Цены на жилье в новостройках по-прежнему растут. Вопреки всем прогнозам о грядущем обвале первичного рынка жилья, квартиры в строящихся домах и не думают дешеветь. Почему? Об этом корреспонденту «СТОличной недвижимости» рассказали киевские застройщики.
— Нынешний год выдался нелегким для столичных застройщиков. Какие неблагоприятные факторы повлияли на вашу работу?
Петр ШИЛЮК, президент холдинговой компании «Киевгорстрой»:
— Пожалуй, в первую очередь следует выделить политическую нестабильность в стране, а также высокие темпы роста инфляции. Вкупе с весьма существенным подорожанием строительных материалов это привело к увеличению себестоимости квадратного метра жилья. В результате выросли и цены продаж.
Алексей ГОВОРУН, заместитель генерального директора по стратегическому развитию и маркетингу холдинговой компании ТММ:
— В нынешнем году отечественным застройщикам приходилось сталкиваться с уже традиционными для нашей страны системными проблемами, которые существуют на этом рынке уже давно. Среди основных проблем – неоправданная усложненность процедуры отведения земельных участков; неурегулированность на законодательном уровне ряда важных аспектов девелоперской деятельности; трудности, связанные с хаотичной застройкой города, что обусловлено отсутствием утвержденных детальных планов территорий; постоянный рост цен на строительные материалы.
Виктор ВЫДРЕНКО, директор строительно-коммерческой фирмы «Гранит»:
— Кроме таких очевидных неблагоприятных факторов, как политическая нестабильность, непрерывный рост цен на энергоносители и стройматериалы, нужно упомянуть также искусственный ажиотаж в прессе вокруг якобы безусловного «обвала» рынка недвижимости. Ну и, конечно, косность нашей бюрократии…
Олег ПРИХОДЬКО, директор по продажам холдинговой компании «Познякижилстрой»:
— Основные факторы, оказавшие влияние на застройщиков в этом году — политическая нестабильность, усложненная система оформления разрешительной документации, рост цен на стройматериалы. Хотя, несмотря ни на что, особых проблем мы не испытывали, так как корпорация «Познякижилстрой» уже далеко не первый год работает на строительном рынке и имеет сформировавшуюся репутацию надежного застройщика.
— Как изменился спрос на новое жилье по сравнению с прошлым годом?
Петр ШИЛЮК:
— Думаю, все застройщики подтвердят, что по сравнению с прошлым годом спрос на жилье снизился.
Виктор ВЫДРЕНКО:
— Действительно, если сравнивать с 2006-м годом, то спрос на жилье несколько снизился. Но дело не только в ценах на квартиры в новостройках. Безусловно, здесь сказались и неуверенность людей в завтрашнем дне, и ужесточение требований финансовых учреждений при выдаче ипотечных кредитов…
Олег ПРИХОДЬКО:
— Спрос на новое комфортабельное жилье всегда будет высокий. Падение спроса, как правило, затрагивает компании, которые недавно вышли на рынок. Наша корпорация успешно работает на строительном рынке в течение 11 лет, и многолетняя позитивная репутация гарантирует неизменный спрос на возводимые нами объекты.
— Сейчас много говорится о том, что с первичного рынка жилья массово уходят спекулянты, ранее формировавшие ажиотажный спрос на квартиры в новостройках. Как это влияет на вашу ценовую политику?
Виктор ВЫДРЕНКО:
— Не могу сказать, что деятельность так называемых спекулянтов существенно влияет на нашу ценовую политику.
Петр ШИЛЮК:
— Если подойти к этому вопросу конструктивно, то вряд ли стоит делить покупателей жилья на «нормальных» и спекулянтов. Для нас каждый человек, приобретающий квартиру в строящемся доме, — это инвестор. Таковы обычные рыночные отношения…
Олег ПРИХОДЬКО:
— Мы никогда не делим наших клиентов на инвесторов и тех, кто покупает квартиры для себя. Все получают одинаково качественное жилье. Естественно, никакой статистики относительно этого не ведется. Для нас самое важное — удовлетворить требования людей, которые приобретают квартиры у нашей компании.
Алексей ГОВОРУН:
— В целом уходящий год можно считать неблагоприятным для операторов рынка недвижимости, занимавшихся перепродажей квартир. Их прибыли снижаются до той черты, когда уже есть смысл искать альтернативные источники дохода. Однако, по большому счету, уход одних и приход других игроков рынка является естественным процессом.
Думаю, некорректно считать первичный рынок жилья перегретым вследствие большого объема спекулятивных сделок. Во всяком случае, что касается сегментов жилья бизнес- и премиум-класса, в которых работает ТММ. У нас количество таких сделок не превышает 15%. Конечно же, этого недостаточно для искусственного формирования ажиотажного спроса на недвижимость.
