в эксплуатацию всех ранее заявленных бизнес-центров и многофункциональных комплексов с офисной составляющей, стоимость аренды может увеличиться минимум в 1,4 раза», — считает аналитик управляющей компании «Тико-Констракшн» Александр Марченко.
На конец прошлого года объем столичного рынка профессиональных офисных площадей оценивался в 800 тыс. кв. м. В 2008-м он пополнится еще 250 тыс. кв. м. бо/льшую часть предложения составят объекты, которые должны были быть завершены еще в 2006–2007 годах. В то же время столице необходимо полтора-два миллиона кв. м. Так что ввод в эксплуатацию в 2007-м таких бизнес-центров, как «Парус» и «Айсберг», офисной части ТРЦ «Комод», второй очереди БЦ «Леонардо» общей площадью 200 тыс. кв. м, повлияли на ситуацию, но кардинально ее не улучшили.
Тем не менее дефицит офисов не мешает арендаторам становиться более требовательными. Все чаще при выборе офисного помещения они обращают внимание на его месторасположение, новые стандарты инженерного обеспечения, интересные архитектурные решения, наличие парковки. Однако качественных проектов, которые соответствовали бы запросам арендаторов и европейским стандартам, в столице, и тем более в регионах, почти нет. Это одна из причин, почему иностранные инвесторы и девелоперы, работающие с офисной недвижимостью, пока не спешат выходить на наш рынок. Из-за непрозрачных схем выделения земли они предпочитают покупать уже готовые объекты, а их у нас единицы. В прошлом году иностранцы приобрели всего три бизнес-центра: казахстанская инвестиционно-промышленная группа «Евразия» стала собственником двух столичных БЦ — «Айсберг» и NTBC II, а британский фонд London&Regional купил «Подол Плаза».
Если в Киеве офисные центры хоть с опозданием, но все же строятся, то в регионах дела обстоят гораздо хуже. В центральной части крупных городов попросту нет свободных земельных площадок, поэтому единичные проекты офисных зданий реализуются на окраинах. С этим столкнулся и столичный рынок, вот почему основная часть проектовс хорошей транспортной инфраструктурой появится не в центре Киева. Строительство офисов на левом берегу Днепра позволит разгрузить центральные районы столицы и мосты через реку, особенно в часы пик.
Запретить и разрешить
Государство могло бы помочь сделать жилье более доступным, если бы вместо популистских программ стимулирования спроса способствовало ускорению темпов строительства. Ценовой пузырь начнет сдуваться, когда появятся конкурентные и прозрачные правила игры для всех застройщиков, а также будут введены единый реестр собственников и налог на недвижимость, препятствующий спекуляциям. Государственная поддержка принесет больше пользы, если ее направят на развитие инфраструктуры и стимулирование внедрения ресурсосберегающих строительных технологий. Кроме того, необходимо законодательно обеспечить защиту прав дольщиков новостроек. Сейчас ни один из механизмов финансирования строительства (фонды финансирования строительства, институты совместного инвестирования, жилищные облигации) не гарантирует инвестору своевременного получения квартиры. «На рынке много компаний, которые стремятся построить, заработать и уйти. Они получают землю, собирают деньги с инвесторов, продают квартиры в еще незавершенном доме, а потом у таких бизнесменов голова начинает идти кругом: хочется машину, дорогие часы, костюмы и прочие материальные блага. Деньги быстро заканчиваются, средств на завершение строительства не хватает, банки кредиты не дают, потому что квартиры уже проданы. Тогда они дополнительно собирают деньги с инвесторов либо перепродают компанию застройщику, который способен закончить строительство», — рассказывает генеральный директор Украинской инвестиционно-инжиниринговой компании Сергей Левада. Все это тормозит приток инвестиций в жилищное строительство.
Чтобы возникла здоровая конкуренция, необходимо обеспечить прозрачное выделение земли в долгосрочное пользование через конкурсы и аукционы, а также минимизировать бюрократические процедуры при ее отводе и оформлении разрешений на строительство. Это позволит вывести из себестоимости квадратного метра затраты строительных компаний на взятки чиновникам. Кроме того, нужно ограничить площади застройки в центре Киева. Вместо этого выделять большие участки в пригородах столицы и таким образом стимулировать инвесторов наращивать строительство в малоосвоенных районах. При зонировании территорий необходимо предусмотреть наличие больниц, детских садов, школ, транспортной и инженерной инфраструктур, предоставлять под возведение домов готовые площадки. Тогда расходы застройщиков на отвод земельных участков станут меньше, у них появится возможность строить целые микрорайоны. В результате цены на жилье станут доступнее, а строительная отрасль — цивилизованнее. От точечной к квартальной
Денис Костржевский, президент строительной компании «Міськжитлобуд»:
— Покупатель становится все более требовательным. Если раньше приобрести место для парковки авто у дома или в подземном паркинге могли себе позволить только обеспеченные люди, то сейчас, покупая жилье, обязательным требованием стало наличие паркоместа. Клиентов мало интересует и элитный дом, если он находится в зоне хрущевской застройки. Их привлекает однородная социальная среда, а также наличие крупных торговых и торгово-развлекательных центров. Поэтому будущее за реконструкцией старых построек, выносом предприятий за черту города и строительством на их месте целых кварталов с современной инфраструктурой и инженерно-транспортными развязками.
