О хитростях переуступок рассказывает директор строительно-инвестиционной компании «Київ Житло-Інвест» Наталья Хорева. «Если бы не желание многих заработать на вложении в строящиеся квартиры, возможно, и не состоялся бы рынок первичного жилья», — предполагает Наталья Хорева, директор строительно-инвестиционной компании Київ Житло-Інвест
— Зачастую купить квартиру в новостройке можно только по переуступке. Почему?
— Действительно, 30—40% объектов на первичном рынке сосредоточено в руках частных инвесторов, которые вкладывали свои средства с целью увеличения капитала, так называемых временных инвесторов. Еще 2-5 лет назад рынок жил в основном благодаря их деньгам, азарту и готовности рисковать.
Кроме того, нам известно, что некоторые компании-застройщики оформляют квартиры, оставшиеся непроданными к окончанию строительства дома, на своих физических лиц, а потом конечному покупателю предлагается либо уступка права требования, либо купля-продажа, если правоустанавливающие документы уже готовы.
— Почему некоторые застройщики оговаривают в договоре с инвестором — физическим лицом невозможность переуступки?
— Первая причина — исключить временных инвесторов. Продавая площади в объектах премиум- и бизнес-класса, компания старается привлечь будущих владельцев, которым будет комфортно соседствовать, то есть людей определенного достатка. Поэтому при продаже должен проводиться своеобразный фейс-контроль. А отследить конечного покупателя временного инвестора невозможно. Построенный дом или комплекс не становятся лучше от того, что владельцы жилья — люди с разными целями использования своих помещений. Для одних это единственная квартира, для других — квартира в городе вдобавок к основному загородному дому, а кто-то сдает свою квартиру посуточно или использует ее в качестве офиса. И ограничение застройщика в части переуступки — это мера, частично снимающая эту проблему и дающая возможность отсеять временных инвесторов.
Вторая причина заключается в том, что, переуступая на этапе строительства свои права по инвестиционному договору, инвестор «мешает» продажам самой компании-застройщика. Цены по переуступкам обычно все-таки ниже тех, которые выставляет компания.
Есть и другие объяснения, в частности, желание застройщика подойти к процессу оформления построенного объекта без неожиданностей: компании ответственны за списки инвесторов, которые подаются в БТИ и квартуправление, а теперь уже и за свидетельства о праве собственности, которые, как известно, являются именными. А если дом еще не достроен, а квартиры переуступаются по несколько раз, то исключить ошибки при оформлении документов сложно.
— Как выгоднее и безопаснее провести сделку переуступки?
— Лучше нотариально оформлять сделку уступки права требования. Нередко в договоре забывают указать порядок расчета и сумму, а это может привести к признанию договора недействительным в судебном порядке. В таком случае первый покупатель может заявить о своем праве на квартиру.
Также не стоит забывать об уплате налогов по сделке, предусмотренных действующим законодательством, в частности, о налогообложении физических лиц. Кстати, налогом со всей суммы по сделке облагается первый инвестор, а не разница сумм уступки и инвестиции, как почему-то принято считать.
— Имеет ли значение при переуступке схема инвестирования — участие в фонде финансирования строительства, покупка облигаций или инвестиционный договор?
— Во всех трех вариантах есть особенности. Поскольку привлечение средств на строительство жилья по простым инвестиционным договорам запрещено с января 2006 года, следует хорошо подумать перед подписанием уступки права требования по такому договору. Исключение — инвестдоговоры, заключенные до 14 января 2006 года.
Сейчас можно оформлять по инвестиционным договорам переуступку прав на нежилую недвижимость, то есть на все коммерческие и технические объекты. А в паркоместа и встроенные в жилом доме нежилые помещения так же, как и квартиры, можно инвестировать только с учетом законодательных ограничений: либо через фонд финансирования строительства, либо по облигациям, эмитированным застройщиком. В первом случае вы вправе получить профинансированный объект по договору переуступки имущественных прав, если это не запрещено учредителем фонда. Если инвестиции в строительство были осуществлены путем открытой покупки облигаций, то ценные бумаги можно свободно продавать третьим лицам.
— Как на практике оформляются отношения продавца и покупателя квартиры в строящемся доме по договору переуступки и как в этом участвует компания-застройщик?
