Деньги порой образно называют кровью экономики. В таком случае банковская система – ее сердце, которое, обеспечивая приток денежных средств в наиболее перспективные рынки, стимулирует динамичное их развитие.
Отечественный рынок коммерческой недвижимости по всеобщему признанию является одним из наиболее благодарных «реципиентов» таких финансовых вливаний, ведь он воздает сторицей за каждую гривну, вложенную в развитие его инфраструктуры. Но наряду с высокой выгодой этот рынок таит и много опасностей, которые нередко отпугивают банкиров от участия в новых проектах. Чтобы узнать, какой политики в отношении кредитования проектов в сфере коммерческой недвижимости придерживаются ведущие украинские банки, журналисты нашего издания провели небольшую «разведку» в финансовых кругах Киева.
Насколько интересным для украинских банков является отечественный рынок коммерческой недвижимости? Вот что об этом сказал один из опрошенных нами финансистов.
Виктор ГОРБАЧОВ, заместитель председателя правления Райффайзен Банка Аваль:
– Рынок коммерческой недвижимости – одно из наиболее перспективных направлений для банковского бизнеса в нашей стране. В первую очередь, это связано со слабой обеспеченностью Украины данными объектами (особенно объектами, которые соответствуют современным стандартам). Во вторую, со значительным ростом потребности в объектах коммерческой недвижимости, обусловленным развитием экономики. И, наконец, с тем, что коммерческая недвижимость является классической отраслью для банковского финансирования, когда на этапе реализации проекта необходимы значительные инвестиции, а доходы объект начинает генерировать после окончания строительства. Исходя из вышесказанного и учитывая значительные объемы необходимого финансирования, потенциал данной отрасли для банковского бизнеса огромен. В кредитном портфеле юридических лиц Райффайзен Банка Аваль сфере строительства принадлежит около 13%. Общий портфель банка только в сфере финансирования строительства объектов жилой и коммерческой недвижимости составляет около 900 млн. грн. Это, в основном, средства, выданные крупнейшим операторам рынка, на строительство хорошо всем известных офисных, торгово-развлекательных центров, а также жилой недвижимости.
Хотя риски с кредитованием проектов, связанных с созданием или реконструкцией коммерческой недвижимости, значительно меньше по сравнению с некоторыми другими видами бизнеса (ведь по распространенной ныне практике кредитор получает в залог создаваемые за его счет активы), к проверке деловой состоятельности своих потенциальных клиентов украинские банки подходят весьма тщательно. В Райффайзен Банке Аваль, например, среди основных условий получения кредита, значатся такие пункты:
• наличие опыта успешной реализации подобных проектов у застройщика или генподрядчика
• хорошая деловая репутация
• наличие полного пакета разрешительной документации
• наличие источников финансирования собственного взноса
• удовлетворительное финансовое состояние
• эффективность проекта.
Признаками «ненадежного партнера», как и в других видах бизнеса, могут быть плохая кредитная история, значительные задержки или срывы реализации проектов по вине клиента, слабая проработка всех стадий проекта и пр.
По словам Виктора Горбачова, Райффайзен Банк Аваль стремится активно работать на данном рынке, однако никогда не забывает учитывать критерии своей кредитной политики, отражающей достаточно высокие риски при реализации подобных проектов. Существуют специальные подходы и наработки при финансировании таких проектов, но в любом случае каждый проект рассматривается индивидуально. Мы, по сути, осуществляем дополнительную экспертную оценку проектов, находим их «узкие» места и совместно с клиентом разрабатываем рекомендации по их устранению. Также в банке разработан специальный продукт «Коммерческая ипотека», который будет интересен заемщикам, имеющим в активе ликвидную коммерческую недвижимость, способную генерировать стабильный прогнозированный денежный поток.
