Обычно переплата по ипотечному кредиту составляет 100-150% за 15–20 лет. Как же сократить эти безумные расходы? Напрашивается самый простой способ – погашать кредит с опережением графика. Причин для досрочного погашения кредита может быть несколько.
Во-первых, у заемщика могут неожиданно увеличиться доходы: повысится зарплата, добавятся “левые” заработки и прочее (обычное явление, особенно если кредит взят на длительный срок.). Во-вторых, с самого начала у заемщика денег может быть больше, ведь банкиры изначально не учитывают его реальный заработок, закладывая в договор заведомо больший, чем он рассчитывает, срок погашения кредита. Ну и в-третьих, на заемщика может неожиданно в виде наследства или подарка свалиться достаточно крупная сумма, которую, почему-то не захочется тратить на поездку на Мальдивы или на последнюю модель телефона Vertu. Маловероятно, но иногда случается и такое.
Как же правильно распорядиться дополнительными доходами? Стоит ли все бросать в “топку” кредита или лучше вложить деньги в доходные финансовые инструменты, чтобы через некоторое время погасить весь долг сразу за счет полученной прибыли?
Сколько не жалко
Если у заемщика просто повысились доходы на 10–30%, самый удобный вариант — бросать на погашение тела кредита сколько не жалко. В этом случае при классической схеме погашения займа, когда проценты начисляются на остаток задолженности, процентное бремя будет постепенно снижаться и заемщику будет легче “тянуть кредитную лямку”.
Если помимо месячного платежа по кредиту вносить хотя бы $200, то при займе в $50 тыс., взятом на 15 лет, экономия на процентах при ставке в 13,5% годовых составит $34,4 тыс. за весь срок пользования займом. Сократится и время выплаты долга — с 15 до 8 лет. За счет сокращения задолженности только за первый год можно сэкономить на процентах (при указанной выше сумме кредита) $150–200.
Банкирам, естественно, досрочное погашение займов невыгодно. Поэтому многие из них первые два года штрафуют заемщиков за погашение кредита с опережением графика. Размер штрафа колеблется от 1% до 2% суммы, превышающей ежемесячный обязательный платеж. Интересно, что столь строги к заемщикам, в основном, мелкие и средние банки. Из первой пятерки лидеров, на которые приходится 67% всех выданных ипотечных кредитов (УкрСиббанк, “Райффайзен Банк Аваль”, Укрсоцбанк, ПриватБанк и ОТП-банк), “наказывает” за досрочное погашение ипотечного займа только Укрсоцбанк.
Кстати, досрочное погашение тела кредита небольшими суммами (к примеру, 2–3 месячных платежа вместо одного) позволит заемщику получить возможность какое-то время выплачивать банку только проценты. За счет опережения графика формируется своеобразная “подушка”, которая может помочь владельцу кредита пережить временное снижение его доходов. “На мой взгляд, оптимально иметь запас переплаты в 3–6 месяцев, чтобы чувствовать себя спокойно. Но только в том случае, если заемщику не придется сидеть на “хлебе и воде”, — отмечает Даниил Фурса, начальник управления банка “Финансы и Кредит”.
Тем же, кто выбрал аннуитетную схему погашения кредита, снизить переплату банку будет гораздо сложнее. Штраф в размере 1–2% суммы, превышающей обязательный платеж по кредиту, придется платить не только первые два года, но и в течение всего срока кредитования. 🙁 Это, в общем-то, незаконно, поскольку, согласно п. 8 ст. 11 Закона “О защите прав потребителей”, препятствовать досрочному погашению займа нельзя. Однако украинские банки практикуют такие санкции повсеместно.
Но штрафы — отнюдь не самое неприятное в истории с досрочным погашением аннуитетного кредита. Дело в том, что у каждого банка своя схема учета платежей, внесенных досрочно. Большинство просто уменьшают общую сумму долга с учетом процентов за весь срок, на который выдавался аннуитетный кредит. То есть заемщик практически не экономит на процентах, а просто сокращает срок расчета с банком. Так поступают, к примеру, “Райффайзен Банк Аваль”, УкрСиббанк, Приватбанк и ОТП-банк, на которые приходится львиная доля выданных ипотечных кредитов. Поэтому, если есть желание погашать кредит досрочно и при этом на аннуитетных условиях, кредитора нужно выбирать особенно тщательно. 🙂
Перехитрим банк?
Если на заемщика неожиданно “свалилась” крупная сумма денег — минимум $5–10 тыс., то не всегда стоит спешить бросать ее на погашение кредита. В особенности это касается тех заемщиков, у которых предусмотрены штрафы за досрочное погашение или оформлен аннуитет.
Первый, не самый выгодный, зато самый простой, способ распорядиться “внезапными” деньгами — положить их на депозит. Если удалось найти банк, где депозитная ставка хотя бы на 1% превышает ставку по “родному” кредиту, можно смело отправляться туда с деньгами. Сделать это не столь уж сложно, средняя эффективная ставка по ипотечным кредитам составляет 13,5% годовых в долларах, в то же время даже в первой двадцатке банков по объему депозитов можно найти вклады под 14,5–16,4% годовых в гривнах. Но не стоит забывать, что этот небольшой “навар” может быть “съеден” при обмене гривен на валюту или наоборот. Или гривна может внезапно “просесть”.
