В конце лета–начале осени украинский рынок недвижимости будоражили слухи о грядущей приватизации “Киевгостроя” и информация об упрощении оформления договоров ипотеки. После летнего спада начался рост цен: за пару недель сентября “первичка” подорожала на 2%, с начала года – на 16,7%.
Поле брани
Первый месяц осени ознаменовался тем, что киевский первичный рынок недвижимости стали будоражить слухи о грядущей приватизации 80% акций ХК “Киевгорстрой”. Как известно, эта компания — крупнейший столичный строитель (поговаривают даже о монополизме), поэтому ее покупатели получат возможность сильно влиять на стоимость недвижимости в Киеве.
В ГК “Тект”, через компанию “Современное строительство” контролирующая примерно 20% акций холдинга и неоднократно изъявлявшая желание приобрести “Киевгорстрой” целиком, заявили о подготовке к теневой приватизации холдинга. Глава группы компаний “Тект” Вадим Гриб отметил, что предпосылкой теневой приватизации коммунального предприятия стало принятие еще в марте текущего года решения об увеличении в три раза уставного капитала входящего в холдинг ОАО “Домостроительный комбинат №3” — до 7,237 млн. грн. Мол, это позволит структурам, близким к киевскому мэру Леониду Черновецкому, получить контроль над ХК “Киевгорстрой”, который до этого упорно связывали с предыдущим мэром столицы Александром Омельченко. В “Текте” утверждают, что в составе акционеров предприятий холдинга появились представители городской власти, тем или иным способом получившие контроль над крупными пакетами акций. А в июле этого года Киевский городской совет разрешил приватизацию холдинга. “Все это дает нам возможность считать, что готовится теневая приватизация контрольного пакета акций самого крупного в стране строительного предприятия, которая может нарушить права территориальной общины города и нести угрозу национальной безопасности”, — заявили в “Тект”. Г-н Гриб также считает, что приватизация ХК “Киевгорстрой” может привести к ощутимому росту цен на недвижимость.
В Киевгосадминистрации опровергли информацию о готовящейся приватизации “Киевгорстроя”. В частности, начальник главного управления коммунальной собственности КГГА Анатолий Чуб сообщил “Деньгам”, что переговоры относительно продажи активов холдинга никто не проводил. А заместитель киевского городского председателя, секретарь Киевсовета Олесь Довгий назвал разговоры о приватизации холдинга “очередной спекуляцией”.
Тем не менее, в августе КГГА объявила конкурс оценщиков для оценки активов этой холдинговой компании. Г-н Довгий уверяет, что Киевгосадминистрация провела оценку всех без исключения пакетов акций, чтобы выяснить настоящую стоимость активов компании. “Последний раз оценка проводилась энное количество лет назад, и за это время цена пакетов увеличилась”, — отметил Олесь Довгий. Спрашивается, для чего вдруг КГГА понадобилось знать точную стоимость этих пакетов?
Как удалось выяснить “Деньгам”, строители тоже не теряли времени даром и защитились от возможной продажи, выведя из-под контроля холдинга интересные активы. Это косвенно подтвердил и почетный президент ХК “Киевгорстрой” Владимир Поляченко. Он заявил, что, скорее всего, хотят купить бренд “Киевгорстрой, а не само предприятие, поскольку в 60 из 90 связанных с холдингом компаний ему принадлежит ноль акций”. Как заверили корреспондента “Денег” связанные с холдингом юристы, покупка не компании, а ее бренда мало кому интересна, а ничего более весомого выставить на продажу КГГА не сможет. То есть на рынок, и, самое главное, на цены возможная приватизация крупнейшего строителя столицы не повлияет.
Спасенная ипотека
Неразберихи на рынке недвижимости добавила и ипотека. В последние дни августа Министерство юстиции Украины изменило инструкцию “О порядке проведения нотариальных действий нотариусами Украины”. Теперь, согласно приказу Минюста №703/5 от 29.08.2007 года, зарегистрировать недвижимое имущество можно не только по месту его нахождения, как было раньше. Управляющий партнер компании “Правовой Альянс” Илья Костин отметил, что с введением в действие Государственных регистров сделок и прав на недвижимое имущество отпала необходимость привязываться к местному БТИ, которое имело информацию по недвижимости. Поскольку нотариусы имеют доступ к такой информации вне зависимости от места расположения (благодаря электронному регистру Минюста), не имеет значения, где будут заверяться сделки. Однако, по мнению юриста, существует некоторый риск, поскольку не все имущество и не все сделки по недвижимости, например, договора аренды, охвачены регистрами. Сейчас в Украине действуют: Государственный регистр ипотек, Единый регистр запретов и отчуждений объектов недвижимого имущества и Регистр прав собственности на недвижимое имущество. И надо еще найти, что где зарегистрировано.
Важным упрощением на “первичке” стала новая процедура регистрации ипотечных договоров. Отныне регистрация ипотеки осуществляется при наличии документов, подтверждающих право собственности на имущество, или документов, подтверждающих, что переход имущественных прав состоится в будущем. Например, договор об участии в Фонде финансировании строительства, облигационный договор и прочие. “Инвесторам необходимо нотариально оформлять предварительные договора на покупку недвижимости. А после оформления прав заказчика на строение — заключать договор купли-продажи, по которому будут переходить права”, — поясняет Илья Костин. По его мнению, внесение изменений в правила регистрации сделок упростит процедуру оформления договоров.