Правда, на утряску всех вопросов, которые необходимо уладить с банком до подписания кредитного договора, может уйти немалое количество времени. Предварительное ознакомление с проектом, определение его перспективности и базового соответствия критериям банка занимает, как правило, всего несколько дней. Необходимые документы для этого: бизнес-план (возможно предварительный), информация о клиенте с указанием объемов и видов деятельности, базовая финансовая отчетность (баланс и отчет о финансовых результатах), информация о предлагаемом обеспечении. Но дальнейшая процедура может занимать от 3-х недель до нескольких месяцев в зависимости от сложности проекта и от необходимого банку для анализа проекта документов. Такой анализ, как правило, включает в себя бизнес-план с подробным анализом рынка, доходной и расходной частей проекта, потенциальных поставщиков сырья для проекта и покупателей продукции проекта, юридические заключения и оценки независимых компаний, а также стандартный пакет документов для оформления договоров и открытия счетов.
Виктор ГОРБАЧОВ:
– Наши подходы к оценке бизнес-планов и предметов залога отличаются от других финансовых организаций, кредитующих проекты на рынке коммерческой недвижимости тем, что мы придерживаемся классических подходов к финансированию, связанных с обязательным наличием собственного взноса, контроля за проектом со стороны банка, полноценной юридической проработки проекта; в то же время мы обеспечиваем индивидуальный подход к каждому проекту в соответствии с его спецификой в контексте сроков выборки и погашения, механизмов контроля, обеспечения проекта, других условий финансирования. Особенностью нашего подхода является анализ проекта не только на общую эффективность, а, прежде всего, на возвратность кредитных средств. Оценка предметов залога осуществляется банком в соответствии с действующими стандартами: как правило, используется метод аналогов продаж и доходный метод. В случае принятия в обеспечение объектов незавершенного строительства используется их переоценка с ростом стадии готовности.
Несколько отличаются подходы к вопросу выбора клиентов у другого крупного коммерческого банка – АКИБ «УкрСиббанк».
Валерий ПОВРЕЗНЮК, директор Центра проектного финансирования «УкрСиббанка»:
– Основным принципом проектного финансирования, согласно мировой практике, является то, что проект должен быть самоокупаемым. Специалисты центра проектного финансирования АКИБ «УкрСиббанк» составляют финансовую модель: делают прогноз балансовых показателей, доходов и расходов, из которых затем рассчитываются денежные потоки и различные финансовые коэффициенты. Расчет производится таким образом, что деньги, которые направляются в строительство или реализацию проекта, используются для создания его активов, а затем условий для успешной операционной деятельности. По окончании фазы инвестирования, проект вступает в фазу операционную, зарабатывая определенный денежный поток, который используется на погашение кредита. При этом активы самого проекта служат залогом под данное финансирование. «УкрСиббанк» не требует, чтобы заемщик представлял из себя солидную, старую компанию. Применяем метод, широко использующийся в международной практике: участие проектных компаний, – это нулевые компании, которые созданы специально для осуществления проектов.
Проектное финансирование, отмечает Валерий Поврезнюк, – это новый банковский продукт для Украины. В чистом виде его предлагают считанные банки. «УкрСиббанк» стремится предоставлять эту услугу в том формате, который максимально приближен к западным стандартам. Банк финансирует долгосрочные проекты клиентов, носящие инвестиционный характер. При этом поддерживается определенное пропорциональное инвестирование средств клиентом и банком. Как правило, это соотношение не превышает 70/30%, где банк предоставляет 70% и 30% – клиент.
При этом в залог берутся активы проекта, которые создаются в процессе его реализации. Предметом проектного финансирования у этого банка являются несколько сегментов:
• создание коммерческой недвижимости: торгово-развлекательных, офисных и логистических центров
• технологические проекты: строительство новых заводов, либо обновление старых, либо другие проекты, связанные с производством.
Валерий ПОВРЕЗНЮК:
– С позиции определения банковского продукта все проектное финансирование – это долгосрочное кредитование. В практике «УкрСиббанка» на финансируемые на сегодняшний момент проекты имеют сроки кредитования в диапазоне от 3,5 до 10 лет. Средний срок составляет 7–9 лет. Срок зависит, прежде всего, от окупаемости проекта. Еще 3–4 года назад проекты окупались за 2–3 года, год, два назад – за 4–5 лет.
Сегодня этот срок в среднем составляет 6–7 лет, в зависимости от сегмента экономики и территориального расположения проекта. В Киеве конкуренция выше, окупаемость дольше. Во многих регионах конкуренция меньше, соответственно все наоборот. Наименьший срок, по объектам, которые строятся на продажу, – это срок строительства плюс срок на продажу объекта. Долгосрочные кредиты всегда специфичны, поэтому заранее всегда сложно указать срок, на который банк предоставит финансирование. Например, если сейчас коммерческая недвижимость окупается в течение 6–7 лет, то срок предоставляемого финансирования колеблется от 7 до 9 лет.
