С недавних пор физлица получили возможность приобретать жилье в рамках программы долгосрочного накопительного страхования жизни. Фактически страховщики начали предлагать клиентам программы, позволяющие накопить сумму, равную стоимости квартиры, и в итоге получить в собственность недвижимость.
На практике подобные программы выглядят следующим образом. Страховщик предлагает клиенту заключить договор накопительного страхования и при этом на время стать страховым агентом компании. На следующем этапе “клиенту-агенту” придется привлечь в СК определенный объем страховых платежей. В этом и заключается вся загвоздка. Это самый сложный, но необходимый этап программы, так как страховщики не могут инвестировать все свои средства в покупку недвижимости. Не могут они себе позволить и покупку недвижимости для всех желающих того страхователей. Так что клиент вынужден потрудиться и за счет собственных страховых взносов и взносов клиентов, которых он, как агент, привлек, фактически сформировать часть страхового резерва, которую СК разместит в недвижимость.
При этом клиент получает возможность использовать квартиру, купленную страховщиком для покрытия страховых резервов, на протяжении всего срока накопления страховой суммы, равной стоимости полученной недвижимости. Следует отметить, что клиент может работать страховым агентом только до тех пор, пока не привлечет в компанию необходимую для покупки недвижимости сумму. Дальнейшие его действия – просто накапливать деньги на собственном полисе, ничем более не связывая себя со страховщиком. Следует понимать, что деятельность страхового агента не предполагает увольнения с основного места работы. Большинство страховых агентов, как показывает практика, имеют основное место работы, а распространение страховых услуг является для них дополнительным заработком.
По сути, страховщики создают ситуацию, обратную кредитованию. Фактически клиент покупает квартиру по себестоимости за счет того, что сумму, которая была вложена компанией в недвижимость, он привлек сам. Примечательно, что клиент не платит процентов, так как не получал от компании кредит на покупку жилья. Необходимый для покупки недвижимости объем страховых резервов был сформирован СК с помощью клиента еще до того, как недвижимость была куплена. Квартиру в данном случае клиент покупает не в кредит, а как бы в рассрочку. Страховщик же получает выгоду от привлечения новых клиентов и увеличения объемов собираемых страховых премий. К тому же весь срок действия программы недвижимость учитывается как страховые резервы компании.
Страховщики отмечают, что в данном случае свойства жилья для клиента ничем не отличаются от свойств недвижимости, купленной в кредит. Клиент может оформить на себя лицевые счета в ЖЭКе и т.п., прописаться в квартире, производить в ней ремонт. Единственное, что с такой недвижимостью нельзя делать, – это продавать, менять, использовать в качестве залога или дарить до момента получения прав собственности по договору купли-продажи.
Собственно счастливый момент передачи страховщиком имущественных прав на недвижимость клиенту происходит тогда, когда последний по своему договору накопительного страхования внес все необходимые для выкупа жилья платежи. “Другими словами, в качестве получения страховой выплаты клиент переоформляет на себя права собственности на недвижимость”, – поясняет Оксана Голеншина, председатель правления ЗАО “Страховая компания “Украинская страховая группа “Жизнь” (г.Киев; с 2003 г.; более 10 чел.).
Естественным – первым и наиболее очевидным – минусом данной услуги является необходимость самому становиться страховым агентом. Страховщики признают, что новый страховой продукт не получит массового распространения. Это очевидно, так как необходимый объем страховых платежей, который позволил бы СК приобрести в резерв недвижимость, привлечь не так легко. “Одно из самых сложных условий – это привлечение определенного объема платежей в компанию. Исходя из суммы привлеченных клиентом платежей, компания может разместить средства резервов в недвижимость”, – говорит г-жа Голеншина. К тому же большинство клиентов, вероятнее всего, сочтут, что проще платить большие проценты, получив кредит в банке, чем становиться агентом страховой компании, хотя бы и на короткий период. При этом страховщики отмечают, что довольно успешно данными программами могут воспользоваться разве что люди, имеющие опыт работы в качестве страхового агента или же опыт продаж в каких-либо MLM-компаниях. “Я думаю, что данные программы могут быть скорее использованы как мотивация для игрока на агентском рынке”, – считает Станислав Гоцуляк, председатель правле-ния СК “Дженерали Гарант Страхование Жизни” (г.Киев; с 2000 г.; более 250 чел.).
