Как отмечает заместитель директора по стратегическому развитию компании Ukrainian Development Group Леся Чепега, на успешное развитие рынка ипотечного кредитования влияют несколько уже сформированных факторов, которые и позволяют ипотеке не утратить свою популярность…
– Во-первых, ипотечное кредитование стало доступно практически во всех банках.
– Во-вторых, сами банки активно работают над развитием своих отделений в регионах, которые дали бы возможность предоставлять подобную услугу.
– В-третьих, что немаловажно, развивается непосредственно рынок жилья.
«Несмотря на это, количество ипотечного кредитования заметно ограничивается платежеспособностью украинцев и относительно небольшим объемом строительства», – замечает Леся Чепега.
Как бы там ни было, ипотека в Украине для многих является, пожалуй, единственным путем приобретения вожделенных квадратных метров, поэтому эксперты уверены, что на волне конкуренции банки будут расширять потребительские программы кредитования, тем самым привлекая все больше платежеспособного населения.
Соответственно спрос на жилье будет возрастать, а предложение не будет успевать за растущим спросом, поэтому и цены на рынке будут расти. Судя из описанной закономерности, получается замкнутый круг. В данном случае интересно мнение специалистов, есть ли предел роста цен, и всегда ли между словосочетанием доступный кредит и доступное жилье можно поставить знак равенства?
Как комментирует руководитель направления продаж ипотеки ЗАО Альфа-Банк Станислав Мошкин, рост цен, благотворительно влияющий на ипотеку, в то же время негативно влияет на доступность жилья. «Действительно, ипотека имеет двойственный характер. С одной стороны, она дает возможность приобрести необходимую недвижимость населению, не имеющему достаточных средств заплатить полную суму сразу, с другой же стороны – стимулируется спрос, который поднимает цены на недвижимость.
А если учесть, что рынок реагирует на повышение спроса не только увеличением цены, но и увеличением предложения, можно констатировать положительное влияние ипотеки на доступность жилья», – говорит Станислав Мошкин.
Однако линия рассуждения может пойти и по другому пути. Как отмечает эксперт, ныне большинство населения, несмотря на появление доступных банковских программ, все-таки не имеет возможности купить жилье по запрашиваемой цене, поэтому в ближайшее время может произойти ситуация, когда мы столкнемся с ограничением спроса из-за непомерно высоких цен и ужесточения требований банков к заемщикам.
Данная ситуация происходит при ограниченном росте фактических доходов населения и большом разрыве между доходами и стоимостью жилой недвижимости. Если апеллировать такими фактами, то напрашивается другой вывод: доступный кредит все же не ведет к доступности жилья, а всего лишь повышает его стоимость.
Как отмечает начальник отдела ипотечного кредитования АКБ «Укрсоцбанк» Евгений Барах, ипотека – востребованный продукт, однако многие люди до сих пор ей не доверяют, при этом многие из них не уверены в собственном будущем финансовом положении, поэтому предлагаемые обязательства по ипотечным кредитам для людей иногда просто невыполнимы. «На сегодняшний день кредит стал более доступен большему числу украинцев, однако цена для них – это тоже немаловажный фактор.
При наличии первоначальной стадии строительных работ, сегодня найдется мало желающих купить в целях проживания квартиру за $1 500 за квадратный метр, например, в комплексе, строительство которого только началось и окончание которого запланировано через 4–5 лет», – прокомментировал Евгений Барах.
Лояльность или ужесточение?
Заметили аналитики еще одну тенденцию: если ранее кредиты брались в банках преимущественно на приобретение нового жилья, то теперь, преимущественно, на улучшение жилищных условий, то есть на приобретение новой квартиры взамен старой.
Об этом говорят цифры в отчете Украинской национальной ипотечной ассоциации (УНИА) на 1 июня текущего года: задолженность по кредитам на покупку жилой недвижимости составляет порядка 126,1 тыс. грн ($25 тыс.). «Это свидетельствует о том, что большинство людей, берущих кредиты для приобретения квартиры, на самом деле лишь улучшают свои жилищные условия, а не приобретают новое жилье. Но даже это доступно всего лишь не более чем 10 % украинцев», – констатирует исполнительный директор УНИА Алексей Пилипец.
Причина, почему идут больше на улучшение жилищных условий, а не на покупку «с нуля», кроется в том, что не каждая семья может позволить себе желанное отдельное жилье путем покупки его и выплаты полного кредитного займа.