— Как, по-вашему, можно объяснить резкое увеличение объемов сдачи в эксплуатацию жилья во второй половине года, что дало повод некоторым аналитикам обвинить застройщиков в попытках манипулировать ценами?
Виктор ВЫДРЕНКО:
— В принципе, объемы сдачи жилья зависят от графиков проведения строительных работ. Это может быть и первое полугодие, и второе… Так что ничего необычного здесь нет.
Олег ПРИХОДЬКО:
— Вообще-то сам процесс строительства характеризуется определенной периодичностью: одни работы удобнее выполнять зимой, другие — летом. Поэтому у нас так было всегда – в первом полугодии жилья сдавалось меньше, во втором – больше. И ничего плохого я в этом не вижу.
Алексей ГОВОРУН:
— Колебания объемов сдачи недвижимости в эксплуатацию зависят скорее не от конъюнктуры рынка или динамики цен на недвижимость, а от цикличности самого строительства. Это означает, что если в определенный период застройщики сталкивались с проблемами, например, при решении вопросов отвода земельных участков, то в итоге они вынуждены сдвигать сроки сдачи домов в эксплуатацию…
Петр ШИЛЮК:
— Этот перекос не в последнюю очередь обусловлен просчетами застройщиков, некачественным планированием работ. Как результат – несвоевременное оформление документации на строительство. Думаю, для многих стройкомпаний это будет хорошим уроком.
— Практически все киевские застройщики сходятся в том, что дальнейший рост цен на жилье в новостройках неизбежен. А вот относительно темпов этого роста мнения разнятся. Хотелось бы узнать ваше мнение на сей счет…
Петр ШИЛЮК:
— Я считаю, что резкого роста цен ждать не стоит. И так на сегодняшний день минимальная цена квадратного метра превышает отметку в $1,5 тыс., куда же дальше? Мы во всяком случае в течение ближайших месяцев менять цены на жилье не планируем.
Алексей ГОВОРУН:
— В условиях рыночной экономики ценообразование на рынке недвижимости в первую очередь зависит от параметров, формирующих спрос. И если объективно уровень обеспеченности жильем в Киеве является очень низким, то как в такой ситуации могут снижаться цены на квартиры? Тем более если учесть, что количество реально построенных квадратных метров обычно не соответствует заявлениям застройщиков…
В 2007 году средний рост стоимости квадратного метра на объектах компании ТММ составил 20-30%. Примерно такие же показатели роста цен на квартиры в новостройках ожидаются и в следующем году.
Виктор ВЫДРЕНКО:
— Полагаю, цены несколько повысятся., но таких скачков, как раньше, не будет. Ну, а дешеветь новое жилье в ближайшее время точно не будет…
Олег ПРИХОДЬКО:
— Да, квартиры в новостройках будут дорожать. Сегодня по-другому быть не может, поскольку дорожает все — земля, строительные материалы, энергоносители. Кроме того, увеличились отчисления городу. Эти факторы прямо влияют на стоимость жилья. Поэтому на следующий год мы прогнозируем рост стоимости жилья ориентировочно
на 30%.
— Операторы рынка недвижимости надеялись, что осенью столичный рынок жилья наконец-то оживет. Насколько оправдались эти надежды?
Петр ШИЛЮК:
— Признаки оживления есть. Возможно, не такие явные, как бы нам этого хотелось. Но тем не менее…
Олег ПРИХОДЬКО:
— Рынок жилья действительно оживился. Объемы продаж продолжают расти.
Виктор ВЫДРЕНКО:
— Оживление на рынке наблюдается. Однако в целом рост незначителен, а прогнозировать дальнейшее развитие ситуации трудно, поскольку многое будет зависеть от политических раскладов как в столице, так и в Украине…
— Исходя из нынешних реалий, есть ли смысл столичным застройщикам наращивать объемы строительства жилья?
Петр ШИЛЮК:
— Мы планируем это делать. Впрочем, мы каждый год увеличиваем объемы. На нынешний год запланировали 15-процентный рост. Но в силу разных причин эта цифра, видимо, будет меньше… А на следующий год наметили показатель роста на уровне 10%.
Олег ПРИХОДЬКО:
— Безусловно. Более того, в этом есть необходимость, поскольку спрос на качественное жилье неудовлетворен. Поэтому наша корпорация увеличивает, и будет продолжать увеличивать объемы строительства.
Виктор ВЫДРЕНКО:
— Застройщики заинтересованы в том, чтобы расширять масштабы жилищного строительства. Но при этом, безусловно, будет меняться номенклатура жилья, больше будут строить домов с квартирами небольших площадей и с развитой инфраструктурой (гаражи, паркинги, магазины, предприятия бытового обслуживания).
Вместе с тем наверняка обострится конкуренция между стройкомпаниями, и в ближайшем будущем с рынка уйдут слабые, непрофессиональные игроки, уступив место крупным компаниям с современными технологиями и менеджментом.
Источник – http://100realty.com.ua