Определяющей тенденцией ипотечного рынка в части покупки жилья в 2007 г. стала переориентация в регионы, что вполне объяснимо, учитывая рост цен на жилую недвижимость на местных рынках. Например, по данным Украинской национальной ипотечной ассоциации (УНИА, г.Киев; с 2002 г.; объединяет 27 организаций), из 15 тыс. кредитов на покупку жилья, выданных в III квартале 2007 г., только 1 тыс. приходится на Киев.
На первом же месте по объемам выданных ипотечных кредитов, по данным УНИА, значатся г.Киев и Киевская область, далее – Одесская и Днепропетровская области. Рынок остается структурированным по территориальному признаку: на первую тройку регионов приходятся 50% ипотеки под жилье, на первую десятку – около 77% (напомним, что по состоянию на 01.01.08 г. задолженность по ипотечным кредитам в целом составит 54 млрд грн. – Ред.).
Львиную долю (по самым скромным оценкам, не менее 75% сделок) ипотечных кредитов банкам дает вторичный рынок жилья. “Сейчас 90% сделок на вторичном рынке оформляется при помощи ипотечного кредита. Даже те 10%, под которые якобы не берется кредит, на самом деле косвенно с ним связаны. Например, новая квартира покупается на деньги от продажи старой квартиры, а ее в свою очередь брали в кредит”, – уверяет Виктория Волынец, заместитель директора агентства недвижимости “Центр маркетинговых технологий и недвижимости” (г.Днепропетровск; с 1998 г.; 25 чел.). Тем не менее большинство риелторов сегодня не готовы помогать своим клиентам в оформлении кредитов. “Среди работающих агентств недвижимости только 5% могут правильно объяснить клиенту условия банка, помочь собрать документы, не говоря уже о том, чтобы выбрать для клиента банк с подходящими условиями”, – считает Виталий Меркулов, директор агентства недвижимости “ВИБ” (г.Симферополь; с 2005 г.; 10 чел.).
На первичном рынке ипотека используется гораздо менее активно – 10-25% от общего количества сделок с недвижимостью. Тем не менее эксперты предрекают увеличение объема рынка ипотеки в Киеве. “Сейчас 95% инвесторов, желающих приобрести квартиру, интересуются возможностью кредитования в банках, чтобы при 100%-ной оплате зафиксировать цену на 1 кв.м ввиду возможного ее роста. Поэтому любой крупный застройщик (а их в столице 10-12) просто обязан предлагать ипотечное кредитование, иначе это может привести к уменьшению количества инвесторов”, – предполагает Вячеслав Пюрковский, директор департамента финансов ООО “УКОинвестБуд”.
О выгодах
На первичном и вторичном рынках оформляют кредиты в основном на 1- или 2-комнатные квартиры эконом-класса площадью 50-100 кв.м (60-70% от всего жилья этого класса), так как клиенты не обладают необходимой суммой для приобретения квартиры. Впрочем, жилье классов “бизнес” и “премиум” тоже приобретается в ипотеку (около 30%).
Застройщики, реализующие квартиры на первичном рынке, уверяют, что через ипотеку продается 40-70% из построенного ими жилья.
БИЗНЕС поинтересовался, насколько вырастет доходность девелоперского проекта, если покупатели будут активнее брать ипотечные кредиты. Мнения экспертов разделились. Одни говорят, что застройщик оперирует такими показателями, как стоимость строительства и план продаж, а потому непосредственно ипотека никак не влияет на доходность проекта. Речь может идти только о скорости оборачиваемости средств застройщиков, что само по себе чего-то стоит. Другие – что доходность все-таки увеличивается, поскольку благодаря ипотеке застройщик получает сразу полную оплату за квартиру, а не ежемесячные взносы, как в случае рассрочки. Полученные же средства можно вкладывать, например, в новые проекты. У покупателей же с появлением ипотеки появляется более широкий выбор вариантов оплаты (полная оплата, рассрочка до конца строительства или долгосрочный кредит) и это способствует увеличению скорости продаж. Третьи отмечали, что, мол, доходность девелопера при общем росте рынка ипотечного кредитования увеличивается, но это временное явление, которое может иметь обратный эффект в будущем. Дескать, при улучшении условий кредитования ипотека станет более популярной, что ведет к увеличению цен на жилье и, как следствие, к дестабилизации рынка. “Доступность кредитных денег, а следовательно, и возможность покупки жилья, прямо пропорционально увеличивает спрос и в конечном итоге приводит к повышению цен. Выход из такого замкнутого круга – естественное насыщение рынка жильем, что не позволит застройщикам монопольно диктовать цены на квадратные метры”, – полагает Леся Чепега, заместитель директора по стратегическому развитию компании Ukrainian Development Group (г.Киев; девелопмент; с 2006 г., около 100 чел.). Общий вывод – выгода от развития ипотечного кредитования у застройщиков все же имеется. “Любой девелопер с удовольствием будет работать с банковскими ипотечными кредитами, потому что это инвестиции, в которых нуждается застройщик. Если где-то сотрудничество не состоялось, дело в недоверии банков”, – считает Олег Клишин, генеральный директор компании “Ресурс-Девелопмент”.
