Объем ипотечного портфеля в текущем году может достичь 8% ВВП. При этом более 88% ипотечных кредитов предоставлены в иностранной валюте. Как прогнозируютэксперты, в следующем году будет наблюдаться снижение ставок по гривневым кредитам и удорожание займов в валюте, что фактически уравняет стоимость кредитов и направит рынок в сторону дедолларизации.
По словам участников рынка, кредитования вторичного жилья сегодня развивается достаточно стабильно, хотя темпы его роста незначительно замедлились. По мнению начальника отдела кредитных продуктов «ОТП Банка» Светланы Спицыной, обусловлено это несколькими причинами: «Во-первых, цены на б/у жилье достиглисвоего исторического максимума и желающих инвестировать в секонд-хэнд тоже поубавилось. Во-вторых, сентябрьские выборы сказались на активности рынка, поскольку население больше находилось в стадии ожидания, когда от результата выборов зависело дальнейшее принятие решения об инвестировании в недвижимость».
Сегодня ситуация стабилизировалась и спрос на ипотеку продолжает расти, в частности из-за того, что продавцы стали снижать цены на вторичное жилье. По словам замдиректора компании «Про-Контракт» Светланы Матвиенко, если в 2004-2006 гг. банки неохотно шли на уменьшение ставок и очень постепенно и незначительно снижали их размер (в среднем на 1-1,5% за весь этот период), то в текущем году ипотечные ставки снизились в среднем на 2,5-3%. «На украинском рынке ипотеки уже наблюдается тенденция к снижению ставок, однако следует отметить, что ставки снизили преимущественно крупные банки, входящие в первую пятерку,— отметил директор «Простобанк Консалтинг» Леонид Красавцев. — В целом же по рынку средняя эффективная ставка по ипотечным кредитам остаетсяна прежнем уровне». Сегодня эффективная ставка по ипотечным кредитам составляет 13,6-13,7% годовых в национальной валюте и 12,6-12,7% в долларах США.
Кроме того, отмечает замначальника отдела продуктов ипотечного кредитования «Родовид Банка» Александр Козленко, ужесточилась конкурентная борьба банков за клиента, до 30 лет увеличились максимальные сроки предоставления кредитов и начали активно развиваться программы кредитования загородной недвижимости. «При этом большинство основных игроков рынка ипотечного кредитования предусматривают возможность изменения и пересмотра уровня процентных ставок,но сами банки вряд ли будут выступать инициаторами пересмотра процентных ставок в сторону снижения»,— считает эксперт.
Банки предпочитаюткредитовать покупку недвижимости на вторичном рынке, то есть уже существующие в природе квартиры. «Для банка основное различие лежит в плоскости обеспечения,— объясняет Владислав Королев, замначальника отдела ипотечного кредитования Укрсоцбанка. — На вторичном рынке это уже реально существующая квартира, с определенными характеристиками, в то же время по первичному рынку залогом выступают, как правило, имущественные права на квартиру, которая только будет построена в течение нескольких лет».
При этом банкам приходится оценивать не только самого заемщика и уровень его платежеспособности, но и застройщика, степень его надежности, а также всю разрешительную документацию на объект строительства. «Ипотечный первичный рынок является рискованным как для заемщика, так и для кредитора,— считает Светлана Матвиенко. — За последние полтора-два года банки стали более осторожно относиться к выдаче первичной ипотеки, и связано это в первую очередь с компанией «Элита-Центр».
На сегодня, по ее словам, приобрести новострой можно только двумя путями: либо у аккредитованных банком компаний под залог имущественных прав (через фонд финансирования строительства) на строящееся жилье, либо в любой компании на выбор заемщика, но под залог уже имеющейся недвижимости. Естественно, на первичке, учитывая специфику залога, ставки на 1-2% выше, чем при приобретении вторичного жилья.
По мнению аналитиков, в следующем году ставки по ипотечным гривневым кредитам будут снижены. «Как показывает этот год, тенденция к уменьшению ставок есть, и она сохранится в будущем, но тяжело предсказать темпы такого снижения,— утверждает Светлана Спицына. — Пока мы еще называемся страной с переходной экономикой — этот процесс происходит очень медленно. Но с политической стабилизацией, уменьшением инфляции, улучшением уровня жизни ирейтингов страны (страновой, инвестиционный, кредитный и т. д.) процентные ставки будут соизмеримы со ставками европейских государств, т.е. в полтора-двараза ниже нынешних».
При этом, по словам Владислава Королева, ставка по долларовым кредитам в первую очередь будет зависеть от ситуации намировых рынках капитала, в частности от развития ипотечного кризиса в США. «При дальнейшем развитии кризиса банкам вряд ли удастся сохранить ставки даже на текущих значениях, поскольку внешние заимствования будут усложнены»,— считает он. В то же время, полагает Александр Козленко, вполне вероятно снижение банками до конца 2008 г. процентных ставок по гривневым ипотечным кредитам на 0,5-1%.
«Рынок ипотечного кредитования в целом и кредитования вторички в частности на ближайший год будет развиваться и сохранит достаточно высокие темпы роста, но вряд ли объем выданных ипотечных кредитов превысит показателинынешнего года»,— считает он.
«Пока нет другой альтернативы в виде нового жилья, массового развития таунхаузов и коттеджей, а также с учетом существенного превышения спроса над предложением, люди вынуждены будут покупать жилье на вторичном рынке и, соответственно, пользоваться кредитными программами банков»,— поддерживает коллегу Светлана Спицына.
Кроме того, по словам экспертов, в следующем году будет развиваться рефинансирование кредитов: заемщики, которые брали дорогие кредиты в долларах, а зарплату получают в национальной валюте, будут рефинансировать кредит, переходя на гривню.
Автор – Ольга Галицкая
Источник – eizvestia.com