Нынешний год стал черной отметкой в календаре для многих горожан, вложивших деньги в строительство жилья в Киеве и пригороде. По оценкам риэлторов, за последние одиннадцать месяцев инвесторы как минимум 13 столичных объектов стали привыкать к мысли, что сбережения и надежду получить собственное жилье они окончательно потеряли. В следующем году печальный список пострадавших от недобросовестности застройщиков значительно увеличится.
Осенняя заморозка
Сейчас главные страсти бушуют вокруг объектов компаний «Киеввысотстрой» и «Агростройпереработка» (на ул. Семьи Сосниных, 4-а, и Старонаводницкой, 2/20, в Киеве, на ул. Киевский шлях, 97, в Борисполе и на участке №14 в пос. Чубинское), ООО «Кроун» (строительство на ул. Приречной, 19, Березняковской, 12, и Белорусской, 3), компаний «Смартех Системз» и «Планета Земля ЛТД» (на ул. Лаврухина, 5 и 6, а также в Вышгороде, Обухове и Броварах). Кроме того, уже в ноябре к этому перечню добавился конфликт на объектах компании «Цитадель», работающей в Борисполе.
Самым масштабным скандалом считаются замороженные дома «Киеввысотстроя» и «Агростройпереработки», которые должны были быть введены в эксплуатацию еще в 2006 г. По самым скромным подсчетам, количество инвесторов, застывших сегодня в надежде на чудо, превышает 800 человек. Однако из всех объектов этих компаний работы сейчас ведутся только в Чубинском. На остальных стройках какая-либо деятельность замерла еще в марте нынешнего года. Перед этим контрольный пакет акций компании перешел в руки новых собственников, заявивших, что на достройку у них денег нет.
По словам координатора инвестиционных компаний, участвующих в этих строительных проектах, Николая Полищука, главной причиной замораживания работ стало нецелевое использование средств бывшим руководством «Киеввысотстроя» и «Агростройпереработки», а также желание новых собственников расторгнуть договоры с инвесторами, профинансировавшими стройки еще в 2004 г. Если собственникам удастся расторгнуть договора, квартиры будут проданы уже по новым, более высоким ценам. Шансы отстоять свое жилье более реальны для покупателей лишь в двух домах. «Объект в Чубинском, скорее всего, будет введен в эксплуатацию в течение двух месяцев. Также завершат работы на Старонаводницкой. Земельный участок там принадлежит Гос-управлению делами Президента, которое расторгло договор с «Киеввысотстроем», — говорит г-н Полищук.
Самыми же проблемными, по данным г-на Полищука, являются секции «а», «б», «в» на улице Семьи Сосниных и дом на Киевском шляхе, 97, в Борисполе. Земельные участки здесь принадлежат «Киеввысотстрою» и «Агропереработке», поэтому возобновление строительных работ на этих площадках всецело зависит от желания самих компаний-застройщиков, продолжающих заявлять об отсутствии у них средств, хотя часть квартир, а также нежилых помещений и машиномест в подземном паркинге так и не были проданы.
Строительство в особо крупных размерах
Заморожены строительные работы и на объектах компаний «Смартех Системз» и «Планета Земля ЛТД» по улице Лаврухина, 5, 6, введение в строй которых было запланировано еще в 2005-м. На сегодняшний день, несмотря на то что финансирование велось через фонд финансирования строительства (ФФС), компания не вернула вложенные средства ни одному из инвесторов, хоть это и предусмотрено законодательством. Скандал получил широкую огласку в августе текущего года, когда по долгостроям компании на Троещине было возбуждено уголовное дело. В ходе проверки финансово-хозяйственной деятельности ООО «Смартех Системз» в период работы бывшего руководства компании были обнаружены факты нецелевого использования средств в особо крупных размерах. Деснянская районная администрация успокаивала вкладчиков тем, что объекты достроит «Киевгорстрой», который мог бы рассчитывать в этом случае на получение дополнительного земучастка, однако холдинг от предложения отказался. Стоимость незавершенного строительства оценивается приблизительно в 50 млн грн. Никаких строительных работ на площадках не ведется, краны демонтированы.
Что касается скандала вокруг объектов ООО «Кроун» по улицам Приречной, 19, Березняковской, 12 и Белорусской, 3, то данные земельные участки были отобраны у компании Киеврадой, несмотря на то что до 30% квартир в будущих новостройках уже были проданы частным инвесторам через ФФС. И инвесторы этих строек практически лишены надежды на получение оплаченных квартир.
