Несмотря на привлекательную рекламу банков, получить сегодня ипотечный кредит под застройку практически невозможно. Финучреждения требуют наличия не только уже существующего залогового имущества, стоимость которого, как правило, должна составлять не менее ? кредита, но и надежного поручителя.
Политика вполне оправдана: для банка представляют риски и застройщик, и заемщик. Исключение составляют лишь связанные компании, когда у банка и застройщика, а лучше еще и страховщика, общий собственник.
Однако ситуацию на рынке обещает изменить Государственное ипотечное учреждение. Согласно утвержденному им порядку, банки получат возможность переложить свои риски на его плечи.
«На сегодняшний день доля участия банков в финансировании строительства нового жилья ничтожно мала: его почти не существует как прямого проектного, так и в опосредованной форме – через кредитование физлиц на их участие в финансировании строительства, – пояснил газете «СЕЙЧАС» Сергей Волков, зампредседателя правления Государственного ипотечного учреждения. – Однако банки готовы давать кредиты, но дело упирается в долгосрочную ликвидность гривни. Кредиты в гривне достигают до 30 лет. Соответствующего ресурса у банков нет».
По информации Министерства финансов, в 2007 году ГИУ намерено направить на рефинансирование ипотечных кредитов 2 млрд. грн. Схема достаточно проста: банк получает от ГИУ средства для ипотечного кредитования с процентной ставкой 9,4-9,5%, затем за их счет выдает кредиты заемщику на участие в финансировании строящегося жилья, добавляя свой процент – рекомендованный уровень 13%, а затем, через 2,5 года, возвращает ранее полученные у ГИУ деньги путем передачи имущественных прав на строящееся жилье.
«Сейчас происходит секьютиризация активов, строится двухуровневая ипотечная система. Первый уровень – кредиторы, собственно банковская система. Банки выдают ипотечные кредиты, формируя портфель. Поскольку банковские ресурсы исчерпываются, их источником выступает ГИУ. Учреждение получает деньги, продавая облигации. Деньги от продажи идут на выкуп у банков кредитов», – сообщил изданию Алексей Кущ, помощник президента Ассоциации украинских банков. По мнению эксперта, схема достаточно взаимовыгодная для обеих сторон. Портфель банковских кредитов обеспечен ипотекой, которая является сегодня сверхнадежным залогом, благодаря этому обеспечиваются долгосрочное кредитование и, как результат, высокие процентные ставки. «Получив у ГИУ дополнительные поступления от продажи ипотечных кредитов, банк может снова выдавать их заемщикам на ипотеку. ГИУ, в свою очередь, снова выпускает облигации на сумму купленных ипотечных кредитов, – поясняет г-н Кущ. – В результате ГИУ имеет в активах выкупленные у банка ипотечные кредиты, обеспеченные залогом, а в пассиве – выпущенные облигации, которые купили участники фондового рынка. Причем они тоже обеспечиваются ипотекой: обеспечение имущественных прав переходит от банков к ГИУ. Даже если ГИУ будет финансово несостоятельным, то собственники облигаций все равно получат свои деньги, потому что они обеспечены землей и недвижимостью».
По мнению г-на Волкова, банки могут использовать деловую связь с ГИУ в двух видах. Первый – продавать ГИУ ипотечные кредиты, выданные ранее, второй – закладывать кредиты, которые у них есть в портфеле, с рефинансированием через залог и с последующим возвратом этого кредита теми же стандартными ипотечными кредитами. «Как результат, ГИУ может предоставлять банкам ликвидность гривни под залог ипотечных кредитов», – добавляет г-н Волков.
По мнению Артема Новикова, инвестиционного консультанта, партнера консалтинговой компании «Диалог-Классик», рефинансирование ГИУ ипотечных кредитов, предоставляемых коммерческими банками для приобретения жилья на первичном рынке, безусловно, создает большие возможности для заемщиков. При этом следует отметить, что существующие требования ГИУ к платежеспособности заемщика позволят получать кредиты по данной программе через банков-партнеров лишь тем, кто имеет высокий уровень официального дохода.