Цены в Киеве
В августе с ценами в Киеве все было более-менее спокойно — этот месяц, так же как и июль, не пугал скачками цен на недвижимость. Даже наоборот: за август “первичка” подешевела в среднем на 2%, до $2430 за 1 м2. Правда, на эти же 2% цены повысились за две первые сентябрьские недели. В целом с начала года, по данным компании “XXІ век”, стоимость новых квартир выросла на 16,7%.
Президент строительной компании “Міськжитлобуд”Денис Костржевский объясняет сентябрьскую активизацию цен тем, что осень — традиционное время оживления на рынке недвижимости. Генеральный директор ООО “Экобуд” Андрей Сербин отмечает, что летняя стагнация рынка закономерна — так происходит каждый год. А нынешняя стагнация была вызвана еще и политическими мотивами. Г-н Костржевский также уверен, что перевыборы в Верховную Раду внесут коррективы в ценовую ситуацию на рынке недвижимости. По его прогнозам, столичная недвижимость до конца года вырастет в цене на 30–40%.
Менее амбициозные прогнозы у президента Союза специалистов по недвижимому имуществу Украины Александра Рубанова. По его мнению, цены на жилье в Киеве до конца года будут увеличиваться на 2–3% каждый месяц. То есть стоит ожидать, что до начала 2008-го квартиры подорожают максимум на 12%. Вице-президент Союза специалистов по недвижимому имуществу Украины Игорь Однопозов считает, что значительного роста цен до конца года не предвидится, поскольку в настоящее время спрос практически соответствует предложению. В то же время о грядущем подорожании жилья заявили в компании “XXІ век”. “Учитывая повышенный спрос на жилье бизнес-класса, мы планируем в октябре поднять цены на наше жилье на 2,5–4% “, — отметила директор департамента управления активами компании “XXI век” Татьяна Честнейшая. По ее словам, среди основных причин повышения стоимости жилья — рост цен на строительные материалы, решение местных властей об отчислениях на развитие инфраструктуры города на уровне 20% стоимости построенного жилья, а также сезонный рост цен после летнего спада активности.
Региональное пробуждение
В отличие от стабильного Киева, где, наверное, все деньги “пошли на выборы”, в регионах отмечается рост цен на первичную недвижимость. В частности в Харькове, по данным ООО “Макрокап Девелопмент Украина” (МКДУ), последний месяц лета ознаменовался возобновлением роста цен на “первичку”, чего в сегментах “эконом” и “бизнес” не происходило с весны. По словам менеджера по работе с клиентами компании МКДУ Натальи Городецкой, жилье эконом-класса подорожало более чем на 2%, до $894 за 1 м2, бизнес-класс вырос в цене на 4,1%, до $1628 за 1 м2. Традиционно увеличились цены и в “премиальных” сегментах недвижимости. В МКДУ отмечают, что за август элитное жилье подорожало 4,4%, до $2360 за 1 м2. “Я бы сказала, что застройщики не сдаются — несмотря на некоторое сезонное уменьшение спроса, снижать цены они не намерены. Достраивать начатые дома приходится из постоянно дорожающих материалов. Вот и получается, что на фоне бесконечных разговоров о падении цен все потихоньку эти цены повышают”, — отметила г-жа Городецкая.
Подорожала “первичка” и в Донецке. По данным ООО “Донбасская инвестиционно-строительная компания”, за август цены на первичную недвижимость увеличились в среднем на 4,4%, а с начала года — аж на 35%. В частности, квартиры эконом-класса за август подорожали почти на 2,5%, до $850 за 1 м2, бизнес-класа — на 4,7%, до $1470 за 1 м2. Наиболее ощутимо всего выросло в цене жилье элит-класса — на 5,2%, до $1905 за 1 м2.
В Днепропетровске рынок недвижимости также оживился, однако ажиотажа нет, соответственно, нет и ощутимого роста цен. Средняя стоимость 1 м2 нового жилья в Днепропетровске составляет около $1750.
В Одессе новое жилье стоит 900–1400 за 1 м2. Однако эксперты одесского рынка недвижимости утверждают, что сегодня в этом курортном городе спрос на новостройки значительно ниже, нежели на вторичную недвижимость, несмотря на то, что цены на “первичку” ниже. Впрочем, наблюдается тенденция к переориентации покупателей на новое, что, по прогнозам риелторов, должно привести к повышению цен на первичную недвижимость.
Как завлечь инвестора
Простой подсчет показывает, что на “среднюю” квартирку в новом киевском доме по самым “средним” ценам потребуется минимум $300 тыс. И не менее простые размышления приводят к выводу, что людей, способных легко расстаться с такой суммой, в Украине не так уж и много. Что остается делать застройщикам? Как-то стимулировать покупательскую активность и завлекать клиентов. В соседней с нами России новоселов часто привлекают разными подарками. От элементарных, вроде кепки или футболки с логотипом застройщика, до более ценных: бытовой техники или кухонного гарнитура. Правда, гарнитур часто может не вписаться в кухню или не подойти по стилю, да и кофеварка не всем нужна. Наверное, для того чтобы не повторять ошибки соседей, украинские застройщики предпочитают продавать жилье, не размениваясь на презенты для покупателей. Они полагают, что покупателям больше нравятся скидки — например, при 100% оплаты объекта можно уступить 2–6%. И компания ничего не теряет (рентабельность застройщиков это более чем позволяет), и покупатели довольны. Например, квартирка в 50 м2 с ценой “квадрата” в $1700 со скидкой будет на $1000 дешевле. Мелочь, а приятно.