Собственный надел под застройку — мечта многих киевлян. Но если в самой столице свободной земли практически не осталось, то в пригороде она еще есть. Правда, найти и купить подходящий участок — задача не из легких. О том, что народ нынче активно интересуется землей в столичном регионе, говорят все киевские риэлторы.
— На сегодняшний день спрос на участки в пригороде стремительно растет, — отмечает директор агентства недвижимости БЕСТ Недвижимость Светлана Воронцова.
Ее слова подтверждает руководитель департамента жилой недвижимости консалтинговой компании Новый город Ольга Читая:
— В последнее время потенциальных покупателей земли даже больше, нежели покупателей жилья в окрестностях столицы.
Директор по маркетингу компании SV Development Владимир Степенко объясняет активизацию земельного рынка прежде всего снижением спекулятивной прибыли от перепродажи жилья в Киеве. В результате спекулянты переключились на перепродажу участков в пригороде. Доля спекулятивного капитала на рынке земли в столичном регионе неуклонно растет: нынче она превышает 50%, тогда как еще в прошлом году составляла около 30%. Как следствие, цены на участки с начала года выросли в среднем на 40-60%…
Разумеется, не только спекулянты интересуются земельными наделами вокруг Киева. Но критерии выбора у них, в общем-то, те же, что и у обычных покупателей — участок должен быть удачно расположенным и, желательно, подешевле. Впрочем, здесь есть свои нюансы. Так, например, близость оживленной автотрассы для одних покупателей плюс, а для других — огромный минус. Водоем возле участка может быть очень живописным, но и одновременно являться источником многих неудобств… К тому же многое зависит от назначения земельного участка.
— С квартирами вариантов не так уж много: в них либо живут, либо устраивают офис. А на земле можно соорудить что угодно, от шикарного особняка до поля для гольфа, — приводит примеры Светлана Воронцова.
Наибольшим спросом, по словам Владимира Степенко, пользуются земли с целевым назначением под застройку, а также те, которые можно без больших усилий перевести в эту категорию. Причем ситуация на земельном рынке столичного региона сложилась весьма любопытная. С одной стороны, участков для продажи, вроде бы, предостаточно, но с другой — действительно интересных объектов не хватает.
Как утверждает Владимир Степенко, сегодня популярны относительно недорогие участки хорошего качества (приемлемое месторасположение, нормальные подъездные пути, богатое природное окружение), в то время как наблюдается излишек предложения наделов, качество которых оставляет желать лучшего, по завышенной цене. Фактически наблюдается отчетливая поляризация: есть зоны ажиотажного спроса на земельные участки и пока мало востребованные территории. И хотя однозначной зависимости стоимости наделов от расстояния до Киева нет, тем не менее, покупатели проявляют интерес главным образом к землям в радиусе до 50 км от города. Потому за продажу земель, удаленных более чем на 50 км, многие риэлторы просто не берутся. Впрочем справедливости ради нужно сказать, что изредка попадаются горожане, желающие приобрести себе участок подальше от шумной столицы. тут может сыграть свою роль как отличное место, так и отсутствие необходимости ежедневных поездок в Киев.
Как отмечают эксперты, колебания цен на землю вызваны не только стоимостью самой земли, но и набором коммуникационных сетей, социальных услуг и рекреационных возможностей территории. Эти факторы, поясняет Владимир Степенко, способны изменить стоимость одной сотки в десятки раз, в результате разброс цен на землю под Киевом составляет от $500 до $50 тыс. за сотку.
Большое значение имеет транспортная доступность участка. Поэтому люди, желающие приобрести надел для собственных нужд, предпочитают в основном Житомирское и Одесское направления. От престижного Обуховского направления их отпугивает дороговизна земли, скудное природное окружение и рельеф играют против Бориспольского и Броварского направлений, а минусом Бородянского района является как раз неудобное транспортное сообщение. Правда, уже сейчас количество машин на той же Житомирской трассе практически превышает ее пропускную способность. Так что, прежде чем покупать участок за городом, тем, кто планирует регулярно ездить в Киев, нужно обязательно побывать на тамошней дороге в час пик. Возможно, тогда желания жить на природе резко поубавится, — советует Светлана Воронцова.
Что касается размеров участка, то, как отмечает Ольга Читая, покупатели обычно стремятся приобрести надел от 10 соток. Наиболее востребованные участки – 20-30 соток. При этом все хотят иметь приличных соседей, а то и вовсе предпочитают обходиться без них.