Заемщики, не имеющие залогового имущества, смогут взять кредит на первичном рынке только в банках и у застройщиков, имеющих одного собственника
«Важным фактором, который может активизировать спрос на кредиты по программе ГИУ, является и увеличение максимального размера кредита на одного заемщика. Так, например, максимальная сумма кредита для г. Киева – 1 млн. грн. – является достаточной для приобретения 1-2-х комнатной квартиры эконом-класса, не более. Выходит, что покупатели других категорий жилья, зачастую более финансово благонадежные и платежеспособные, чем покупатели эконом-жилья, вынуждены пользоваться другими кредитными программами банков», – замечает эксперт. По мнению г-на Новикова, тенденция к росту спроса на данные кредиты будет расти по мере выравнивания процентных ставок по кредитам в иностранной и национальной валюте, что по своей сути является продолжительным и сложным для прогнозирования процессом. Многое будет зависеть от монетарной политики НБУ и инфляционных процессов.
Действительно, новый порядок ГИУ обещает оживить рынок ипотечного кредитования, однако специалисты уверяют, что учреждению вряд ли удастся повлиять такой программой глобально, ведь в конечном итоге клиента интересует снижение процентных ставок.
«Такая система в теории должна дать банкам дополнительный финансовый ресурс, который они смогут вложить в ипотечное кредитование и ставки, соответственно, пойдут вниз, – поясняет г-н Кущ. – Однако система несколько опаздывает. ГИУ должно было выйти на рынок с таким предложением 2–3 года назад, когда процесс становления ипотечных отношений только формировался. Тогда, выпустив на рынок облигаций на 2–3 млрд. грн. , то есть купив на такую сумму у банков кредиты, можно было бы влиять на их процентные ставки. Сейчас же у банков ипотечные портфели достигают десятков миллиардов грн., а скоро составят сотни. То есть надо выпускать 10–20 млрд., а не 2 млрд.».
Кроме того, по мнению специалиста, на процент следует влиять в первую очередь снижением уровня инфляции. «Процентные ставки банков на самом деле низкие, если посмотреть на инфляцию. Она достигает 15%, а банки еще выдают кредиты под 13–14%, то есть уже в минус. Сравнивать известные 5% зарубежных ставок не совсем верно, ведь в западных странах инфляция на уровне 2% уже считается галопирующей», – говорит г-н Кущ.
Также, по мнению специалиста, дополнительной причиной низкого уровня кредитования банками заемщиков с залогом под строящееся жилье остаются все еще не решенные проблемы со времени скандала с «Элита-Центром».
«Если говорить о вторичном рынке, то существует реестр недвижимого имущества, который ведется в БТИ. Чтобы получить кредит, заемщик предоставляет документ этого органа о том, что квартира не под залогом или не арестована. Банк накладывает запрет на отчуждение, чтобы заемщик не мог продать квартиру», – говорит г-н Кущ. По убеждению эксперта, подобный механизм необходимо ввести и с непостроенным жильем. «Уже год обсуждается вопрос о создании единого реестра имущественных прав на непостроенное жилье. Именно поэтому случаются двойные-тройные продажи несуществующих квартир. Банки, по сути, верят на слово заемщику. Застройщик может передать правоустанавливающие документы заемщику в руки, и не факт, что он их отдаст банку», – говорит эксперт.
Именно поэтому кредиты на первичном рынке без дополнительного залогового имущества можно получить лишь в кэптивных схемах, где у застройщика и банка общие собственники. «Но таких мало – два-три крупнейших. В то время, как доля мелких и средних достигает уже 30–40%». То есть можно предположить, что, как и прежде, ипотечные кредиты на «первичку» будут получать лишь те заемщики, которые покупают квартиры у банков, связанных с застройщиками», – резюмирует г-н Кущ.
ГЛАВНОЕ
Если верить позиции ГИУ, то принятый порядок активизирует ипотечное кредитование банков на рынке «первички». ГИУ позволит банкам решить проблему ликвидности гривни при долгосрочном кредитовании. Кроме того, банки смогут перенести свои риски в отношении заемщиков и застройщиков на госорган.
Однако эксперты иллюзий не строят. По их мнению, ГИУ запоздало с инициативой на 2–3 года. Портфели ипотечных кредитов банков уже достигают десятков миллиардов гривен и сумма в 2 млрд. грн. будет каплей в море.
Как результат – заемщики, не имеющие залогового имущества, смогут взять кредит на первичном рынке только в тех банках и у тех застройщиков, которые имеют одного собственника.
Автор – Иван САМОЙЛЕНКО
Источник – http://times.liga.net