Высокая степень риска невозврата кредита зачастую может быть связана с земельными вопросами. Как уже отмечалось, банки предпочитают выдавать долгосрочные кредиты под проекты, содержащие наименьшую долю рисков. Поэтому нередко камнем преткновения в переговорах между банком и потенциальным клиентом становится тема оформления прав на участок, в границах которого будет находиться объект недвижимости, передаваемый банку в залог. Кредиторы предпочитают иметь дело с клиентами, способными получить эту землю в частное владение.
Валерий ПОВРЕЗНЮК:
– Практика «УкрСиббанка» в строительстве торгово-развлекательных центров в городах Украины очень богатая. Обычно при рассмотрении вопроса о вхождении в такие проекты большое внимание уделяется земле. Легче финансировать те проекты, где земля в собственности заемщика. Правда, и в случае аренды земли, как правило, если документы у клиента в порядке, проблем не возникает. Тем не менее, следует всегда учитывать, что земля в собственности может иметь различные назначения. Объект строительства обязан соответствовать тому назначению, которое она имеет, предположим, на земле ОСГ строить нельзя, поэтому такие проекты не финансируются. При строительстве на арендованном участке существует целый ряд юридических проблем: это условия аренды, согласие арендодателя, политика муниципальных органов. Порой в договорах аренды находятся пункты, которые делают проект рискованным для всех сторон. Если это коммерческая недвижимость, мы рекомендуем, чтобы клиенты приобретали землю в собственность.
Тем не менее, по информации директора Центра проектного финансирования «УкрСиббанка», 60% коммерческих проектов, финансируемых этой структурой, строится на арендованной земле. На такие уступки банк идет чаще всего, ведя переговоры с клиентами, которые имеют положительную историю в реализации похожих проектов и хорошую репутацию на рынке.
Методы юридической защиты кредитных средств, которые применяют отечественные банки, достаточно стандартизированы. Это отработанные условия финансирования, условия кредитных договоров и договоров обеспечения. При этом судебное разрешение споров, отмечают практики рынка финансовых услуг, используется крайне редко, что можно считать результатом как взвешенной кредитной политики ведущих отечественных банков, так и их желанием решать возникшие споры до подачи судебного иска.
Несмотря на взаимное стремление к сближению основных операторов рынков коммерческой недвижимости и финансовых услуг, нынешний уровень их сотрудничества многие признают недостаточным.
Виктор ГОРБАЧОВ:
– Основными причинами этого являются, с одной стороны, достаточно жесткие требования банков к подобным проектам, а с другой – неготовность многих застройщиков на данном этапе обеспечить достаточный уровень открытости и прозрачности проекта, принять механизмы контроля или требования, предлагаемые банками. Среди барьеров можно отметить не всегда полное наличие документации по проекту, что связано, в том числе, и со сложностью и громоздкостью процедуры получения необходимой разрешительной документации на объекты строительства. Существуют также значительные сложности с оформлением ипотеки незавершенного строительства объектов, расположенных на арендованной земле, оформлением залога корпоративных прав. Если эти проблемы удастся решить, многое может измениться в лучшую сторону. Определенный прогресс в плане снижения процентных ставок по кредитам и увеличению ресурса «длинных денег», которые можно привлекать под проекты на рынке недвижимости, наблюдается достаточно давно. Однако, по нашему мнению, снижение процентных ставок и массовое удлинение сроков кредитования в Украине до уровня стран Западной Европы и США, возможно не ранее, чем через 5–10 лет.
Для этого необходимы: позитивные темпы развития и открытости экономики, низкие темпы инфляции, стабильность законодательной базы и условий налогообложения, стабильность и надежность банковской системы и национальной валюты, развитие пенсионных фондов и страховых компаний, упрощение разрешительных процедур в строительстве, повышение уровня защиты прав кредитора и прав собственности, более эффективное функционирование судебной системы.
Источник – http://www.bizrealty.com.ua