Риски застройщиков
Как правило, застройщик начинает продавать квартиры, когда появляется официальная площадка для строительства (согласован проект и получено разрешение на строительство). Теоретически купить такое жилье можно с привлечением банковского кредита. На практике же банки (наученные историями с “Элита-Центром”), прежде чем выдать заемщику кредит на покупку квартиры, проводят анализ не только платежеспособности покупателя, но и степени риска, с которой доведется столкнуться, имея дело с конкретным застройщиком.
Кредитовать строительство (в том числе через выдачу ипотечных кредитов) банк готов только в том случае, если квартиры продаются через фонд финансирования строительства (ФФС), созданный самим банком. Застройщики же не в восторге от этой схемы работы. “У ФФС очень много негатива для застройщика. В частности, по Закону (“О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью”. – Ред.) застройщик обязан ввести дом в эксплуатацию в определенный срок независимо от объемов финансирования и его сроков”, – говорит финансовый директор крупной строительной компании, пожелавший остаться неназванным. Поэтому многие застройщики, хотя и признают работу через ФФС, все же стремятся финансировать строительство другими способами, например, через выпуск облигаций паевыми венчурными инвестиционными фондами, организацию жилищно-строительного кооператива. По словам Ирины Бжезинской, заведующей сектором управления жилищной недвижимостью коммерческого департамента ООО “ТКС-Менеджмент” (г.Трускавец, Львовская обл.; девелопмент, строительство; с 2003 г.; 450 чел.), их компания собирается продавать квартиры с помощью опционов (ценных бумаг): “Для клиента достоинством данной схемы является то, что 20-30% стоимости квартиры он оплачивает уже после сдачи дома в эксплуатацию, в то время как у всех застройщиков практикуется расчет до завершения строительства”. С точки зрения доходности, любую схему, по заверениям застройщиков, можно “настроить”, но легитимными можно назвать не все. До сих пор активно используются различные прямые договоры между застройщиком и клиентом (инвестиционный договор, договоры комиссии, поручения, о совместной деятельности), законность которых эксперты ставят под сомнение. Однако для получения официально всех разрешений на строительство, а также организации полностью “светлой” схемы требуются большие временные и материальные затраты. Если в Киеве, по словам экспертов, уже практически нет “левых” схем, то, например, в Одессе только примерно 20% застройщиков работают по новым правилам, остальные – через прямые договоры. “По началу по этим схемам реализации жилья большинство банков работать не хотели, потому что велик риск признания договоров недействительными и утраты залога. Но прошло время, и застройщики нашли к банкам подход”, – говорит Олег Клишин.
Опасения банкиров
В 2007 г. УНИА проанализировала ипотечное кредитование первичного и вторичного рынков жилья в Киеве, для чего взяла за основу 10 банков (репрезентативную выборку). Выяснилось, что кредитовать вторичный рынок по собственным программам согласны все представленные банки, а вот первичный – только часть из них. “Это говорит о том, что в Киеве банки предлагают ипотечные кредиты для покупки объектов на вторичном рынке, где залогом выступает готовая и построенная квартира или офис с документами. Эта тенденция наблюдается не только в Киеве, но и во всей Украине”, – уверен Вячеслав Пюрковский. В общей сложности в Украине кредитованием на первичном рынке занимаются всего 7 общенациональных банков (“Райффайзен Банк Аваль”, УкрСиббанк, Укрпромбанк, Проминвестбанк, Укрсоцбанк, Приватбанк, “Эрсте банк”) и ряд местных игроков. Остальные, выходит, еще побаиваются. Прежде всего, потому, что на первичном рынке залогом, в зависимости от условий договора, могут выступать имущественные права или ценные бумаги. И только после сдачи дома в эксплуатацию в залог переходит сама квартира. Именно из-за специфики приобретения квартиры на первичном рынке далеко не все банки готовы разделять с инвестором риски и ждать сдачи объекта в эксплуатацию (другое дело, если банк соглашается на долевое участие в проекте).
