Проблемные инвестиционно-строительные организации строят свою деятельность по принципу финансовой пирамиды, привлекая денежные средства частных инвесторов на проекты по созданию недвижимости. О том, по каким признакам можно вовремя распознать такие структуры и какие риски вообще могут быть связаны с вложением средств в строительные проекты, по просьбе нашего журнала рассказала юрист юридической фирмы “Дмитриева и партнеры” Татьяна ФОМИНА.
– Для начала хотелось бы вкратце описать наиболее типичные признаки, по которым можно распознать финансовую пирамиду на рынке недвижимости. Например, если крупные строительные и инвестиционные компании, деятельность которых, на первый взгляд, вполне укладывается в рамки правового поля, при возведении недвижимости ориентируются не на свои финансы или банковские кредиты, а на привлечение денежных средств дольщиков, – это уже само по себе должно насторожить. В таких случаях все средства часто привлекаются на основе договора долевого участия (как правило, ключевые моменты договора прописаны общими фразами, а конкретные сроки сдачи объектов иногда даже не указываются). Собрав деньги с дольщиков, мошенники не торопятся вкладывать их в строительство. Вместо этого они открывают все новые площадки и, выставляя будущие новостройки на продажу, аккумулируют в своих руках огромные средства, которые направляются на начало нового строительства, превращая строительные объекты в долгострой. Схема прокручивается снова. Заработав на этом, спустя несколько лет компания, в лучшем случае, возвращает какой-то части дольщиков их деньги (без процентов и штрафных санкций).
Случается, что компания, не имеющая опыта на строительном рынке, получает земельный участок в пользование и имитирует начало работ. В это время проводится рекламная кампания с предложением покупать квартиры в новостройке, цена квадратного метра на которую ниже среднерыночной. Денежные средства граждан, полученные от таких продаж, используются в целях личного обогащения руководителей компаний, но никак не для строительства дома. Когда собрана определенная сумма, строительная фирма исчезает. Сложность заключается еще и в том, что преступления становятся очевидными только спустя годы, когда явно видно, что мошенники даже не помышляют о строительстве.
Еще одна схема мошенничества может быть такой: фирма заключает договоры с организациями-соинвесторами, по которым от их имени и за их же счет привлекает денежные средства граждан; а также договоры с организацией-застройщиком о вложении средств сразу в несколько объектов. Найдя дольщиков и собрав с них средства, фирма “кидает” и застройщика, и дольщиков. Финансирование строительства в итоге прекращается. В результате застройщик подыскивает новых инвесторов, заканчивает строительство и реализует вартиры третьим лицам.
Ну и, наконец, обман инвесторов может быть организован таким способом: строительная компания начинает строительство объекта недвижимости. В это же время другая компания проводит рекламную кампанию по продаже площадей в новостройке. При этом реальная строительная компания этой рекламы просто “не замечает”. После продажи большинства квартир компания, которая проводила рекламную кампанию и продавала квартиры, исчезает вместе со средствами покупателей.
Скандал вокруг финансовой пирамиды со строительной компанией “Элита-центр” заставил задуматься над тем, какие меры может предпринять государство, чтобы по максимуму уменьшить риски потерь гражданами своих сбережений или кредитных средств в финансовых строительных пирамидах. Так, до недавнего времени площадь в новостройке можно было приобрести тремя способами: через инвестиционный договор с застройщиком; с помощью целевых жилищных облигаций; участие в фонде финансирования строительства (ФФС).
После вступления в силу изменений в закон Украины “Об инвестиционной деятельности” у застройщиков осталось только два механизма для продажи квартир на стадии строительства: выпуск целевых облигаций и создание Фондов финансирования строительства (ФФС). Эти способы финансирования считаются наиболее безопасными для физических лиц-инвесторов. Но и они не защищают инвестора от потери своих средств, вложенных в новостройки.
Целевые облигации.
В обмен на вложенные в строительство средства инвесторы получают ценные бумаги. Интересы покупателей квартир, приобретающих на этапе строительства целевые облигации, с одной стороны, защищены, поскольку, во-первых, каждому выпуску облигаций Национальным рейтинговым агентством присваивается кредитный рейтинг. Для этого уполномоченное Государственной комиссией по ценным бумагам и фондовому рынку рейтинговое агентство изучает деятельность компании за последние пять лет. Изучается возможность застройщика выполнить свои обязательства – поскольку у покупателей нет возможности адекватно оценить риски, связанные со строительством, за них это делает уполномоченное государством Рейтинговое агентство. Во-вторых, каждый выпуск облигаций регистрируется Государственной комиссией по ценным бумагам и фондовому рынку. Но с другой стороны, оформление права собственности в обмен на облигации в новостройке в полной мере не урегулировано законодательством.