Искать деньги уже поздно
Эксперты отмечают, что во всех этих случаях строителям и финансистам, заморочившим голову покупателям, совсем не обязательно скрываться из страны, как это сделали организаторы печально известного «Элита-Центра». Вполне достаточно научиться ловко уходить от ответственности с помощью превентивных шагов — хитро составленных юридических документов.
По словам начальника юридического управления ИСК «Антал-сервис» Натальи Доценко-Белоус, главными причинами увеличения числа проблемных объектов стали отсутствие контроля за нецелевыми тратами застройщиков и вообще за путями прохождения собранных у частных инвесторов средств. Из-за чего вкладчики выступают в роли дойных коров, которые перечисляют на счета компаний-девелоперов значительные суммы, но не могут контролировать, на что идут их деньги.
Благодаря этому любое изменение во внешней среде может быть представлено застройщиком как форс-мажор, из-за которого он отказывается выполнять свои обязательства. В случае с «Киеввысотстроем» и «Агростройпереработкой» — это смена собственника, с «Кроун» — более экзотический вариант: решение Киеврады, аннулировавшей разрешение застроить земельный участок. Хотя злые языки говорят, что девелоперам изначально было понятно, что возводить высотки на участках, которые «Кроун» всеми правдами и неправдами пробивал в горсовете, все равно не получится. И, соответственно, запланированных квартир не будет.
По словам самих застройщиков, проверить целевое использование средств строительными и финансовыми организациями сегодня возможно лишь после того, как прокуратурой будет возбуждено уголовное дело, а для этого необходимы веские основания. Когда они появятся, искать деньги, «освоенные» финансовой компанией, будет уже поздно. При этом специалисты утверждают, что «правильно» потратить средства столичным застройщикам несложно: высшему менеджменту той или иной строительной компании достаточно назначить себе ежемесячные оклады в размере $100–200 тыс. или премии в $150–200 тыс.
Более того, сейчас сложилась практика, когда собственники компаний-застройщиков изначально разделяют поступающие средства на собственную прибыль и себестоимость строительства и прибыль тут же выводят со счетов фирм. «Такую практику использует сегодня абсолютное большинство собственников компаний-заказчиков, перекладывая все проблемы с дальнейшим финансированием стройки на плечи менеджмента», — утверждает г-жа Доценко-Белоус.
Пирамида рушится
Скандал с объектами компаний «Смартех Системз» и «Планета Земля ЛТД» продемонстрировал, что финансирование новостроек через ФФС, который сегодня рекламируется застройщиками как самый надежный способ приобретения недвижимости, столь же ненадежен, как облигации и запрещенные инвестдоговора. «Практика показала, что, хотя закон и обязывает финансовую компанию в случае желания частного инвестора вернуть ему в месячный срок все вложенные средства, заставить сделать это ее никто не может», — говорит Наталья Доценко-Белоус.
По словам генерального директора компании Global Solutions Сергея Тумасова, важным фактором множащихся на рынке строительных афер оказался и непрофессионализм как собственников, так и топ-менеджеров значительной части столичных компаний-застройщиков. «Как правило, это небольшие структуры без опыта, с незначительным количеством собственных активов. Они акцентируют свое внимание на росте портфеля проектов, берут как можно больше участков и, как результат, оказываются не в состоянии их освоить», — говорит Сергей Тумасов.
Девелоперы отмечают, что вышеназванные скандалы отразились на деятельности почти всех мелких и средних фирм, действующих в столице. Спрос инвесторов на их объекты в последнее время значительно сократился. По словам начальника управления инвестиций ОАО «Трест «Киевгорстрой-1»имени М. П. Загороднего» Тараса Зябкина, по сравнению с показателями прошлой осени активность продаж у малоизвестных застройщиков в сегментах «эконом» и «бизнес» упала примерно в четыре раза. Такая тенденция, по мнению аналитиков, образует замкнутый круг, когда, столкнувшись с существенным сокращением притока денег инвесторов, небольшие организации не могут завершить уже начатые стройки.
По словам экспертов, в следующем году скандальных и проблемных сооружений на первичном рынке столицы станет еще больше — свыше десятка строительных объектов в Киеве входят в самую высокую группу риска, на более чем тридцати работы фактически приостановлены.
Автор – Любовь Осипова
Источник – http://www.dsnews.ua