Достаточно сделать всего три шага. Природа грубо пошутила над человечеством, лишив его дара предвиденья. В качестве утешительного приза мы получили миллионную армию аналитиков, гадалок и синоптиков, благодаря которым теряем деньги, получаем надежду их снова найти, минуя казенный дом, тем временем шлепая по лужам без зонтика.
Посему в таком важном деле, как оценка будущих цен на жилье придется пораскинуть мозгами, пошевелить извилинами, напрячь серое вещество, ну или что там у вас.
Итак, существует сто причин, почему жилье подорожает и ровно столько же, почему подешевеет. Можно спорить до хрипоты, доказывая первую версию или отстаивая вторую: «Жилья всем не хватает» – «А все и не могут – цены выше, чем в Нью-Йорке», «Низкие темпы строительства» – «В новостройках пустуют квартиры», «Спекулянты снова надуют цены» – «Они уже вкладываются в землю и цены рухнут», «Застройщики утверждают обратное» – «Потому что им нужны ваши деньги», «Да вы просто недоумок?» – «Что!?», «Уберите руки!» – «Перестаньте кусаться!»
Пока окончательно не произошло раздвоение личности, предлагаем отбросить все «за» и «против». Лучше пойти от противного, в смысле, оставим противного на месте и представим, что вскоре цены пойдут вниз. Если включить воображение, то обвал рынка будет означать не появление доступного жилья, а обеднение населения. Условно, старушка, живущая на пенсию, но упорно не желающая продавать квартиру на Хрещатике – миллионер Корейка, который по определенным причинам не знает, как распорядиться своим богатством.
Ваша квартира при нынешних ценах сверхдорогой актив и просто преступно использовать ее исключительно в примитивных потребительских целях: есть, спать и другие глупости. Необходимо срочно превратить недвижимость в грозное оружие будущего достатка, пока жилье ценится слишком высоко. Только сначала, придется конвертировать квартиру в деньги. Ни в коем случае не продавать (а вдруг цены снова пойдут вверх), а заложить ее в банке на максимальную сумму под минимальные проценты. Например, ваша киевская двушка стоимостью $125 тыс. превращается в $100 под символические 12% годовых на 20 лет в UniCredit Bank. Остается найти деньгам достойное применение, чтобы перекрыть выплаты по кредиту и получить дополнительный доход. Тогда вы не только защищены от потерь в случае снижения цен на жилье, но и как минимум через 20 лет останетесь и с квартирой и со $100 тыс. не считая дополнительного заработка.
ШАГ 1
Весь кредит перевести на депозит
Если $100 тыс. аккуратно спрятать под матрац, в лучшем случае заработаете искривление позвоночника, потеряете сон и получите расстройство нервной системы. Немедленно несите деньги в банк, предлагающий пускай не самые высокие проценты по депозиту, зато защищенный от разорения. Самый примитивный вариант – открыть вклад в государственном Ощадбанке под 16% годовых в гривне.
Доллары придется перевести в национальную валюту, и тогда ваш ежегодный доход составит 4% (16% минус 12%) с полумиллиона гривен. Прибыль будет чуть меньше. Основная нагрузка ляжет на первый год «спекуляций», когда при оформлении кредита придется потратиться на комиссионные, страховки и прочие услуги банка. В UniCredit Bank с вас возьмут одноразовую комиссию в размере $1 тыс. плюс ежегодная страховка обойдется в $400. Ежемесячные выплаты по кредиту составят $1 101,08 ($13 213). Итого придется потратить за год $13 613. Зато Ощадбанк начислит по процентам 80 тыс. грн. или $16 тыс., а ваша прибыль составит в первый год $2 387, и $3 387 в последующие.
Конечно, существует опасность повышение курса доллара. Чтобы затея провалилась, зеленый должен просто почернеть от злости с прыгнуть с нынешних 5 грн./$ выше чем 5,87 грн./$ .
Сложно себе представить, что может так сильно обвалить гривну. До сих пор ни перевыборы, ни милицейские штурмы на курс не влияли, и доллар уже несколько лет подряд медленно тает в обменных пунктах. В любом случае депозит – не зарплата и чтобы снять деньги со счета в экстренной ситуации потребуется всего 3 дня.
Более того, не обязательно всю сумму доверять Ощадбанку. Часть денег можно отложить в других банках, предлагающих 17% или даже 18% годовых, и совсем немного «пожертвовать» кредитным союзам под 23-27% годовых. Тогда уже никакой курс вам не помеха.