Впрочем, даже не искушенный в агентском бизнесе клиент мало чем рискует. При неудачном стечении обстоятельств клиент всегда останется с полисом страхования жизни, что само по себе ценно, и может просто накапливать на нем деньги, получая при этом инвестиционный доход. Если же по каким-то причинам человек потеряет возможность накапливать средства по программе долгосрочного накопительного страхования жизни, то действие договора досрочно прекратится. В таком случае клиент получит выкупную сумму – практически все деньги, которые он вносил по договору страхования в период его действия. При этом клиенту придется освободить занимаемое жилье, если такое уже получено. Недвижимость СК может продать для выплаты выкупной суммы. Следует также учесть, что клиент все равно остается в выигрыше, так как долгое время пользовался жильем и не платил за аренду.
Необходимо также учитывать, что долгосрочные программы страхования жизни позволяют растянуть процесс накопления суммы для покупки жилья на сроки, превышающие сроки банковского кредитования. На сегодняшний день банки выдают ипотечные кредиты на срок до 30 лет. При этом договоры накопительного страхования порой заключаются более чем на 40 лет. За счет долгосрочности программы клиент получает возможность уменьшить нагрузку на собственный бюджет. Если необходимо, например, накопить 500 тыс. грн., то по программе страхования жизни сроком на 40 лет ежегодный платеж составит 12,5 тыс.грн. (около 1 тыс.грн. в месяц). Также следует помнить, что “лайфовые” СК обязаны платить клиентам гарантированную доходность по накопленным суммам в размере 4% годовых.
Не доросли
Компании по страхованию жизни довольно активно расширяют перечень своих услуг, вторгаясь на не свойственные им финансовые рынки. Напомним, что долгое время “лайфовые” СК активно боролись с негосударственными пенсионными фондами за право предоставлять клиентам услуги по накоплению негосударственной пенсии. Также страховщики ожидают введения в Украине инвестиционного страхования, которое по своей сути во многом напоминает услуги инвестиционных фондов. Не оставили страховщики без внимания и такую сферу деятельности, как кредитование. Еще в 2005 г. СК прогнозировали свой скорый приход на рынок ипотеки.
В ст.31 Закона “О страховании” сказано, что “средства резервов по страхованию жизни могут использоваться для долгосрочного кредитования жилищного строительства, в том числе индивидуальных застройщиков, в порядке, определенном Кабинетом министров Украины”. При этом та же статья гласит, что страховщикам запрещается осуществление других видов кредитной деятельности. Несмотря на имеющуюся возможность конкурировать с банками на рынке ипотеки, особых успехов в кредитовании страховщики еще не достигли. Более того, участники рынка признают, что пока не знают ни одного примера на местном рынке, когда страховая компания за счет резервов выдала бы кредит на жилищное строительство.
Этому есть несколько объективных причин. Во-первых, суммы, накопленные клиентами “лайфовых” СК по программам накопительного страхования жизни, пока не настолько велики, чтобы можно было говорить о возможности выдачи крупных кредитов. Во-вторых, правила размещения страховых резервов не позволяют компаниям по страхованию жизни активно инвестировать в недвижимость. Согласно им, “лайфовые” СК могут инвестировать только до 20% резервов в недвижимость. При этом вложения в один объект не должны превышать 5% от общего объема резервов страховщика. По данным ЛСОУ, на 1 октября 2007 г. резервы 15 крупнейших “лайфовых” СК составили 697,458 млн грн. Следовательно, в недвижимость они могут инвестировать не более 140 млн грн. Очевидно, что компании по страхованию жизни пока не способны выделять крупные суммы на финансирование строительства или покупку готового жилья. По словам Галины Третьяковой, председателя СК “ПРОСТО Страхование. Жизнь и Пенсия” (г.Киев; с 2006 г.), малый объем возможных инвестиций не позволяет полностью контролировать объект строительства, что делает данный бизнес очень рискованным. К тому же отсутствует четкая нормативная база, определяющая алгоритм действий страховых компаний в вопросах финансирования ипотеки. “Резервы у страховщиков жизни постоянно растут, и новые направления для инвестирования нам нужны. Мешает отсутствие конкретного документа, который бы четко определил механизмы участия страховщиков в финансировании и развитии ипотеки”, – отмечает Станислав Гоцуляк. Неудивительно, что в такой ситуации страховщики вынуждены выдумывать суррогатные финансовые продукты для расширения перечня услуг для своих клиентов.
Автор – Юрий Гусев
Источник – http://www.business.kiev.ua