Большинство банкиров утверждают, что ипотечный кризис позитивно скажется на банковском риск-менеджменте и в частности на оценке рисков потенциальных заемщиков – частных лиц. Что ж, с одной стороны можно только порадоваться за отечественных финансистов.
Хотя бы кризис заставил их пересмотреть свои процедуры. С другой – этот факт не сулит ничего хорошего для их клиентов. Ведь это означает, что получить рядовому клиенту в банке кредит станет сложнее. «Кризис ипотечного кредитования в США стал одной из причин ужесточения условий выдачи ипотечных кредитов в Украине», – констатирует Зоя Нестеренко, директор консалтинговой компании «Канзас». По ее словам, во 2 полугодии 2007 г. в Украине, в частности, в Киеве наблюдалось ужесточение условий выдачи ипотечных кредитов, а по отдельным банкам произошло увеличение кредитных ставок.
Большинство экспертов рынка уверены, что финучреждения в своей массе отойдут от практики оценки платежеспособности своих клиентов на основе неподтвержденных источников доходов. Также финансистов будет больше интересовать личная платежеспособность заемщика, нежели членов его семьи, а также поручителей. Отойдет несколько на второй план и имущество, которым владеет потенциальный клиент и которое может быть объектом залога.
Кредиты без заемщиков
Подобные тенденции, безусловно, поспешат сказаться и на количестве и суммах выдаваемых ипотечных кредитов. А ведь, по словам Ивана Истомина, начальника департамента развития индивидуального бизнеса АКИБ «УкрСиббанк», сегодня менее одного процента украинцев покупает недвижимость в кредит. Даже несмотря на то, что по его данным в 2007 г. в Украине выдано ипотечных кредитов на сумму свыше $9,5 млрд. (чуть менее $200 в перерасчете на одного жителя страны). Что, в принципе, закономерно, т.к. «на сегодня в Украине цены на жилье для большинства покупателей являются неподъемными даже с учетом ипотечного кредитования», – подчеркивает г-жа Нестеренко. Финансисты сетуют, что основная проблема украинских банков в том, что в стране все меньше и меньше клиентов, которые могут проходить по рискам для получения кредита на жилье. «Если подходить к этой проблеме комплексно, у нас часть экономики все еще находится в тени. К сожалению, люди не могут показать свои реальные доходы, – говорит Денис Горбуненко, председатель правления РОДОВИД БАНКа. – Представим, что у нас полмиллиона киевлян зарабатывают чистыми в год $20 тыс. Считаем: половину человек вынужден потратить на семью, на жизнь, а это $838 в месяц. И ровно столько же остается на различные выплаты, кредиты». Г-н Горбуненко признает, что в Украине часто нарушается основное правило и ежемесячные выплаты по кредиту превышают 50% семейного дохода. На это правило часто закрывают глаза в надежде на капитализацию квадратных метров, закатанных в бетон. «И пока эта цена растет, нет предела прекрасному. Предел прекрасного наступает, когда цена корректируется», – предупреждает банкир.
Рынок все еще в ступоре
В то же время, рынок ипотечного кредитования один из самых быстрорастущих и перспективных и бесспорно оказывающий влияние на рынок недвижимости. «Недвижимость – это такой рынок, который реально будет зависеть от фактора цены на кредиты, то есть будут кредиты, будет расти и цена, – говорит Денис Горбуненко. – Не будет кредитов, не будет расти и цена».
Из сложившейся ситуации выходит, что для широкой массы клиентов, кредитов в том объеме, что были раньше, уже не будет. Следуя логике г-на Горбуненка, это скажется на замедлении или же приостановке роста цен на жилую недвижимость. Впрочем, это отнюдь не единственный фактор, сказывающийся на динамике цен. Ряд риелтеров признают, что значительно влияние на рынок также оказывает отток спекулянтов с рынка киевской недвижимости на рынок земли и коттеджного строительства. Сами банкиры акцентируют внимание на том, что на сегодня двигатели роста недвижимости – это дилеры и маклеры, которые накупили квартир по себестоимости, и теперь каждый месяц переоценивают эту квартиру на проценты по кредиту, а также проценты заработка, который могут получить. В то же время известно, что рынок покупателей сейчас мало активен – никто не хочет без лишней необходимости рисковать и покупать квартиры по сегодняшней цене. А это в свою очередь заставляет нервничать продавцов – перспектива упустить момент и не суметь продать квартиру на пике ее стоимости их мало прельщает.
Сколько это будет продолжаться – очень тонкий вопрос даже для профессиональных участников рынка. Банкиры говорят, что все будет зависеть от наличия денег в экономике. Если экономика где-то спотыкается, соответственно все макроэкономические показатели будут корректироваться, что также справедливо и для цены квадратного метра недвижимости. Однако здесь будет целесообразно вспомнить, что в мировой истории очень часто именно локальные кризисы на определенных рынках становились главным фактором глобальных периодов экономического спада. Постигнет ли подобная участь Украину? Ответ на данный вопрос неизвестен, пожалуй, никому. Единственное, что точно известно, так это то, что все предпосылки «на лицо». Нервозная ситуация на рынке жилой недвижимости, сопровождающаяся оттоком спекулянтов на рынок земли и коттеджного строительства, подогреваемая ужесточением требований банков к заемщикам по ипотечным кредитам, объективно не добавляет баллов тенденции дальнейшего роста цен.
Коротко о главном:
Мировой ипотечный кризис заставит украинские банки ужесточить требования к заемщикам. В первую очередь это касается ипотечных кредитов. Ряд банкиров прогнозирует, что на фоне неопределенной ситуации на рынке недвижимости это может привести к падению ее стоимости.
Источник – http://www.companion.ua