По итогам ІІ квартала текущего года рынок ипотечного (под залог недвижимости) кредитования вырос на 6,2 млрд грн., что на 0,5 млрд грн. больше, чем за І квартал. По данным Украинской национальной ипотечной ассоциации (УНИА), на начало июля портфель ипотечных кредитов банков составлял 39,2 млрд грн. В их числе как займы, выданные на покупку недвижимости, так и “бесцелевые” кредиты.
Интересно, что ипотечное кредитование сохраняет хорошую динамику роста, несмотря на затишье на рынке недвижимости и ипотечный кризис в США. Происходит это преимущественно за счет активизации выдачи банками населению ипотечных кредитов на цели, не связанные с покупкой жилья. “С одной стороны, люди не хотят покупать недвижимость, так как не ожидают стремительного роста цен на нее, как это было раньше. С другой стороны, продавать купленную недвижимость, чтобы высвободить капитал, люди также не хотят. Поэтому клиенты предпочитают занимать под залог недвижимости деньги для вложений в другие виды активов”, – объясняет – Тарас Кириченко, заместитель председателя правления УкрСиббанка (г.Харьков; с 1990 г.; более 10 тыс.чел.).
За II квартал 2007 г. банки выдали ипотечных кредитов под залог недвижимости на “другие цели” на 2,8 млрд грн., что составляет почти половину от всего объема выданных за этот период ипотечных кредитов. Примечательно, что в некоторых регионах страны этот сегмент ипотеки прирастал еще более высокими темпами. Так, доля ипотечных кредитов без целевого назначения составила 55% в Донецкой обл. и 89% – в Закарпатской обл. Только за этот период кредиты без целевого назначения под залог недвижимости оформили около 18 тыс. заемщиков. А общее количество активных договоров по ипотечным кредитам составляет примерно 110 тыс. шт. На фоне роста “бесцелевой” ипотеки темпы роста “стандартной” существенно снизились. “Рынок кредитования на покупку жилья “просел” из-за стагнации рынка недвижимости и определенных ожиданий клиентов, связанных с выборами”, – констатирует Алексей Руднев, руководитель департамента развития розничных продуктов “ОТП Банка”.
Такая тенденция привела к тому, что на начало июля доля кредитов на потребительские цели под залог недвижимости в общем портфеле ипотеки превысила 36,2%, что в абсолютных величинах составляет более 14 млрд грн. У разных банков этот показатель колеблется от 20% до 40% от всего объема ипотечного портфеля.
По данным УНИА, средняя сумма кредита без целевого назначения составляет $33 тыс. В то же время банкиры отмечают, что нередко выдаются ссуды в размере $40-50 тыс. В обеспечение обычно предоставляются квартиры, реже – земельные участки под застройку. Максимальная сумма ипотечного кредита составляет 70-80% от оценочной стоимости закладываемой недвижимости. Заметим, что при оценке возможны сюрпризы. Скажем, приличную однокомнатную квартиру в Киеве для покупки сложно найти дешевле $100 тыс. Но для создания запаса прочности на случай падения цен на недвижимость банкиры оценят ее в $85 тыс. В итоге, возможная сумма ипотечного кредита под залог такой квартиры составит только $60-68 тыс. Ссуды предоставляются на срок до 15 лет. Хотя обычно гасятся досрочно, в среднем за 5-7 лет. Лидерами в этом сегменте рынка являются банки, доминирующие на рынке ипотеки в целом. Столь высокая популярность кредитов под залог недвижимости без целевого назначения закономерна. Они практически такие же дешевые, как стандартная ипотека. При этом тратить взятые в кредит средства можно на что угодно – банки выдают деньги наличными и не очень жестко контролируют использование этих средств.
По признанию банкиров, такие кредиты зачастую используются для покупок, которые не кредитуются банками в целевом порядке. Например, приобретения земли сельскохозяйственного назначения, торговля которой пока официально запрещена. Также ипотечными кредитами без целевого назначения активно пользуются клиенты, которые занимаются теневым бизнесом и не могут обслуживаться в банках. По словам Алексея Руднева, иногда на деньги, занятые по этой программе, открываются магазинчики, кафе, реализуются прочие бизнес-проекты. Некоторые банки для эффективного использования кредитных средств выдают клиентам деньги отдельными траншами, а не всю сумму сразу. Средства от таких кредитов можно направить на ремонт квартиры, благоустройство земельного участка, лечение, отдых и т.д. Хотя отдельные банки и предлагают соответствующие целевые программы кредитования, но ссуды по подобным программам стоят от 30% годовых. “Многие клиенты сообразили, что для покупки автомобиля им выгоднее брать не специальный автокредит, по которому ставки высокие и платить нужно еще и за страховку КАСКО, а кредит без целевого назначения под залог квартиры. Тем более такая ссуда удобнее, если речь идет о покупке бывшего в употреблении автомобиля”, – рассказывает Антон Романчук, начальник департамента розничного бизнеса “Райффайзен Банка Аваль”. Действительно, эффективная ставка по кредитам в долларах под залог недвижимости в крупных банках составляет 12,5-15,4%. В то же время эффективные ставки по автокредитам крупных банков с учетом всех сопутствующих расходов составляют 20-23% годовых.
В то же время необходимо понимать, что процедура оформления ипотечного кредита без целевого назначения по уровню забюрократизированности сравнима с оформлением стандартного ипотечного кредита. Сначала нужно подготовить пакет документов на недвижимость, а затем ожидать решения кредитного комитета. В общей сложности удовольствие может растянуться на 5-10 дней, тогда как беззалоговый кредит наличными можно получить в течение нескольких минут.
Кроме временных затрат на принятие взвешенного решения, следует учесть затраты, связанные с оформлением залога, которые не придется нести в случае получения бланкового ипотечного кредита. Основная статья расходов – страхование залога – около 0,4% от оценочной стоимости недвижимости. А в некоторых банках потребуют застраховать жизнь или купить страховку от несчастного случая – около 0,3% от суммы кредита. Экспертная оценка недвижимости обойдется примерно в $100. Кроме того, нотариус возьмет за оформление договора залога (ипотеки) 0,1% от оценочной стоимости объекта залога. Таким образом, брать относительно небольшую сумму в $5-10 тыс. под залог недвижимости будет тем выгоднее, чем меньше оценочная стоимость недвижимости. Ориентировочно расходы на оформление залога составят около $400. Поэтому вряд ли стоит связываться с ипотекой, когда срочно нужны $300-500 на покупку телевизора, если старый неожиданно сломался. А вот когда речь идет о плановой покупке, скажем, дорогой мебели, кухонного гарнитура или набора бытовой и видеотехники, стоит отдать предпочтение ипотеке перед бланковой ссудой. К примеру, если взять $5 тыс. на два года, то эффективная ставка по такому кредиту не превысит 30-35%. Очевидно, что такой вариант намного дешевле cash-кредитов, ставки по которым – от 48%.
В то же время банкиры считают, что в перспективе кредитование на потребительские цели под залог недвижимости будет пользоваться повышенным спросом. “Объем таких кредитов будет расти, так как это очень выгодно для заемщиков”, – прогнозирует Антон Романчук.