Начавшийся весной этого года застой на рынке недвижимости с началом осени прекратился, наметился характерный для сезона рост цен. Участники рынка считают, что падения цен как такового не было, а происходила коррекция стоимости тех квартир, которые раньше предлагались по завышенной стоимости.
Сейчас рост цен на жилье на 0,2-0,8% в неделю дает основания экспертам прогнозировать их ежемесячное увеличение минимум на 2%. При этом квартиры премиум-класса будут дорожать на 20% в год.
Причины и следствие
Обвал цен на рынке недвижимости, на который надеялись отложившие покупку квартир граждане, не состоится. Заявления ряда аналитиков относительно снижения стоимости жилья стали причиной почти полугодичной стагнации рынка. Однако в сентябре риэлтеры отметили оживление рынка и рост заявок на покупку квартир. По разным оценкам, покупательский интерес повысился по сравнению с августом на 18-40%. Это спровоцировало начало повышения стоимости жилья. При этом движение цен отмечено как на первичном (новостройки), так и вторичном рынках недвижимости. “Застройщики предупреждали о росте цен первичного рынка, – напоминает первый вице-президент Союза специалистов по недвижимости Киева Игорь Однопозов. – А что касается вторичного рынка, то и здесь наметилась тенденция к повышению цен. В последние три недели рынок заметно активизировался. Правда, это происходит не в такой степени, как это было раньше”.
Первые признаки оживления на рынке недвижимости агентства отметили в августе. Его причиной стало ожидание роста доллара на фоне политической нестабильности в стране. Заявления ряда политиков о желании правительства поддержать экспортеров и ослабить гривну сподвигли граждан обезопасить свои накопления. Однако оживление наблюдалось в основном в нижнем ценовом сегменте жилья. Предложение здесь уменьшалось, так как строить его больше не стали, а спрос повысился. В первой декаде сентября в БТИ даже появились очереди. Вслед за жильем эконом-класса увеличился интерес и к более активно строящимся квартирам бизнес-класса. Это дало основания риэлтерам прогнозировать повышение цен на дорогие квартиры. К тому же заявлениями о подорожании строительных материалов и земельных участков подогревали спрос застройщики.
По мнению риэлтеров, удорожание жилья начало приобретать стабильный характер. “Динамика цен, которая сейчас фиксируется нашими экспертами, – это рост примерно на 0,2-0,5% в неделю”, – говорит президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Александр Бондаренко. Однако специалисты отмечают, что, хотя количество сделок растет, этот процесс достаточно медленный, так как объем заявок все-таки небольшой. “Ажиотажного спроса сейчас нет, нет и причин, по которым он может повыситься”, – считает Игорь Однопозов.
Застой на рынке начался из-за искусственного повышения цен на жилье строителями и посредниками в лице агентств недвижимости. По словам экспертов, это выражалось в необоснованном завышении класса предлагаемой недвижимости, при этом строители не выполняли условий, которым должна была соответствовать та или иная жилплощадь. Так, квартиры в объектах бизнес-класса предлагались покупателям как “бизнес+”, в объектах эконом-класса – как “бизнес”. Это привело к появлению среди потенциальных покупателей отложенного спроса и поискам жилья за адекватную стоимость.
Еще одной причиной застоя стали слухи о неизбежном и скором обвале цен. При этом в прессе регулярно появлялась информация о большом количестве “спекулятивных” квартир (или инвестиционных покупок), владельцы которых не собирались в них жить, вкладывая средства в недвижимость с целью последующей перепродажи. Это в немалой степени способствовало многократному росту цен (за последние четыре года стоимость квартир в Киеве поднялась на 300-400%). Со временем, после накопления “критического” количества инвестиционных покупок, число “спекулянтов” пошло на спад. По расчетам консалтинговой компании “РЕД-Консалтинг”, число таких сделок с начала 2007 года снизилось с 50% до 10%. К тому же появился новый ликвидный и высокодоходный инструмент вложения денег – земельные участки вблизи Киева и других крупных городов. Дополнительной причиной торможения цен на жилье стал мировой финансовый кризис, вызванный обвалом ипотечного рынка США.