“Работа с банками подразумевает большую степень публичности, нежели та, на которую согласны многие застройщики. Например, представители банка могут приезжать на стройку, оценивать ход проекта, да и сама процедура анализа работы застройщика довольно сложная”, – говорит Евгений Иосилевич, начальник отдела управления корпоративными правами ООО “ИСК “Авантаж” (г.Харьков; с 1998 г.; около 3 тыс. чел.). Он, в частности, пояснил, что банковские кредиты, привлеченные для строительства дома, позволяют не зависеть от продаж и вовремя ввести дом в эксплуатацию. Кроме того, по словам экспертов, банки неохотно дают кредиты на строительство дома, потому что, как правило, у застройщика нет ликвидного залогового имущества (в лучшем случае, земля по договору аренды). Естественно, чем моложе компания, тем сложнее ей получить инвестиционные средства. “У нас достаточно спокойная ситуация на рынке, поскольку у нас не было проблем Киева, Харькова, Одессы, где покупателей обманывали. Но если компания строит первый дом, даже если у нее есть все необходимые документы, люди им не особо доверяют и предпочитают кредитоваться на покупку квартир у застройщиков с известным именем”, – говорит Галина Стародубцева, директор департамента недвижимости АОЗТ “НПО “Созидатель” (г.Днепропетровск; строительство; с 1987 г.; 820 чел.).
Прогноз
Увеличение доли ипотечных кредитов на первичном рынке возможно только с появлением новых игроков, которые готовы кредитовать “первичку”. Это вполне вероятно, учитывая, что еще 2-3 года назад ипотечные кредиты на первичном рынке выдавали только местные банки. Безусловно, повлияет на объем выданных ипотечных кредитов уменьшение годовых ставок в валюте (сейчас составляют 11-13%) и первоначального взноса (сейчас 10-30% от стоимости нового жилья).
О столичных перспективах
Вячеслав Пюрковский (31),
директор департамента финансов ООО “УКОинвестБуд” (г.Киев; девелопмент; с 1998 г.; 50 чел.):
– Так как в Киеве действуют 86 компаний-застройщиков, предлагающих купить жилье с помощью ипотеки не только в столице, то и количество недвижимости, продаваемой через ипотеку, должно увеличиваться. Немаловажным фактором увеличении объема рынка является и высокая цена на жилье, когда инвестор может приобрести квартиру только через ипотеку.
Об ипотеке в Крыму
Валерия Петрусевич,
ведущий специалист по недвижимости компании “СоюзСтройТехнология” (г.Симферополь; проектирование и строительство; с 1999 г.; около 1000 чел.):
– Ипотека будет развиваться, ведь количество ипотечных кредитов на первичном рынке в Крыму совсем невелико. Кредит удобен, ведь оформив его, можно купить квартиру, не извлекая денежные средства из бизнеса. У некоторых покупателей деньги лежат на депозите, у кого-то средства вложены в другую недвижимость, а продажа ее займет неопределенный срок. По той же причине многие оформляют кредит с оплатой равными платежами. В этом случае ежемесячные выплаты меньше (в начале процесса. – Ред.), в отличие от того, когда проценты начисляются на остаток основной суммы.
О потенциале
Максим Сидорский (26),
начальник отдела аналитики компании “Герц” (г.Донецк; девеломпент, строительство; с 1989 г.; около 600 чел.):
– На ближайшие 5-7 лет ипотечное кредитование имеет широкую перспективу, так как прежде всего будет развиваться строительство жилья, доступного более широким слоям населения, а значит, большинство квартир будут приобретаться при помощи банков и кредитных организаций.
О рынке в Одессе
Олег Клишин (35),
генеральный директор компании “Ресурс-Девелопмент” (г.Одесса; девелопмент, строительство, в управлении 8 объектов – более 110 тыс. кв.м; с 2006 г.; 37 чел.):
– Рынок недвижимости Одессы последние три года был сильно “перегрет”. Доля спекулятивного капитала превышала 50%, и застройщики строили спустя рукава, так как огромному количеству покупателей было безразлично качество возводимого жилья – они не собирались в нем жить. Горе-застройщики, вроде киевской компании “Элита-Центр”, есть и в Одессе. Даже уважаемые на рынке застройщики задерживают сдачу объектов более чем на два года. При таких условиях можно сказать, что ипотека и так развивается значительными темпами – на сегодняшний день задолженность по ипотечным кредитам в банках одесского региона за январь – сентябрь 2007 г. достигла 5,8 млрд грн., что более чем на 85% превышает показатель пре-дыдущего года. Одновременно с этим в Одессе можно было наблюдать признаки ипотечного кризиса: если раньше изъятые банками “ипотечные” квартиры были единичными и расходись кулуарно, то сегодня только в одном из банков в открытой продаже числятся 2-комнатная квартира за $39,6 тыс. и несколько однокомнатных по $15 тыс., что ниже рыночных цен в два с лишним раза.
О развитии
Андрей Розумович (39),
руководитель ООО “Арсенал-резерв” (г.Запорожье; инвестиции в недвижимость; с 2004 г.; 25 чел.):
– В 2007 г., по сравнению с 2006 г., количество ипотечных сделок увеличилось на 30%. Это связано с большой степенью доверия населения и увеличением количества привлекательных предложений от банков, что в перспективе положительно скажется на развитии ипотеки в городе. При работе с агентствами недвижимости банки увеличивают количество льгот для покупателей (например, уменьшают процентные ставки).
Автор – Татьяна Николаева
Источник – http://www.business.ua