— Наша компания настаивает на предварительном согласовании с нами переуступки. Это связано с тем, что на момент оформления документов при сдаче дома и передаче инвесторам права собственности нам необходимо обладать корректной информацией о каждой квартире. Иначе не уследишь, кто переуступил свои права и сколько раз.
— Каковы потери продавца при переуступке?
— Больше теряет покупатель (то есть новый инвестор) — обычно первый инвестор старается возложить на покупателя побольше финансовых обязательств. В договоре ФФС и в инвестиционном договоре, как правило, предусмотрены штрафные санкции или вознаграждение компании за переоформление документов и договора с фондом финансирования строительства. Эти затраты продавец может разделить с покупателем, скажем, в пропорции 50 на 50. То есть это предмет торга. Наша компания иногда исключала такие нормы из своих договоров с инвесторами, вкладывающими значительные суммы в объект. Мы шли ему навстречу.
— Многие компании требуют 100% оплаты за строящееся жилье в сжатые сроки, для чего инвестор оформляет в банке кредит под залог этой же квартиры. Какие риски связаны с переуступкой прав на такую квартиру?
— Если вам предлагают выкупить права требования на квартиру по договору переуступки, не исключено, что имущественные права на этот объект инвестирования находятся в залоге у банка, прокредитовавшего первого инвестора. Ситуация с наименьшими рисками для вас как для нового инвестора это:
1) наличие генерального соглашения между банком-кредитором и застройщиком, которое ограничивает права первого инвестора на отчуждение как имущественных прав на этапе строительства, так и прав собственности после завершения строительства;
2) оформление договора уступки права требования, в котором третьей стороной является сам застройщик. В этом случае исключена вероятность того, что вам уступили права требования в отношении имущества, уже находящегося в залоге у банка (ведь если первый инвестор вдруг перестанет погашать кредит, банк предъявит свои права на эту квартиру к застройщику и вы рискуете остаться ни с чем), а участие в договоре уступки самой компании-застройщика гарантирует, что эти права требования никому не переданы еще до вас.
Обычно при переуступке прав требования банки требуют сначала погасить задолженность по кредиту, а потом переуступать свои права, допускается операция день в день. Очень важно, подчеркиваю, участие застройщика в договоре переуступки.
По этому вопросу можно долго говорить, здесь очень много тонкостей и условий, но если в вашем распоряжении есть квалифицированный юрист для сопровождения сделки, то, скорее всего, он подскажет, какие документы нужно получить, чтобы убедиться в действительных правах первого инвестора, и поможет найти альтернативные варианты оформления сделки, которые защитят ваши права. В таком случае наличие тех факторов, о которых я сказала выше, не обязательно.
Что касается ограничений по генеральному соглашению между банком и застройщиком, то они в основном заключаются в следующем: инвестор не может без согласия банка и застройщика отчуждать права требования и права собственности; мы не можем выдавать на руки инвестору-заемщику правоустанавливающие документы; если инвестор нарушает условия кредитного договора, не оплачивает вовремя проценты и тело кредита, банк требует от компании выполнения ею обязательств инвестора. Компания полностью погашает задолженность перед банком и инвестиционный договор прекращает свое действие. Право на строящуюся площадь возвращается к застройщику.
Чаще всего в договорах предусмотрено согласие компании-управляющего фонда на переуступку имущественных прав на квартиру. В случае если в договоре это не предусмотрено и переуступка осуществляется без согласия компании-управляющего фондом, все равно рекомендуется письменно уведомить компанию о факте переуступки. Это необходимо сделать, чтобы избежать осложнений для нового покупателя при оформлении права собственности на квартиру, выполнении компанией — управляющей гарантийных обязательств и т. п.
— Как защититься от покупки квартиры по переуступке нескольким покупателям?
— По закону вы можете продать свои имущественные права на квартиру кому угодно. Норма в договоре с управляющим фондом финансирования строительства, требующая участия третьей стороны, то есть управляющего, не обязательна, но желательна. Но, придя к нам и спросив, является ли продавец действительным инвестором, вы, конечно, подстраховываетесь. Именно поэтому необходимо третьей стороной привлекать компанию, управляющую фондом. К тому же существуют определенные обязательства трех сторон. Компания должна внести изменения в бухгалтерском учете, передать банку оригиналы документов, а обязательства покупателя — рассчитаться и, может быть, выполнять дальше обязательства по договору.