Если банк – банкрот? Что еще стоит знать об ипотеке

Речь пойдет не о предмете кредитования, ведь и ребенку понятно, что приобретение квартиры в кредит отличается от покупки телефона в рассрочку. Мы рассмотрим некоторые аспекты ипотеки, основываясь на наиболее часто задаваемых читателями вопросах.

Налоговый кредит заемщика

Далеко не всем известно, что, согласно Закону Украины “О налоге с доходов физических лиц”, те, кто выплачивает ипотечный кредит, имеют право на льготы в налогообложении их доходов. Им предоставляется налоговый кредит.

Напомним вкратце, что это такое. К примеру, в течение определенного времени у гражданина Украины были затраты, дающие право на налоговый кредит. Например, он оплачивал обучение сына или дочери в высшем учебном заведении. Гражданин заполняет налоговую декларацию, подтверждает затраты документами, и налоговый инспектор перерасчитывает его подоходный налог, уменьшая налогооблагаемый совокупный доход на сумму этих затрат. “Переплаченный” подоходный налог возвращается плательщику.

Подобным образом облагаются налогом и операции, связанные с ипотечным жилищным кредитованием. Заемщик (обязательно резидент Украины) один раз в десять лет имеет право включить в состав налогового кредита часть суммы процентов по ипотеке, фактически уплаченных на протяжении отчетного налогового года. Однако это право возникает, если построенное или купленное жилье – основное место проживания заемщика.

Часть суммы процентов, которую можно включить в налоговый кредит, вычисляется по формуле: сумма процентов, уплаченных за отчетный год, умножается на коэффициент. Коэффициент рассчитывается так:

К=МП/ФП, где МП – минимальная общая площадь жилья, равная 100 кв. м;
ФП – фактическая общая площадь жилья, купленного по ипотеке.

Если коэффициент получается больше единицы, то в состав налогового кредита включается не часть, а вся сумма фактически уплаченных процентов.

К сожалению, украинское законодательство не столь лояльно к заемщикам ипотеки, как российское. Согласно Налоговому кодексу РФ, россияне, построившие или купившие жилье в кредит, получают право на имущественный налоговый вычет на всю сумму своих затрат – и на покупку, и на банковские проценты.

Банкротство ипотечного банка

Если банк-кредитор, выдавший ипотечный кредит, обанкротится, это никак не скажется на заемщике. Как и в других видах кредитования, долг возвращать все равно придется, но, возможно, уже по другим реквизитам (другой банк и счет). Поэтому, если вы узнаете о том, что ваш банк попал в процедуру ликвидации, обращайтесь к временному уполномоченному Нацбанка, выясняйте, каким образом продолжать выплату кредита, и регулярно вносите необходимые суммы. Ведь процедура продажи банка может затянуться на месяцы, и неизвестно, как отнесется новый владелец к форс-мажорной задолженности – может начислить штрафные санкции.

Однако надо учесть, что условия договора ипотечного кредитования не могут быть изменены. Даже если поменяется владелец банка – новый кредитор не имеет права менять их в одностороннем порядке.

Невозврат кредита

Иногда возникают ситуации, когда исправный заемщик, регулярно вносивший взносы в счет погашения ипотечного кредита, теряет платежеспособность. Что делать?

Прежде всего, при любом раскладе заемщик и банк – союзники, они в одинаковой степени заинтересованы в успешном завершении сделки. Ситуация во многом зависит от срока “неплатежеспособности”. Если заемщик потерял работу и находится в поисках новой, банк может оформить отсрочку платежей на этот период в качестве дополнения к договору ипотеки или кредитному договору.

Если же в ближайшее время восстановления финансовой стабильности не предвидится, приобретенное по ипотеке жилье должно быть продано. Банк берет на себя эту функцию, и когда недвижимость реализована, забирает свои деньги, а остальное передает заемщику. На оставшиеся деньги тот может приобрести жилье меньшей площади либо распорядиться ими иначе. Очень редко в процесс продажи ипотеки вмешивается суд – только когда заемщик почему-то упрямится и не хочет продавать квартиру, владельцем которой он является.

А КАК У НИХ

США: “злостных неплательщиков” – на улицу!

Всем известно, что в США – низкие процентные ставки, поэтому до 90% жилья приобретается в кредит. Американцы – в основном, люди зажиточные, но расставаться с деньгами не любят, поэтому предпочитают не платить за дом или квартиру много и сразу, а растянуть это удовольствие лет так на 30.

Самый популярный в США вид жилищного кредитования – ипотека на 30 лет, на втором месте – кредиты на 15 лет, а 5-летние и годовые ссуды американцы берут крайне редко.

Ипотечные ставки в США действительно значительно ниже, чем в Украине, – 6% годовых, тогда как у нас – не менее 12%. Как и у нас, процентные ставки в американских банках – фиксированные и плавающие (привязанные к ставке LIBOR или другой). Причем последние реагируют на изменение базовой ставки. И если она повышается, повышаются, естественно, и процентные кредитные ставки.

Если возникают форс-мажорные обстоятельства, американские банки, как, впрочем, и украинские, идут навстречу клиенту, рефинансируют или реструктуризируют задолженность, берут на себя миссию продажи недвижимости в случае банкротства клиента.

Однако, в отличие от Украины, в США реально работает такое понятие, как “кредитная история”. Кредитные бюро отслеживают “поведение” клиентов, и в течение семи лет после банкротства для оскандалившегося клиента кредит – табу.

В США многие банки выдают кредиты с нулевым первым взносом. Свою платежеспособность надо подтвердить, и желательно наличие кредитной истории – тогда можно получить кредит и без авансового платежа.

А вот в плане отношения к неплательщикам у американцев все намного более жестко: их законодательство разрешает выселять “злостников”. Хотя практика свидетельствует, что такое случается редко. Как правило, муниципальные власти берут на себя заботу о них и предоставляют дешевое социальное жилье. Поэтому эта норма закона скорее дисциплинирует, чем дискриминирует заемщиков ипотеки.