Вопреки ожиданиям потенциальных покупателей, жилье в Сумах не только не дешевеет, а, наоборот, дорожает — с начала года стоимость квартир выросла на 15%. Эксперты усматривают причину ажиотажа в крайне медленных темпах жилищного строительства в городе.
Даже видимое увеличение количества заложенных в прошлом году объектов вряд ли изменит ситуацию на рынке. Ведь большинство застройщиков ориентируются на состоятельных покупателей, которых в областном центре не так много.
Обманутые надежды
Начало нынешнего года оказалось удачным для сумских риэлторов. «Если традиционно январь всегда считался мертвым месяцем, а покупатели начинали активизироваться только к концу февраля — началу марта, то в этом сезоне наблюдается прямо противоположная тенденция — клиенты буквально обрывают телефоны агентств», — сообщила директор местного АН «Альянс» Наталия Андрияш. Заместитель директора АН «Сумская недвижимость» Елена Шульга объясняет всплеск на рынке недвижимости муссирующимися слухами о ее возможном подорожании, что и подстегивает потенциальных клиентов. «В конце минувшего года в Сумах говорили о спаде цен, поэтому активность горожан, планирующих приобрести квартиру, снизилась. Однако когда в декабре застройщики объявили об увеличении стоимости нового жилья на $100–200/кв. м, все поняли, что обвала на рынке не будет, а, наоборот, стоит ожидать подорожания. К приостановленным сделкам добавились новые, что и сказалось на нынешнем ажиотаже», — полагает г-жа Шульга. Так, если в декабре от сделок отказывались покупатели, то сейчас выжидательную позицию заняли продавцы. Как подчеркивает г-жа Андрияш, рассчитывая на повышение стоимости своих квадратных метров, многие владельцы квартир попросту сняли их с продажи. «Как следствие спрос на жилье существенно превышает предложение, что уже привело к увеличению цен на 15%», — добавляет руководитель отдела АН «Автограф» Елена Федорко.
По словам Елены Шульги, выбирая жилье, сумчане все чаще обращают внимание не только на месторасположение, но и на тип дома, планировку, а также развитость инфраструктуры в районе. Поэтому 9 и 12 микрорайоны, где сосредоточены относительно новые дома постройки 80-х годов прошлого века, котируются порой выше, чем центр города, переполненный хрущевками. Курский район, который ранее считался непрестижным из-за скопления промышленных предприятий и отдаленности от центра, сейчас растет в цене, так как там активно развивается инфраструктура (появились зеленая зона, супермаркеты, транспортная развязка). Ценовая градация между районами постепенно стирается, и на сегодняшний день разница в стоимости аналогичных квартир, расположенных в разных частях города, не превышает $1–3 тыс. К примеру, за однокомнатную малометражку площадью до 30 кв. м в 9-м и 12-м микрорайонах просят $34–35 тыс., в центре — порядка $37 тыс., а на окраинах — $31 тыс.
Показательно, что хрущевки, снижение стоимости которых эксперты прогнозировали в начале прошлого года, дорожают наравне с остальным жильем. Сейчас за такую квартиру в центре просят уже не менее $36 тыс. Исключение составляют разве что хрущевки в панельных домах, цены на которые стабилизировались (однокомнатная — $30–32 тыс.). Не наблюдается подорожания также трех-, четырехкомнатных квартир, спрос на которые относительно невелик.
Застройщики размечтались
Наталия Андрияш не сомневается, что до конца нынешнего года жилье на вторичке прибавит в цене еще как минимум 10%. Ведь на местном рынке фактически отсутствует главный фактор, который мог бы притормозить динамику удорожания старых квартир, — новостройки. До недавнего времени в областном центре вводилось в эксплуатацию не более трех-четырех зданий в год. На сегодняшний день застройщики уже анонсировали около 20 объектов в разных районах города. В частности, объявлено о старте продаж квартир стоимостью порядка $1 тыс./кв. м в домах на улицах Кирова, Новоместинской, Харьковской, Черепина, Интернационалистов, Антонова, Засумской ($1,3 тыс./кв. м) и пр. Несмотря на высокий спрос на жилье, горожане не спешат заключать сделки с подрядчиками. По словам Елены Шульги, многие квартиры в новостройках продаются сложно. «Как показывает практика, сумчане готовы покупать однокомнатные квартиры площадью 50 кв. м, двухкомнатные — 60 и трехкомнатные — 80 кв. м. Апартаменты, размер которых превышает 100 кв. м, автоматически попадают в категорию проблемных. Но львиную долю в предложении застройщиков составляет именно крупногабаритное жилье», — отмечает эксперт. Впрочем, пассивность покупателей не помешала застройщикам поднять цены на $100–200/кв. м, что в компаниях объясняют подорожанием стройматериалов и инфляцией в стране.