С одной стороны, окончание парламентских выборов и установление политической стабильности в стране должно было бы увеличить спрос. Однако эксперты уверяют в обратном. “У нас очень непохожий на соседние страны уникальный рынок: либо все в два раза дорожает, либо цены уменьшаются в пределах математической прогрессии, то есть на несколько процентов, – говорит Игорь Однопозов. – Поэтому сейчас не будет существенного подорожания, так как рынок достаточно насыщен предложением. Цена определяется соотношением спроса и предложения. Если подорожание и будет, то максимум на 10% в течение года”. Господин Однопозов также считает, что в этот раз после парламентских выборов не будет традиционного спроса на новые квартиры со стороны депутатского корпуса. “Таких скачков цен, как в 2005-2006 годах, не будет, – уверен эксперт. – Специфика нынешних выборов в том, что особых изменений в депутатском корпусе и так называемом элитном дивизионе не прогнозируется. Следовательно, выборы не вызовут миграций и переселений значительных групп людей, как это было после прошлых выборов. Ведь тогда донецкий регион стал присутствовать в Киеве значительно шире, нежели раньше. Наверное, это перемещение и вызвало год назад такой бурный ажиотаж”.
По мнению экспертов, с сентября усредненный рост стоимости квартир составит 2% в месяц. “На некачественное жилье цены могут несколько упасть. А на недавно построенные современные квартиры цены до конца года немного вырастут. Хотя такого повышения, как в прошлом году, мы не ожидаем”, – прогнозирует Александр Бондаренко. Поскольку большая часть расчетов производится в долларах, а официальный курс этой валюты на Украине не меняется уже несколько лет, то за счет гривневой инфляции себестоимость строительства постоянно растет. Это является основной причиной удорожания жилья. Второй причиной неизбежности роста цен риэлтеры называют потенциальное уменьшение количества предлагаемых квартир. “Сейчас, к сожалению, очень мало строят, – поясняет господин Бондаренко. – В прошлом году было построено порядка 8,5 млн кв. м. В этом году, наверное, выйдут на такой же показатель. А на Украине необходимо в год строить минимум 40 млн кв. м. Поэтому в ближайшие годы темпы роста стоимости недвижимости на 15-17% в год, я думаю, достаточно реалистичны”.
Вместе с тем эксперты отмечают, что каждый отдельный ценовой сегмент будет изменяться по собственным правилам. “Сейчас происходит жесткая сегментация рынка. Если раньше считали `среднюю температуру по больнице`, то сейчас нужно делить по классам жилья, – поясняет Александр Охрименко. – Прежде всего будет снижена стоимость жилья, класс которого не соответствует заявленному”. При этом если в целом по Украине эксперты прогнозируют рост цен, то в каждом из регионов будет наблюдаться разнонаправленная динамика. “Будут повышаться цены в Киеве, Одессе, значительно меньше – в Донецке, Харькове, Днепропетровске. А во Львове жилье и сейчас очень слабо продается, поэтому там, наоборот, стоит ожидать снижения”.
По словам экспертов, наибольший рост цен ожидается на квартиры классов “бизнес+” и “премиум”. В частности, в Киеве такое жилье может подорожать за год на 15-20%. “Рынок элитного жилья все время будет расти из-за постоянного повышения стандартов. Стандарты элитного жилья сегодня и через год – это совершенно разные вещи, – считает председатель правления Ощадбанка Анатолий Гулей. – Все зависит от того, что вы вкладываете в понятие `элитное жилье`. Есть ли в подъезде охрана, ведется ли видеонаблюдение в доме, подъезде, квартире, или нет. Какой вид из окна. Находится квартира в центре города, на окраине, или это зеленый массив. Все это – элементы сложной системы коэффициентов, которая на Украине еще не сформировалась. Поэтому цены на качественное жилье будут двигаться дальше”.
Источник – http://www.kommersant.ua