Ощутили преимущества
Максим Белоус, директор по стратегическому развитию и маркетингу компании «XXI Век»:
— В последние два-три года клиентами офисных центров в основном стали локальные арендаторы. Если раньше более девяноста процентов офисных помещений арендовали иностранные фирмы, а украинские компании предпочитали приобретать офисы или снимать недорогие помещения, то сейчас локальные компании оценили все преимущества размещения в офисных центрах. Так что доля украинских компаний будет только увеличиваться.
За забором рынка
Строительная отрасль в Украине никак не желает работать по законам рыночной экономики. А они гласят, что заоблачная рентабельность минимум в сто процентов и огромный неудовлетворенный спрос в этой сфере, едва ли не на порядок превышающий предложение, неминуемо приведут к увеличению последнего. Тем не менее и в прошлом году развитие отрасли было более чем умеренным.
Основная причина этого казуса в том, что капитализм в строительство так и не пришел. Если с клиентами и подрядчиками строительные и девелоперские компании ведут себя по законам рынка, то в отношениях с органами власти царит социализм с элементами феодализма. И дело тут не в рекордных ценах на землю и сложных процедурах ее выделения. Земельный участок сам по себе особой ценности не представляет, все дело в инфраструктуре и удобстве доступа к ней. Именно из-за наличия всего этого и строители, и покупатели столь высоко ценят площадки в центре столицы и других городов-миллионников. Неразвитость инфраструктуры ограничивает строительство (если речь не идет о самострое) в небольших городах и селах. Поэтому все инициативы государства, направленные на урегулирование процедуры выделения земельных участков, их удешевление или снижение ставок по ипотечным кредитам не достигают цели, а только усиливают перекосы в отрасли и открывают новые возможности для коррупции.
Две основные причины дороговизны недвижимости — относительно низкие цены на коммунальные услуги и отсутствие целостной градостроительной политики. Сейчас и власть, и строительные компании, и покупатели воспринимают существующие населенные пункты как данность, как нечто вечное и незыблемое. Между тем с точки зрения урбанизации Украина — страна очень молодая: городское население превышает сельское лишь последние полвека. После Великой Отечественной войны многие наши промышленные центры на востоке и юге возникли с нуля, в голой степи, да и города с тысячелетней историей подверглись тотальной перестройке. К примеру столица: еще недавно Соломенка была окраиной Киева, а рядом находился рыбхоз; всего четыре десятка лет назад Троещину, Дарницу и Русановку соединяли не проспекты, а болотистая речка. После Второй мировой войны в тогдашней УССР появились сотни новых городов с необходимой инфраструктурой. А с момента обретения нашей страной независимости не было построено ни одного нового города. Последний из новичков — Славутич — родился в 1987 году как новый город энергетиков, обслуживающих Чернобыльскую АЭС. Более того, за последние семнадцать лет в крупных городах не построили ни одного нового района, не создали новую инженерную инфрастуктуру. Новейшие массивы столицы — Позняки и Осокорки, которые являются центром сегодняшнего строительства, — были возведены на основе планов, утвержденных в последние годы существования Советского Союза.
Во всем мире основная часть новых объектов недвижимости появляется не путем точечной застройки исторического центра, как в Украине, а через комплексное освоение новых территорий на окраинах городов или основание новых поселений в удобных местах. Конечно, у такой политики тоже есть свои недостатки: во многих городах Европы и особенно США исторический центр представляет собой депрессивную территорию с изношенной инфраструктурой, законсервированными десятилетия назад фабриками и старинными домами, брошенными владельцами и заселенными маргиналами. Однако положительных сторон, в том числе большое количество качественной и дешевой недвижимости, у такой политики гораздо больше.
Развитию жилищного строительства мешает и ситуация в ЖКХ. Эта отрасль глубоко убыточна и живет по старым советским экономическим законам: каждый новый пользователь коммунальных услуг для водоканалов и теплосетей означает не увеличение прибыли, а увеличение убытков. Коммунальные предприятия не заинтересованы в новых клиентах, поэтому заставляют строительные компании проходить множество бюрократических согласований, чтобы подключить свет, газ и тепло, не говоря уже об оплате подведения соответствующих коммуникаций. Все это удорожает строительство и увеличивает его сроки, а также делает почти невозможным возведение районов и городов с нуля. Поэтому в отрасли ЖКХ надо монетизировать льготы и проводить демонополизацию, в частности,застройщикам нужно разрешить создавать собственные коммунальные предприятия, которые станут альтернативой старым теплосетям и водоканалам.
Автор – Алена Кирьякова
Источник – http://www.expert.ua