Но, возможно, и те 10 %, о которых упоминает Алексей Пилипец, по его же мнению, могут уменьшиться в силу того, что с начала текущего года банки, являющиеся лидерами ипотечного кредитования (к примеру, УкрСиббанк, Надра, Приватбанк, Кредитпромбанк и др.), увеличили номинальные ставки по ипотечным кредитам в долларах на 0,2–3,8 %, и вдобавок ужесточили требования к начальному взносу по таким займам.
К примеру, если покупать в кредит жилье на вторичном рынке через УкрСиббанк, то потребуется внести не меньше 30 % от стоимости квартиры, при этом банк дает максимальный срок кредитования 21 год. В то же время, если в этом же финансовом учреждении приобретать в кредит жилье на первичном рынке, то взноса никакого не потребуется, а срок погашения кредита увеличивается на девять лет. Приватбанк увеличил первый взнос с 20 до 30 %, Райффайзен Банк Аваль в течение года увеличил начальный взнос (вторичный рынок) с 15 до 20 %. Есть прогнозы, что Укрсоцбанк также собирается увеличить первый взнос за жилье на вторичном рынке жилья.
«Думаю, что таким образом банки, занимающие более 37 % рынка ипотечного кредитования, пытаются перестраховаться, в силу того, что такая недвижимость в качестве залога является мало ликвидной, к тому же существует большая вероятность того, что цены на устаревший жилой фонд (хрущевки и панельные дома) могут обвалиться», – говорит Алексей Пилипец.
Противоположное мнение у Леси Чепеги. Она как раз утверждает, что на конец 2007 г. прослеживается тенденция удешевления ипотечных кредитов в гривне. К примеру, Erste Bank и OTP Bank снизили свои ипотечные кредиты в гривне на 4 и 3,5 % соответственно. В августе-октябре кредиты в гривне также подешевели в Райффайзен Банк Аваль, Правэкс-Банке, Укрсоцбанке, Укргазбанке и ТАС-Комерцбанке.
Будем считать, что доступность получения кредитов плюс ко всем остальным традиционным факторам (увеличением себестоимости строительства, повышенным спросом и т. д.) повлияло на подорожание жилья как на первичном рынке, так и на вторичном. Цены на киевские квартиры с 5 января по 1 октября 2007 г. выросли в среднем на 12,72 %. Согласно анализу данных, средняя стоимость 1 квадратного метра жилья в Киеве за этот период выросла на первичном рынке на 18,68 %, вторичном – на 11,14 %.
Тем не менее, хоть рост цен на жилье и возрос, что, казалось бы, выгодно для банков, они решили существенно ограничить ипотечное кредитование, по крайней мере, в отношении юридических лиц, изменения коснулись также и физических лиц. К примеру, многие банки начали ставить среди условий кредитования вступительный взнос, который ранее не требовали. Так, Приватбанк еще недавно выдавал кредит без первого взноса, теперь же необходимо заплатить первый взнос в размере 15 % стоимости жилья. В банке «Финансы и Кредит» с августа текущего года также отменена нулевая предоплата при ипотечном кредитовании.
«Активный рост ипотечного кредитования, достигшего по физическим лицам 40 % от общего объема предоставленных займов, постоянно «подогреваемый» слухами рынок и ожидаемое людьми падение цен на жилую недвижимость, а также отсутствие достаточных для обеспечения спроса финансов, вызвали серьезные опасения у банкиров, которые и ужесточили условия предоставления кредитов», – говорит начальник управления овердрафтного кредитования и работы с государственными кредитными программами банка Финансы и Кредит Людмила Гусева.
Что будет с ценами?
Несмотря на доступность ипотеки, которая должна провоцировать повышение цен на жилье, все же некоторые банкиры полагают, что этот вид недвижимости в ближайшее время будет дешеветь из-за ажиотажа вокруг возможного или невозможного падения официального курса доллара до $4,8 грн. Те, кто об этом слышал, стараются сегодня взять кредиты под покупку жилья по курсу $5,05 грн.
Банки же терять в перспективе на марже свои деньги не желают, соответственно уже сейчас повышают кредитные ставки: в среднем до 12–14 % в валюте и до 17–20 % – в гривне, комментирует Людмила Гусева.
Президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ) Александр Бондаренко удешевления жилья не прогнозирует, он как раз склонен считать, что квартиры, по крайней мере в столице, подорожают: «Цены на жилье в Киеве до конца года вырастут не более чем на 6 %, тогда как в крупных городах Украины рост цен будет составлять около 1–1,5 % ежемесячно, однако в перспективе цены на столичные «хрущевки» будут снижаться, а в дальнейшем должны быть на 30 % ниже стоимости остального жилья».
