Банки в гонке за клиентами все больше предлагают «выгодные кредиты». Средняя номинальная процентная ставка по жилищным кредитам составляет 16,8% годовых в национальной валюте и 12,2% в долларах.
Эффективная ставка зафиксировала свое значение на уровне 18,2% и 13,4% для гривневых и долларовых кредитов соответственно. Пока банкиры не намерены значительно снижать процентные ставки по ипотечным кредитам. Отечественные финансовые учреждения также как и иностранные не обещают низкие проценты. Но банкиры находят другие методы.
Потребители уже сейчас ощущают растущую «лояльность» банкиров: все меньше документов нужно нести в банк, чтобы засвидетельствовать свою платежеспособность, уменьшаются банковские комиссии, вводятся новые валюты, появляется понятие “кредитные каникулы”, растет оперативность, с которой кредиторы принимают решения, и так далее. Прибавить к списку еще нулевую ставку при первоначальную взносе – и как результат, квартиры снова подорожают. Это влечет к возрастанию невозвратов. Уже сегодня инвесторы начали массово избавляться от ипотечных облигаций, выпущенных в США под кредиты, выданные заемщикам с плохой кредитной историей. А в облигации вложено не много не мало 12 млрд. долларов.
Кризисная ситуация на американском рынке ипотечного кредитования сложилась примерно с весны 2007 года, когда крупнейшие компании, предоставляющие кредиты на покупку жилья неблагонадежным заемщикам, либо объявили о крупных убытках, либо начали закрываться. От падения цен на облигации, обеспечением которых были такие кредиты, пострадали и иностранные фонды. В апреле 2007 года возможные убытки инвесторов от ипотечного кризиса в США оценивалась в 75 миллиардов долларов. В Америке аукнулось, а у нас откликнется.
В то время когда в больших городах люди платят бешеные деньги за вожделенные квадратные метры, в регионах десятки тысяч квартир пустует. В одной Донецкой области 10700 квартир считаются пустующими. Почти все они в ужасающем аварийном состоянии. За многими квартирами никто не смотрит, они бесхозные, зачастую стоят без батарей, окон, все в них разворовывается. Завладеть такой квартирой можно абсолютно бесплатно, но придется потратить деньги на ремонт. По расчетам специалистов, средняя сумма, которую нужно потратить на приведение такой квартиры в жилое состояние, – 12 тыс. гривен.
Вернемся к банкам.
Сейчас традиционное летнее затишье и многие учреждения обязательно еще что-нибудь придумают к осени. Между тем, ставки по ипотечным кредитам в Украине значительно превышают европейские. Так, средняя процентная ставка в английских банках составляет 4,5%. С учетом же банковских сборов на страховку и платы за услуги, заемщик обычно получает кредит под 5-5,5% годовых. В свою очередь, в Украине средняя процентная ставка по долларовым кредитам на ипотечном рынке составляет 11,9% годовых. Согласно данным специалистов, средний размер страховых платежей составляет: при страховании имущества – 0,42% ежегодно от стоимости недвижимости, при страховании жизни заемщика – 0,6% ежегодно от суммы кредита.
Украинские банки хоть и предлагают своим клиентам определенный спектр услуг, но при этом качество обслуживания находится пока на недостаточно высоком уровне. В течение нескольких лет клиенты банков станут более капризными и, помимо высокого качества услуг, будут требовать такого же высокого уровня сервиса. Если вы захотите взять кредит подумайте. Например, однокомнатную квартиру на вторичном рынке жилья за 60 тысяч долларов на 10 лет, то в среднем вы переплатите от 35 до 47 тысяч. Это почти еще одна квартира. А банки во весь голос утверждают, что проценты на кредиты и так минимальные. Бедные вы бедные. Я уже тогда молчу о нас, рядовых граждан. Может хоть государство о нас думает? Огорчу. Без льготных кредитов на жилье украинские семьи останутся до конца года. Правда, уже скоро политики начнут «раздачу слонов» в виде пламенных обещаний. Так, Президент Украины в начале июля, на пресс-конференции в Севастополе пообещал лично контролировать вопрос обеспечения жильем военных моряков. Сегодня в очереди стоят 2-2,5 тысячи.
Аналитики прогнозируют.
Если доходы населения Украины будут расти на 18-20% в год, то снижение цен на рынке жилой недвижимости может продлиться до середины 2008 года и составит 25-30%. Средний индекс стоимости жилья в Киеве на конец мая 2007 года составил $2,464 тыс. за 1 кв. м. Такой средний уровень цен на киевское жилье вытесняет с рынка недвижимости всех, чей среднемесячный доход ниже $800 на члена семьи. Хотя, как показывает практика, не каждый банк рискнет дать кредит и тем, кто получает 5000.
Ипотека же придумана для бедных. Одна из причин удорожания квартир и больших процентов на кредиты это то, что в Киев приезжают работать из регионов. Город лидирует по количеству мигрантов. Пока работа будет только в Киеве и ещё пару городов, ни о каком существенном снижении цен на квартиры речи быть не может. Потому как цена на землю только растёт. В ближайшее время цена несколько разбавится городами-спутниками. Они станут территорией Киева. Но это явление временное. Также цены нагоняют все, кто хочет сохранить деньги, вкладывая в недвижимость. С последующей или перепродажей, или сдачей в аренду. Но в прогноз падения цен я бы советовал не верить. Обещаниями о крахе нас кормят периодически. Ощущение такое, что нас просто пытаются немного придержать для нового витка цен. Как ни странно, но если кризис все-таки будет, то банкам, которые кредитовали и физических, и юридических лиц будет на руку. Клиент не сможет отдать кредит, и его жилплощадь переходит банку.
Оценка стоимости жилплощади производится оценщиком, нанятым банком. Соответственно и цена будет в пользу банка, и при низкой цене дебитору придется доплачивать. Для возврата тела кредита и процентов. Но банкиры утверждают, что не заинтересованы в получении заставленной недвижимости в условиях падения цен. Да и последующая продажа жилплощади это принципиально НЕ банковский бизнес, а форс-мажор, который банковские работники пытаются упредить. Но это официальная позиция финансовых учреждений. Даже если это так, то что мешает банку обратится па фирму, которая будет этим заниматься. Наподобие Укрспецюста, организация, которая хорошо живет и процветает на бедах других. Как не пытались ее разогнать, здравствует. И еще согласитесь, что рынок в части цены на квартиры перегрет, а выход из этой ситуации возможен только через кризис. И о нем нужно думать уже сейчас. И те, кто уже имеет квартиру – не радуйтесь. 80% киевской недвижимости нуждается в капитальном ремонте. Если конечно придерживаться Правил содержания жилых домов и придомовых территорий, принятых в 2005 году Комитетом по вопросам жилищно-коммунального хозяйства. Точных сроков конечной эксплуатации на жилые здания, по мнению Мiськжитлобуда, нет. Ориентировочный срок эксплуатации составляется не на всё здание, а на отдельные его элементы, в зависимости от строительных материалов. В среднем фундамент до капремонта либо замены прослужит 50 лет, стены от 15 до 50 лет, перекрытия от 20 до 80 лет, крыша 10 – 60 лет. Так что думайте, где деньги доставать. Ипотеку брать или не брать личное дело каждого. И дадут ли вам ее – вопрос.
Источник – http://www.oligarh.net