На гривневом депозите в 50 тыс. грн. ($10 тыс.) можно заработать за год максимум $1640 (в нормальном банке). Если же эти деньги бросить на погашение кредита, взятого под 13,5% в долларах, то за первый год можно сэкономить на процентах примерно $1310. Как видим, такая схема имеет экономический смысл.
Особенно полезной такая “заначка” будет тем, кто выплачивает кредит по аннуитетной схеме — возникнет реальная и существенная экономия на процентах. К тому же депозит в банке может выполнять и роль резервного фонда.
Творческий подход
Стремясь сэкономить на платежах банку можно обратить внимание и на не вполне традиционные пути инвестирования. К примеру, бухгалтер Татьяна Пономоренко выплачивает ипотечный кредит в течение двух лет. Полгода назад, по завещанию, ей достался гараж в одном из жилых районов столицы. Первым желанием, естественно, было — продать гараж и внести вырученную сумму (недвижимость оценивалась примерно в $5000) в счет досрочного погашения. Но найти покупателя было сложно, к тому же у владелицы не было всех документов, поэтому Татьяна решила гараж сдавать.
“Оказалось, что найти желающих очень легко. Машины сейчас есть у многих, а гаражи — далеко не у всех”, — отметила Татьяна. Дополнительный доход от гаражной ренты составляет $200 ежемесячно. Таким образом, за два года Татьяна сможет уменьшить тело кредита на $4800, за четыре — на $9600, а за десять лет — на $24 тыс. При кредитной ставке 13% годовых в валюте экономия на процентах за 10 лет составит около $15 тыс.. И это при условии, что арендная плата не будет расти.
В принципе, сдавать можно не только гараж, но и любую другую недвижимость, которая есть в наличии. Справедливости ради отметим, что вариантов, при которых инвестиции выгоднее досрочного погашения кредитов, все же единицы. Заместитель начальника отдела ипотечного кредитования Укрсоцбанка Владислав Королев, к примеру, считает, что досрочное погашение кредита — это и есть один из способов инвестирования средств. А доход от инвестиции выражается в сумме неоплаченных процентов за пользование кредитом.
“Если удастся найти инвестицию с доходностью, превышающей проценты по кредиту, тогда, конечно, выгоднее инвестировать средства. Но набор инструментов инвестирования для физических лиц на данный момент достаточно ограничен”, — отмечает г-н Королев.
“Злые вы, уйду я от вас”…
Если дополнительных средств нет, а объем процентов по кредиту все же хочется снизить, можно попробовать перекредитоваться в другом банке (подробнее см. “Деньги”, №5 от 26 октября 2006 года, доступно на сайте www.dengi-ua.com). Рефинансирование ипотечных кредитов для физлиц сейчас активно предлагают ОТП-банк, Укрэксимбанк, Альфа-Банк, “ПУМБ”, УкрСиббанк. Правда, ставки рефинансирования у них не очень отличаются от обычных среднерыночных — 12–13% в долларах и 16,5–17,5% в гривнах. Таким образом, этот вариант вряд ли подойдет тем, кто оформил кредит недавно, а также тем, кому осталось платить по счетам год-два. Ведь в таком случае временные и денежные затраты на переведение кредита из одного банка в другой могут себя не оправдать.
Тем не менее, даже если разница в ставках составляет 0,5%, а тело кредита не выплачено более чем на половину — перекредитоваться все же стоит. Если сумма долга составляет, к примеру, $80 тыс. на срок 15 лет, а действующая кредитная ставка равна 13%, то, перекредитовавшись под 12,5%, можно сэкономить на процентах около $3000. Минус расходы на оформление рефинансирования (при наших исходных данных — около $1000). Выходит как минимум $2000 чистой экономии.
Что такое аннуитет?
Аннуитет — это одна из форм погашения кредита. Если при классической схеме проценты начисляются на остаток задолженности, то при аннуитете рассчитывается единый фиксированный платеж, который нужно платить в течение всего срока кредитования. При этом соотношение тела кредита и процентов внутри этого платежа в первые годы равняется примерно 20/80. В конце срока кредитования складывается уже обратная ситуация: 80–90% платежа идет на погашение тела займа и всего лишь 20–10% — на обслуживание кредита (проценты и комиссионные).
Освобождайтесь досрочно…
Феделе Ди Маджио,
глава наблюдательного совета “Агробанка”:
— Если пришли дополнительные средства и кредит, с моей точки зрения, небольшой, то лучше выплатить кредит. Но если кредит значительный, как, например, ипотека или кредит на авто, перед тем, как досрочно погасить платеж, клиенту стоит подумать — а не понадобятся ли ему эти дополнительные средства, чтобы получить позднее, например, еще более дорогой кредит. На данном этапе, с точки зрения инвестиционных возможностей, это практически единственная схема в Украине. Но надо быть предельно осторожным, так как более прибыльная инвестиция имеет больший риск. Так что если дополнительная сумма не столь значительна, возможны такие инвестиции как банковский депозит и государственные облигации.