Три главные проблемы петербургской ипотеки, наиболее активно обсуждаемые в последнее время профессиональными участниками рынка, — снижение темпов роста ипотеки, крайне небольшая часть ипотечных сделок в общем количестве операций с недвижимостью и, не проработанность ипотечных механизмов для рынка загородной недвижимости.
«Результаты развития рынка ипотечного кредитования в 2007 году безрадостны, — заявил на круглом столе «Развитие ипотечного кредитования на первичном рынке жилья», прошедшем в агентстве «Росбалт», полномочный представитель президента Российской гильдии риэлторов в СЗФО Павел Созинов. — Количество обращений для покупки жилья на первичном рынке и у риэлторов, и у ипотечных брокеров снизилось с начала 2007 года на 30-50%».
По данным Созинова, в Петербурге количество сделок с недвижимостью в последние 3 года остается постоянным: 25-30 тыс сделок в год совершается на первичном рынке жилья, и еще 50-60 тысяч — на вторичном.
Для такого города, как Петербург 75-90 тысяч сделок в год, он считает «довольно низким» показателем. Но и это еще не все: из общего количества сделок с применением ипотеки совершается, по разным данным, от 11% (данные администрации Петербурга) до 6% (данные АИЖК). Последний показатель сравним с дальневосточным, а это, как известно, далеко не такой благополучный регион, как Северная столица. Созинов считает 6%-ный показатель бесспорным свидетельством того, что ипотека в Петербурге развита «достаточно слабо».
Банковские уловки не работают
Общее замедление ипотечного рынка происходит на фоне того, что ставки по кредитам в последние годы непрерывно снижаются. Так, за 2 последних года они снизились, в среднем по рынку, с 14-16% до 11-13% годовых. Ипотечные банки и кредитные брокеры вывели на рынок новую услугу – перекредитование ипотечных займов по более низким ставкам. Однако, как отмечают петербургские банкиры, планируемые ими объемы рефинансирования достигнуты не были. Заместитель директора управления кредитования частных клиентов Северо-Западного Банка Сбербанка России Руслан Черемисинов, отмечает: «Особой выгоды от рефинансирования кредитов нет, поскольку надо учитывать и комиссию банка, который рефинансирует кредит, и потерю налогового вычета с процентов по кредиту… Есть смысл рефинансировать кредит, если он брался на небольшой срок — 10 лет. Но, с другой стороны, чем больше будет новый срок кредита, тем больше вы переплатите».
При этом директор по ипотечному кредитованию Санкт-Петербургского филиала «Альфа-Банка» Вячеслав Михайлов приводит расчеты, убедительно подтверждающие выгоду перекредитования. Например, для среднего кредита в $100 тыс. расчет следующий. Взяв этот кредит под 12% годовых на 15 лет, а затем перекредитовавшись по ставке 10%, клиент станет ежемесячно платить меньше на $130, а общая экономия за 15 лет составит $23 тыс. При уменьшении ставки на 3% (например, с 13% до 10%), платеж удастся уменьшить уже на $200, что позволит сэкономить за 15 лет $36 тыс.
Впрочем, при рефинансировании заемщик действительно несет расходы: на переоформление договора страхования (страховщики обычно удерживают за собой 30% страхового взноса). Для типовой 2-комнатной квартиры стоимостью $100 тыс. цена ипотечного страхования составляет сейчас порядка $1000, т. е. потери заемщика при переоформлении договора страхования составят $300. Комиссия за выдачу нового кредита тоже составляет, в среднем по рынку, 1% (еще $1000). Также заемщик теряет право на налоговые вычеты, которое имеют все ипотечные заемщики (т.е. право уменьшать свой совокупный подоходный налог на сумму платежей по ипотечному кредиту). При том же примере с кредитом в $100 тыс. и ставке 13% налоговая льгота, по расчетам Михайлова, составила бы $16,5 тыс., при ставке 12% — около $15 тыс., а при 10% — около $12 тыс. Таким образом, при снижении ставки на 2%, но с потерей льготы, общий размер экономии в результате перекредитования не превысил бы $6 тыс. Но при рефинансировании на 3% экономия возрастет уже до $18 тыс.
Поэтому, среднему заемщику (сумма кредита у которого составляет $100 тыс.) имеет смысл перекредитовываться только в том случае, когда ставка будет снижена не менее чем на 2%. А крупные заемщики сэкономят в результате 2%-ного снижения еще больше.
Возможно, что заемщики еще не научились производить расчеты по кредиту, поэтому не знают об этих выгодах. Так, начальник отдела продвижения розничных продуктов Санкт-Петербургского региональный филиала «Связьбанка» Альбина Мулишова, предполагает, что заемщики зачастую просто не хотят еще раз проходить тот путь, который они прошли при оформлении кредита 2-3 года назад.
Законная путаница
Развитию ипотечного кредитования загородной недвижимости, тормозит недоработанная законодательная база.
Как поясняет Черемисинов: «Сбербанк работает с загородной недвижимостью уже лет пять. Основная проблема — это земля. Она должна находиться в собственности у человека, пришедшего за кредитом на покупку дома, построенного на этом земельном участке. Если это касается индивидуального строительства, то человек должен сначала купить землю, потом брать кредит на постройку. Можно сначала взять кредит на участок, потом — на строительство дома. Но основная проблема – покупка по ипотеке домов в коттеджных поселках, где зачастую участки оформляются в собственность кооператива – человек покупает дом, а на участок под ним имеет только пай. С такими клиентами мы не можем работать».
В этих случаях покупатели загородного жилья вынуждены оформлять кредит на неотложные нужды, хотя ставка по ним выше, чем по ипотечным.
Глава представительства Городского Ипотечного Банка в Санкт-Петербурге Андрей Пименов, отметил еще одну ипотечную проблему: «В законе об ипотеке есть свои погрешности. Если кредит дается на приобретение недвижимости, то ипотека должна возникать в силу закона для всех объектов, а она сейчас возникает в силу закона только на квартиры, дома и земельные участки. А все остальное — садовые дома и дачи — относится к отдельной категории недвижимости, и ипотека по ним может возникнуть только в силу договора. Это создает неудобства в работе с ипотечными кредитами».
Управляющий Санкт-Петербургским региональным филиалом.«Связьбанка» Сергей Щербаков поддерживает это мнение и заявляет, что подобная неразбериха в законе об ипотеке тормозит банковское дело и мешает людям приобретать жилье за городом.