Сегодня процентные ставки по ипотеке неуклонно снижаются, а решение о выдаче кредита принимается за считанные дни – но у потенциальных заемщиков все равно остается масса вопросов.
Чтобы прояснить некоторые аспекты кредитования на первичном и вторичном рынке недвижимости, журналисты Газеты по-киевски обратились к специалисту – начальнику центра оценки кредитных рисков розничного бизнеса “UniCredit Bank” Евгению Матросу.
– Какая ипотека сегодня наиболее востребована: на приобретение жилья в новостройках или на вторичном рынке? С чем это связано?
– Обращения клиентов в банк напрямую зависят от программ кредитования банка. То есть, если банк активно продвигает программу кредитования первичного рынка, то у такого банка соответственно будет больший спрос именно на ипотечные кредиты под первичный рынок.
Если же говорить о спросе в целом, то “вторичка” остается более популярной. Тому есть несколько причин. Во-первых, оплатив жилье сейчас, клиент получает его быстро и через конкретный срок. А при покупке первичного жилья всегда существует риск – например, переноса сроков сдачи дома. Кроме того, первичный рынок не так много предлагает, а цены – не ниже, чем на вторичном рынке. К тому же, покупка квартиры в новостройке влечет за собой еще ряд проблем: перед заселением необходим достаточно дорогостоящий ремонт, да и постоянный шум от соседей, которые заняты тем же, не добавит комфорта клиенту.
– Какова процедура кредитования при покупке жилья на первичном рынке?
– Существует два механизма кредитования первичного рынка – под залог жилья, которое строится через всевозможные фонды финансирования строительства, или под другой твердый залог. Например, под существующее жилье на вторичном рынке или депозит. Для большинства клиентов более предпочтителен первый механизм.
На украинском рынке исторически сложилось так, что застройщики практически всегда сотрудничают с определенными банками для кредитования клиентов на покупку “первички”. При этом банки-партнеры изучают застройщика и определяют его надежность. Получается своего рода симбиоз – с одной стороны в случае, когда клиент, желающий приобрести квартиру в строящемся доме, нуждается в кредитных средствах, его отправляют только к банку-партнеру, с другой стороны, банк-партнер предоставляет кредит под залог имущественных прав на строящийся дом. У клиента фактически нет другого варианта, кроме как обращаться за кредитом в банк-партнер застройщика, так как другие банки не обладают необходимыми безопасными механизмами для кредитования покупки такого жилья. И банки-партнеры активно этим пользуются. Это означает, что при желании получить кредит для покупки квартиры на первичном рынке в определенном строящемся доме, клиенту предложат только определенный набор банков, в котором он сможет получить кредит и, вероятно, этот кредит будет дороже, чем средние ипотечные ставки по рынку.
– А какие проблемы могут возникнуть при кредитовании покупки жилья на вторичном рынке, например, при его оценке?
– Основная загвоздка при оформлении ипотечного кредита – подтверждение доходов клиента и наличие у него негативной кредитной истории. При этом бывают даже такие курьезные случаи, когда негативная кредитная история появилась вследствие того, что в прошлом человек получил кредит на покупку чайника и решил его не выплачивать, а теперь теряет возможность получить ипотечный кредит. Также по покупаемой квартире могут быть проблемы с неликвидностью залога (если клиент в целях экономии хочет купить отдельную комнату в квартире или квартиру в полуразрушенном доме), опекунским советом, незаконной перепланировкой. Иногда бывают случаи неблагонадежности продавцов, но банки, конечно же, всегда очень тщательно проверяют подобные сделки, и, обнаружив негативную информацию, не кредитуют покупку такого жилья.
– Расскажите, пожалуйста, поподробнее о том, как банком принимается решение о выдаче кредита.
– Оно всегда основывается, прежде всего, на оценке кредитоспособности заемщика. Эта оценка состоит из трех обязательных частей: кредитные правила, оценка платежеспособности и скоринг. Кредитные правила – это определенные правила, которые позволяют банку выбрать своих целевых клиентов. Например, максимальный и минимальный возраст, минимальная зарплата, срок проживания в регионе… Платежеспособность – это финансовая возможность выплачивать кредит, то есть наличие необходимого уровня доходов. Скоринг – оценка стремления клиента к оплате кредита и возможности в будущем погашать долг.