Например, 250 тыс. грн. остается в Ощадбанке под 16% годовых, 150 тыс. грн. – отдаете Дельта Банку под 17% годовых и по 50 тыс. грн – двум кредитным союзам – «Аккорд» под 26% и «Украинская кредитно-финансовая группа» под 28%. В результате за год вы заработаете 92,5 тыс. грн., что соответствует 18,5% годовых. Доллар может обнулить ваш доход, если превратится в евро и возьмет нереальную высоту – 6,79 грн./$.
Другой неприятный момент – банки могут снизить ставки по депозитам. Чтобы прогореть в этом случае банкиры должны приземлить проценты до 13,6% годовых в гривне. Возможно, так и произойдет через 5-10 лет, но тогда и кредиты подешевеют и вам ничто не помешает погасить старый долг, взяв новый.
ШАГ 2
Еще одна комната
Теперь, когда ваш кредит приносит прибыль, можно расслабиться. Настоящее удовольствие получите тогда, когда квартирный пузырь лопнет, и цены покатятся вниз.
Но прежде чем рассказывать друзьям и знакомым о своей гениальной схеме в сотый раз, лучше, пока они не разбрелись по домам от скуки, оценить силы для очередного рывка. А именно – купить еще одну квартиру «со скидкой».
Сразу отметим, что второй шаг не предполагает получения дополнительного заработка. Вам удастся лишь существенно сократить свои затраты. Ведь чтобы остаться «в нуле» с учетом выплат по кредиту, вторая квартира, причем однокомнатная, должна подешеветь аж на 85%, что маловероятно. Здесь ощутимые преимущества получат лишь те, кто собирался улучшить свои жилищные условия. Например, переехать из двушки в трешку или обеспечить однокомнатное наследство детям.
Сейчас трешка в Киеве стоит в среднем $180 тыс. Если продать двухкомнатную квартиру за $125 тыс., а на оставшуюся сумму ($55 тыс.) взять кредит на 20 лет под 12% годовых в валюте, то ежемесячно придется выплачивать банку $605,59 ($7267,08 в год), плюс страховка в размере $220 и единоразовая комиссия $550. Итого $8037,08 в первый год и по $7487,08 оставшиеся девятнадцать.
Предположим, пока вы зарабатываете на заложенной в банке квартире, цены упали на 10%. И соответственно трешка стоит уже $162 тыс. Тогда вы разыгрываете примитивную многоходовку: снимаете деньги с депозита, переводите их в доллары, гасите кредит, продаете свою квартиру и покупаете трехкомнатные апартаменты в кредит. Только занять вам нужно будет уже не $55 тыс., а $37 тыс. Ежемесячный платеж по кредиту падает до $407,4 (4888,8 в год), комиссия снижается до $370, страховка – до $148. В первый год заплатите $5406,8, дальше – по $5036,8. Экономия более чем очевидна – $2450,28 ежегодно. Понятно, что чем сильнее грохнется рынок недвижимости, тем лучше.
ШАГ 3
Еще одна квартира
По аналогии с трешкой, можно купить однокомнатную квартиру наследникам. Только здесь затраты будут выше, ведь от своей двушки грех отказываться.
При падении цен всего лишь на 10%, за1-комнатные апартаменты в столице будут давать $72 тыс. (сейчас $80 тыс.). С депозитного счета придется снять 360 тыс. грн. остальные деньги продолжают отбивать 16% годовых на депозите.
С учетом дохода от 140-тысячного вклада (500 тыс. минус 360 тыс.) в первый год вы выплатите банку по «старому» кредиту $9133. В дальнейшем за счет уплаченных комиссионных сумма уменьшится до $8133.
Покупая однокомнатную квартиру в кредит сейчас, вам бы пришлось все равно заложить двушку чтобы не вносить первоначальный взнос ($20 тыс.) и ежемесячно платить банку $880,86. С учетом страховки ($320) и комиссионных ( $800 ) в первый год вы бы расстались со $11690,32, в дальнейшем – $10890,32. Экономия почти такая же, как и в случае трешки – 2757,32 ежегодно.
При желании можно существенно сократить издержки. Если вы сдадите однокомнатную квартиру в аренду за $300, то получите за год $3600. Тогда ежемесячные выплаты банку уменьшатся с $792,78 до $492,78. Осталось дождаться, когда же, наконец, цены на жилье упадут ниже плинтуса.