С коллегой согласна и Наталия Андрияш, добавляя, что строят в Сумах действительно с размахом — город изобилует новыми проектами премиум-класса с двух-
уровневыми квартирами по 200–250 кв. м. К примеру, как элитные позиционируются комплексы на улицах Новоместинской, Антонова, Засумской и пр. Но найдется ли в городе такое количество VIP-покупателей — большой вопрос.
Остальные объекты рассчитаны на представителей среднего класса, которых в Сумах тоже не так много. В то же время жилье эконом-класса, которое является наиболее востребованным, практически не строится. Дополнительным фактором, сдерживающим покупателей нового жилья, г-жа Андрияш называет перманентные скандалы вокруг земельных участков. «По сути, город постоянно живет в ожидании своего «Элита-Центра», что заставляет многих сумчан отдавать предпочтение вторичке», — резюмирует Наталия Андрияш.
Все дальше от города
Но сегодняшнему оживлению на рынке жилья все же далеко до ажиотажа, царящего в сегменте пригородной недвижимости. Эксперты констатируют — спрос на дома и земельные участки в течение последнего года вырос как минимум на 30%, а цены уже в течение полутора месяцев нынешнего сезона подскочили на 20%.
Наиболее популярные наделы в пределах городской черты за год прибавили в цене 200–300%. Речь идет прежде всего о частной застройке на улицах Сельской, Криничной, где несколько лет назад чиновники раздали в собственность немало участков, на которых выросло несколько стихийных коттеджных городков. Сегодня сотка земли здесь стоит порядка $10 тыс., что вдвое превышает показатели прошлого года. В 2,5–3 раза за год увеличилась стоимость земли в центре города. «К примеру, за участок в 12 соток просят $180 тыс.», — рассказывает Елена Федорко. Основная причина столь существенного подорожания — дефицит предложений. Местные власти сейчас крайне неохотно оформляют права собственности граждан на землю, а выданные ранее наделы практически не перепродаются.
Интерес сумчан к земле уже оценили и застройщики. В прошлом году были сданы в эксплуатацию 12 домов из запланированных 60 в первом коттеджном городке, возводимом в Курском районе. Сравнительно невысокая стоимость такого жилья — от $200 тыс. за дом площадью 300 кв. м — делает его весьма привлекательным для состоятельных горожан.
На тяге местных жителей к земле зарабатывают и частные предприниматели. Они массово скупают свободные участки и строят коттеджи на продажу. Дом площадью 130 кв. м предлагается за $130–145 тыс. Целый массив таких особняков появился, в частности, в поселке Сада. Как отмечает Елена Шульга, спрос на них невысок, поскольку качество объектов оставляет желать лучшего.
Нехватка предложений в городе все чаще заставляет сумчан рассматривать более отдаленные варианты. К примеру, сейчас растет интерес к селам Косовщина, Красное. На сегодняшний день стоимость сотки здесь составляет порядка $3 тыс., но, по прогнозам экспертов, в ближайшее время эта цифра существенно вырастет, так как местные власти рассматривают вопрос о расширении городских границ. Ожидаемый городской статус перечисленных выше сел может привести к удорожанию земли здесь как минимум в 1,5 раза. Если это произойдет, потенциальные покупатели начнут осваивать более отдаленные населенные пункты. Среди наиболее перспективных направлений г-жа Шульга называет села Сыроватка, Степановка, Песчаное, стоимость сотки земли в которых сейчас колеблется от 500 до $1 тыс.
Автор – Людмила Ксенз
Источник – http://www.dsnews.ua