Согласно закону “О ценных бумагах и фондовой бирже”, целевая облигация предоставляет ее собственнику право на получение товара. Однако абстрактный квадратный метр помещения товаром назвать трудно, поскольку метр – лишь единица измерения. Соответственно, приобретение облигаций абсолютно не гарантирует получения желаемой площади помещения, так как в облигациях не идентифицируется недвижимость, которую приобретает инвестор. В данном случае с инвестором заключается договор резервирования определенного помещения, но законом такая сделка не предусмотрена, и такой договор не дает гарантии, что держатель облигаций получит именно то помещение и в том доме, на которые он рассчитывал. Поэтому приходится полагаться исключительно на добросовестность застройщика.
Еще одна особенность инвестирования в облигации: застройщики в своих проспектах эмиссий отмечают, что обменять облигации на квартиру можно только на протяжении нескольких месяцев, а если в указанный срок инвестор не предъявит облигации для погашения, застройщик освобождается от каких-либо обязательств. Кроме этого, все права собственности на строящееся жилье, проданное по целевым облигациям, оформлены на застройщика. После ввода зданий в эксплуатацию владелец облигаций должен предъявить их к погашению фирме-застройщику и заключить договор купли-продажи недвижимости, который заверяется нотариально. Но облигации до сих пор не внесены в перечень документов, на основании которых может быть оформлено право собственности на купленные в новостройках площади. Поэтому такие бумаги практически не дают никаких гарантий инвестору на рынке купли-продажи недвижимости.
Фонд финансирования строительства (ФФС). ФФС аккумулирует средства, переданные инвесторами в доверительное управление финансовому учреждению. Финансовое учреждение по мере сооружения объекта перечисляет застройщику средства доверителей, при этом контролируя целевое использование этих средств и сроки строительства. Основные условия инвестиционного процесса регламентируются “Правилами ФФС”, которые разрабатываются финансовым учреждением.
Вложение средств в Фонд финансирования строительства, который создан под эгидой крупного авторитетного банка из первой десятки, минимизируют риски для инвесторов, при этом существует ряд преимуществ перед другими механизмами инвестирования, как то:
– ФФС создается только после утверждения полного комплекта строительной документации по объекту строительства и получения застройщиком разрешения на строительство
– банк регулярно контролирует ведение строительных работ и целевое использование средств застройщиком
четко прописана процедура закрепления за инвестором конкретного помещения, исключается продажа одной и той же площади в здании нескольким инвесторам
– инвестор имеет возможность забрать деньги обратно до момента сдачи здания в эксплуатацию, при этом предусматривается значительно меньшая неустойка, чем по инвестиционному договору
средства инвесторов находятся на отдельном счете ФФС, при этом банк-управитель несет ответственность за их сохранность
ФФС – единственный механизм, который предусматривает обязательное страхование строительно-монтажных работ. Но при этом существуют негативные стороны такого механизма:
– ФФС, как и все другие механизмы финансирования строительства, не гарантирует инвестору, который вносит средства частями, неизменности цены квадратного метра
– одному фонду разрешено инвестировать несколько зданий, что является крайне рискованным, так как средства инвесторов, инвестирующих в один дом, могут быть использованы не по назначению, в результате чего может возникнуть “пирамида”
– отсутствие обязательного страхования ответственности застройщика за просрочку сдачи дома в эксплуатацию
все больше ФФС создается самим застройщиком (скрытый контроль), которые защищают его же интересы, а никак не инвестора.
Если, несмотря на все риски, частный инвестор все-таки решил проинвестировать в новострой, нужно учесть некоторые моменты, чтобы хоть как-то уменьшить риски потери своих вложений, для чего:
– проанализировать предлагаемую цену квадратного метра помещений на возводимом объекте (по сравнению с ценами на аналогичную недвижимость у других застройщиков), и, если разница составляет 25% и более нужно задуматься о правильности такого вложения
– детально изучить, существует ли такая строительная компания, есть ли у нее документы на землеотвод, разрешение на строительство
– проверить, действительно ли ведется строительство по конкретному адресу
– заказать у юридической фирмы проведение экспертизы правоустанавливающих документов строительной фирмы и договоров, и, в случае наличия скрытых дефектов в договорах, требовать внесения соответствующих изменений и застраховать свою инвестицию.
Полностью застраховаться от “проколов” при покупке помещений в новострое, к сожалению, невозможно, так как наше законодательство не защищает инвестора, а фантазия и опыт мошенников совершенствуются быстрее, чем судебная система. Учитывая все эти моменты, инвестору необходимо подсчитать все реальные затраты и риски, которые он несет, и сопоставить с теми затратами и рисками, которые его ждут при покупке недвижимости на вторичном рынке. И, возможно, окажется, что инвестиция в новострой – не такое уж выгодное вложение средств, как может показаться на первый взгляд.
Источник – www.city24.ua