Помимо прочего на цену конкретного участка влияют также перспективы развития территории, тип почвы и реальность получения разрешения на строительство. Хотя, предупреждают эксперты, при необходимости всегда можно найти фирму, которая поможет изменить целевое назначение земли и оформить ей нужный правовой статус. Стоимость таких услуг немалая, но клиентов у этих фирм достаточно…
Как говорит Владимир Степенко, найти подходящий участок земли под задуманный проект достаточно сложно, поскольку приходится учитывать очень много факторов. Легче «плясать» от участка, подгоняя под него проект. В первую очередь следует обращать внимание на транспортную доступность, затем оцениваются рекреационные возможности территории (наличие поблизости леса, озера, низкий уровень шума). Принципиальный момент — доступ к основным коммуникациям. Также имеет значение наличие на территории и в непосредственной близости от нее обременений вроде газопроводов, мусорных свалок.
— Найти идеальный объект, сочетающий в себе все положительные характеристики без каких-либо ограничений, сложно. Плюс к этому различные административные барьеры. Поэтому в среднем покупатель должен осмотреть около десятка участков, чтобы в итоге купить один, — делится опытом эксперт.
Гляди в оба!
Перед тем, как принять решение о приобретении земельного участка, эксперты рекомендуют изучить ситуацию на рынке и просчитать основные риски, которые могут привести к нежелательным последствиям и дополнительным затратам. Самостоятельно сделать это, а также найти подходящий участок и оформить необходимые документы неспециалисту весьма сложно. Во-первых, из-за отсутствия соответствующих знаний и навыков, а во-вторых, ввиду длительности данного процесса. Потому лучше сразу обратиться к профессионалам.
— Даже при участии в сделке хорошего агентства недвижимости на подбор участка уходит в среднем около месяца, и еще две недели требуется на подготовку всех документов. К сожалению, процедура купли-продажи земли у нас не так уж легка и понятна. Чтоб убедиться в этом, достаточно раз самому попробовать совершить такую сделку, — утверждает Ольга Читая.
Залогом успеха при осуществлении земельных сделок эксперт считает опыт фирмы-посредника. Она советует клиентам, обратившимся в агентство недвижимости, не стесняться задавать там как можно больше вопросов — чем яснее и конкретнее будут ответы, тем больше шансов, что фирма выбрана правильно.
Когда нужный участок найден, рассказывает Ольга Читая, его собственник и покупатель заключают предварительный договор, где оговариваются сроки заключения сделки, а также перечень документов, которые должен предоставить продавец.
Основными документами, необходимыми для нотариального удостоверения сделки, являются оригинал государственного акта о праве собственности на земельный участок; справки о нормативной и экспертной оценке земли, а также о наличии ограничений в пользовании земельным участком.
В некоторых случаях на продажу участка необходимо получить письменное согласие второго супруга, потому во избежание лишних сложностей специалисты рекомендуют приглашать на сделку жену (мужа) с паспортом и свидетельством о браке. Еще один дельный совет – заранее обратиться к нотариусу, который будет оформлять сделку, дабы уберечься от неприятных сюрпризов в день сделки.
Владимир Степенко серьезным риском для покупателей земли считает неправильно оформленные документы, в первую очередь, правоустанавливающие документы на земельный участок. Потому что нередки случаи, когда одним и тем же участком владеют два лица, и у обоих есть соответствующие государственные акты. Такое возможно в тех населенных пунктах, где на протяжении длительного периода времени происходили общественные конфликты, и это тоже надо учитывать. Также по закону продавец обязан предупредить покупателя о том, что земля продается с отягощениями, но на практике делается это не всегда.
— Покупателю нужно внимательно читать правоустанавливающие документы, особенно пункт о целевом назначении земли, а также проверять акт согласования границ участка. Если вам продают надел размером с гектар, а в акте написано 20 соток, то на большее покупатель не вправе претендовать и не обязан за это платить, — подчеркивает эксперт.
Если есть сомнения, что площадь участка не отвечает указанной в документах, надо просто взять и перемерить его. Покупатель имеет на это право. Нелишним будет и сверить на месте указанный в документах адрес, пообщаться с соседями, поинтересоваться, знают ли они продавца.
К продаже земли по доверенности нужно относиться с осторожностью. Порой такие сделки оспариваются в суде настоящими владельцами участков. И вообще, лучше всего иметь дело непосредственно с хозяином надела.
В договоре купли-продажи земельного участка должны быть указаны:
– наименование сторон;
– предмет договора (описание земельного участка);
– цена договора;
– обязательства сторон.
– порядок расчетов;
– ответственность сторон за ненадлежащее выполнение договора, случаи прекращения его действия.
При этом стороны соглашения не вправе изменить целевое назначение и порядок использования земельного участка.
После нотариального удостоверения и государственной регистрации договора необходимо обратиться в местный орган земельных ресурсов для перерегистрации права собственности на землю и получения нового государственного акта на имя покупателя (нового владельца).
До момента получения госакта приступать к пользованию земельным участком нельзя. К тому же без этого документа местный совет не разрешит строительство.