Покупка в кредит недвижимости – тема, волнующая многих украинцев. Вкладывать в новостройки многие не хотят из-за риска срыва сроков и боязни повторения нашумевшего «Элита-Центра». «Вторичка» же, говорят специалисты, тоже не выход, ведь аферистов хватает и на рынке готового жилья. Теоретически обезопасить покупателя могли бы посредники. Но так ли происходит на практике?
Виды посредников на рынке недвижимости
Самым привычным посредником для покупателя является риэлтор или агентство недвижимости. Согласно украинской практике – это профессионал или компания, занимающиеся поиском жилья по параметрам, ранее обусловленным клиентом. Как правило, с покупателем также обсуждаются требования к жилью и его территориальному расположению, а также срокам поиска жилья. Однако идеалов нет, и очень часто риэлторы срывают сроки, причем это самая малая неприятность, которую клиенту приходится пережить. Гораздо менее понятны ему размеры платы за услуги, которые на сегодня достигают 2-5% от стоимости жилья. Причем риэлторы, которые всегда декларируют нескрываемую заботу о клиентах, нередко придумывают еще одно «звено», которое служит единственной цели – снятию большего процента с общей суммы.
Риэлторский произвол – тема отдельная, и расставить в ней все точки над i, полагают эксперты, можно только упорядочив соответствующее законодательство, и, конечно же, приняв профильный Закон «О риэлторской деятельности». Он, закон, также должен помочь решить немаловажную проблему ответственности риэлторов перед клиентами на рынке недвижимости, потому что на сегодня первые предпочитают работать по принципу «нашел, и ни за что не отвечаю». Вчитайтесь: многие договоры об оказании посреднических (риэлторских) услуг не содержат положений о распределении рисков между клиентом и посредником, а также об ответственности за последствия данных рисков, которые в дальнейшем ложатся на плечи покупателей. Но помните: покупатель вправе требовать включения положений о распределении рисков в оформляемые документы (договор оказания услуг, договор купли-продажи и т.д.) или самостоятельно собрать необходимую информацию, проанализировать её и при наличии соответствующих юридических знаний и опыта включить соответствующие положения в оформляемые договоры.
Есть менее затратный, но и менее распространенный вариант сотрудничества с риэлторами или агентствами – это заключение так называемого договора сопровождения. В этом случае агентство не занимается поиском покупателя на квартиру, организацией просмотров и сбором справок. Общение с потенциальными покупателями перекладывается на плечи владельца квартиры или его уполномоченных лиц, агентство же подключается на этапе оформления сделки. Стоимость подобной услуги может составлять от 1 до 3% стоимости квартиры (или же оговоренная фиксированная сумма, обычно – около 2-3 тыс. долларов США). В эту стоимость входит оформление необходимых документов и выступление посредником в процессе передачи денег. Но, опять-таки, обратите внимание на правильное оформление договора с агентством, упомянув его ответственность в случае каких-либо форс-мажорных обстоятельств.
Посредник при кредитовании «вторички»
Разновидность посредника на рынке недвижимости – ипотечный брокер. Он консультирует клиентов по всем имеющимся программам жилищного кредитования и занимается оформлением ссуды в банке. Таким образом, работа ипотечного брокера начинается с согласования параметров ипотечного кредита и завершается лишь тогда, когда клиент получает деньги «на руки».
Главное преимущество такого консультанта состоит в том, что ему выгодно как можно быстрее добиться получения кредита. Также участие специалиста помогает избежать непредвиденных ситуаций в отношениях с банком. Это – в теории. На практике же есть немало недобросовестных консультантов, которые работают не «под заказчика», а под банк или агентство. Также естественно, что, выдавая кредиты населению, банк, являющийся коммерческой организацией, должен, прежде всего, зарабатывать деньги и приносить прибыль. Системы кредитования у разных банков различны. Поэтому есть немалый риск того, что получатель кредита не рассчитает свою платежеспособность или неверно оценит реальную стоимость приобретаемого жилья. В этом и призван разобраться и помочь клиенту ипотечный брокер. Его услуги – чаще определенный процент от суммы займа, нежели четкая сумма.
В современных условиях даже оценщик, которого обязан предоставлять банк или риэлтор (в зависимости от договора), или нотариус могут быть посредниками. Иногда в таком свете его выставляет агентство, от имени которого, собственно, он и работает. Зато плата за услуги, опять-таки, будет отличаться от той, которую клиент мог сам бы подыскать буквально за углом. В меньшую, естественно, сторону.
Иногда посредником выступает физическое лицо, якобы покупающее квартиру с целью «жилья для себя», но потом «под влиянием обстоятельств» продающее его по цене незначительно ниже рыночной. Таких называют «черными маклерами», и рекомендуют держаться от них подальше. Потому что, как показывает опыт, общение с такими «профи» очень часто приводит к появлению череды дополнительных участников сделки, что, конечно же, незамедлительно сказывается на стоимости приобретаемой «вторички».
Как обезопасить себя? Много читать, смотреть и слушать. Ставить под сомнение услышанное, обращаться только к проверенным (если не вами, то людьми, мнению которых вы доверяете) специалистам. И, конечно же, не забывать про документы и страховку.
Автор – Алеся Багнюк
Источник – http://www.prostobank.com.ua