Украинские застройщики не могут поверить в то, что цены на недвижимость могут упасть. В их типовых договорах возможность понижения цены “квадрата” даже не предусмотрена! К сожалению, среднестатистический покупатель не всегда может выбрать себе такую квартиру, какую хочет.
Обычно, жилье приобретается “по возможностям”. Разброс цен на строящуюся недвижимость у застройщиков, участвовавших в ранкинге, очень велик: от $1780 до $3565 за “квадрат”. Однако если есть неплохой “первый взнос”, а банк-партнер застройщика предлагает хорошие условия, то почему бы не приобрести квартирку с хорошим видом в элитном районе города? Ставки по гривневым кредитам у банков обычно колеблются от 16,5% до 18% годовых, а отдавать займ можно в течение 20 лет. По долларовым кредитам ставки меньше, поэтому чаще берутся именно они, может заметить вдумчивый читатель. Не спорим. Но нами были выбраны именно гривневые ставки. Во-первых, потому, что НБУ все равно пытается уменьшить объемы кредитования в иностранной валюте. А во-вторых, для исследования нужны сопоставимые величины, однако один банк, из тех, с которыми активно сотрудничают застройщики, предоставляет только гривневые кредиты. Чтобы не возникало путаницы в показателях, было решено сравнивать условия кредитования в национальной валюте.
Интересно, что практически все застройщики сотрудничают с одними и теми же банками. И всего лишь трое могут предложить инвестору возможность выбрать банк. Трое строителей вообще не продают жилье в кредит — одна компания даже не работает в рассрочку — продает квартиры только при полной предварительной оплате их стоимости.
Что касается покупки жилья не в кредит, то сегодня возможно купить квартиру в рассрочку у самих застройщиков. Правда, не у всех. Чаще всего “роль” рассрочки выполняют облигации. Вот уж воистину — рынок недвижимости в Украине стал неким суррогатом фондового рынка. У одних застройщиков облигация равноценна 0,1 м2 общей площади жилья, у других — 0,01 м2. Но в любом случае, чтобы “забронировать” выбранную квартиру, придется выкупить облигации на сумму, которая составляет не менее 30% стоимости жилплощади, а остальные ценные бумаги докупать согласно индивидуальному графику: помесячно или поквартально.
Практически все застройщики допускают повышение цены 1 м2 в зависимости от ситуации на рынке. Что характерно, о понижении цен в договорах не сказано ничего. Есть компании, которые сразу прописывают, насколько дороже обойдется покупаемая квартира к концу строительства, если сначала не была внесена ее полная стоимость, — как правило, на 15% в год. Очень скромно, если учесть рост цен на недвижимость в прошлом, и оставляет возможность для маневра. Впрочем, и 100% предварительной оплаты не гарантируют, что после приема дома БТИ не потребуется доплачивать уже по текущей среднерыночной цене за большую реальную площадь по сравнению с проектной. Особенно если в договоре не указано, что за “лишние” метры покупатель доплачивает по фиксированной цене.
Участие покупателя в фонде финансирования строительства также требует первоначальных взносов, которые составляют 30–40% от полной стоимости жилья. Почти все строительные компании, работающие через ФФС, могут пересматривать стоимость жилья по мере строительства. Как бы ни торговали квартирами застройщики, при подписании договора стоит быть особо внимательным — некоторые строители запрещают досрочную оплату жилья и считают это фактом, который может повлечь за собой разрыв договорных отношений.