Кстати, если говорить о прогнозах, то, по мнению Евгения Бараха, их на сегодняшний момент следует давать и рассматривать отдельно по первичному и вторичному рынкам жилья.
«Если говорить о первичном рынке, то оснований для снижения цен не вижу. Если о вторичном – вероятность снижения цен на такие квартиры, как «хрущевки», «панельки», особенно в таких районах, как, например, Троещина, Дорогожичи, объективно есть, так как последние не выдерживают конкуренции с аналогами по площади на первичном рынке. Таким образом, негативные прогнозы существенно не влияют и не повлияли на объемы кредитования в плане их увеличения», – отмечает эксперт.
Какая валюта предпочтительнее?
Немаловажный вопрос, с которым сталкивается большинство людей, прибегающих к услугам ипотечного кредитования при покупке жилой недвижимости, в какой валюте брать кредит: в гривнах, американских долларах или евро.
По мнению Станислава Мошкина, при нынешних условиях ипотечного кредитования наиболее выгодными являются кредиты в гривне. «Простой пример: при росте ставок на долларовые кредиты, стоимость гривневых кредитов составляет 14–16 %, что соответствует новым ставкам в долларах США. Также важно отметить, что большинство клиентов получают зарплату именно в гривне и нестабильные колебания курса доллара нередко приводят к фактическому росту расходов семьи на оплату платежей по кредиту.
На рынке вторичной недвижимости операции проводятся в основном в долларах США, соответственно и наши соотечественники предпочитают кредиты в иностранной валюте (приблизительно 80 % сделок проводятся в долларах), при этом влияния инфляции на уровень ставок незначительно», – отмечает эксперт.
Того же мнения придерживается и Евгений Барах, он считает, что сегодня следует рассматривать более выгодными кредиты в национальной валюте, в силу такого фактора, как большая прогнозируемость изменения цены, а соответственно и привлекательность условий. «Долларовое же кредитование для населения является определенно рисковым, так как в силу ситуации на мировом финансовом рынке цена не является достаточно прогнозируемой. Более того, подобную ситуацию подогревает и определенный дефицит свободных долларов США на рынке, и существенное количество реально необеспеченных долларов США на рынке», – считает эксперт.
В то же время, почти 90 % ипотечного жилья профинансировано из-за рубежа, и только 12 % ипотечных кредитов выдано в гривне», – утверждает Леся Чепега. Объяснение этому факту, по ее мнению, следует искать в первую очередь в более высоких ставках по гривневым кредитам, которые в среднем больше долларовых на 3–4 %.
«Однако такая структура ипотечного кредитования негативно сказывается на экономике, ведь ипотека, основанная на зарубежной валюте, может привести к краху всей банковской системы из-за нестабильности мировых валютных рынков», – говорит эксперт.
Правда, выше Леся Чепига уже отметила положительную тенденцию этого года: прослеживается удешевление ипотечных кредитов в гривне на 3,5–4 % банками Erste Bank, OTP Bank, Райффайзен Банк Аваль, Правэкс-Банк, Укрсоцбанк, Укргазбанк и ТАС-Комерцбанк. Такие действия со стороны банков приводят к постепенному сближению средних ставок по кредитам в гривне и долларах.
«Кстати, средние показатели по ипотечным кредитам в национальной валюте в текущем году составили 14 %, в зарубежной – порядка 12 %, и если данные тенденции будут продолжаться в 2008 году, соотношение валютных кредитов к гривневым изменится и может достигнуть 50/50, – указывает Леся Чепега. – Что же касается позитивных моментов развития рынка ипотеки в 2007 году, то можно отметить отмену банками справки об официальных доходах.
Такой шаг со стороны банков привел к увеличению среднего ипотечного кредита только в 2007 году до $100 тыс., т. е. более чем в 5 раз. Так что, несмотря на ряд существующих проблем, рынок ипотеки динамично растет и остается одинаково привлекательным и выгодным как для населения, так и для крупных развивающихся банков».
Несмотря на все вышеизложенное, спрос продолжает расти, а предложение отставать, по крайней мере, в столице. Количество желающих приобрести новое жилье на 35–50 % больше, чем существующее предложение. Кроме того, высокая потребность приобретать жилье в кредит оказывает непосредственное влияние на развитие самой ипотеки.
Ведь доступная ипотека забирает с рынка более дешевое жилье, и в наличие имеется только такое, которое не по зубам заемщику. Соответственно возможности населения, которое могло бы позволить себе взять жилье благодаря ипотеке, уменьшается за счет высоких цен.
Автор – Дмитрий Новиков
Источник – http://www.property.times.com.ua