Пригородная земля перестала быть Клондайком для спекулянтов. Участки вокруг столицы, до сих пор активно рекламировавшиеся как наилучшая инвестиционная альтернатива жилой недвижимости, впервые за последние пять лет не растут в цене. По отдельным позициям цены даже начали снижаться.
По прогнозам экспертов, стагнация на рынке земли в пристоличной зоне сохранится надолго, и в этом сезоне большая часть предложений может остаться непроданной.
Земли хватит на всех
Рынок земли, так же как и другие столичные рынки, связанные с недвижимостью, продолжает очень динамично насыщаться — сегодня к продаже предлагается в 2,5 раза больше участков под индивидуальное строительство, чем в мае прошлого года — в каждом из пристоличных районов в среднем от 100 до 850 наделов. При этом спрос на землю, по свидетельству риэлторов, существенно отстает от предложения.
Главной причиной прекращения былого ажиотажа, который киевские маклеры наблюдали и в прошлом, и в позапрошлом сезонах, стал заоблачный рост цен на участки под застройку. По данным компании SV Development, только за первые четыре месяца этого года цены на землю в Обуховском районе выросли на 97%, Киево-Святошинском — на 61%, Вышгородском — на 111%, Броварском — на 106%, Макаровском, Бородянском и Бориспольском — на 35–50%. Конец апреля, согласно данным компаний, стал переломным для рынка — галопирующий рост цен прекратился и стоимость отдельных предложений даже пошла вниз.
По словам директора киевского представительства Украинской риэлторской группы Сергея Клименко, к стагнации цен привела совокупность факторов: продление моратория на продажу сельскохозяйственной земли, остановка роста цен на жилую недвижимость в столице, неразвитость банковского кредитования рынка земли и крайне вялое освоение ранее приобретенных и отведенных под крупные проекты наделов в пригороде. «Стоимость коттеджа с земельным участком не может более чем в полтора раза превышать цена приличной городской квартиры. Учитывая, что цены на столичную первичку и вторичку уже несколько месяцев неизменны, подорожание земли также прекратилось», — сказал г-н Клименко.
По словам экспертов, стоимость большинства ликвидных участков в 20-километровой зоне, пригодных под застройку, расположенных в удачных местах и с уже оформленными документами, достигла $8–10 тыс. за сотку, что, по мнению экспертов, является предельной отметкой для пригородной земли (за исключением престижного обуховского направления). «При таких ценах средняя стоимость домовладения составляет $350–450 тыс. (из которых $150 тыс. стоит участок в 15 соток и $200–300 тыс. — современный коттедж). Приличная и просторная квартира в Киеве сегодня оценивается в $200–300 тыс., то есть резерв роста цен на землю во многих пристоличных районах уже исчерпан», — говорит заместитель директора АН «Траектория» Марина Бельчук. С ней согласен и консультант АН RED Ярослав Цуканов, утверждая, что, согласно европейским канонам, цена земли не должна превышать половины стоимости дома на ней, то есть и по этим меркам резерв роста цен на земельном рынке по многим направлениям исчерпан.
На неожиданное прекращение удорожания земли в разгар самого горячего для данного сегмента рынка — весенне-летнего сезона повлияла и неразвитость банковского кредитования в этой сфере.
По словам начальника управления розничного кредитования УкрСиббанка Ивана Истомина, банки начали выдавать целевые кредиты под залог земли лишь с середины прошлого года, при этом портфели подобных займов пока все еще малы и абсолютное большинство финучреждений кредитуют покупку участков, требуя в залог другую недвижимость — к примеру, квартиру в городе. «Сложности с получением кредитов под покупку земли при установившихся в этом сезоне заоблачных расценках и высокой входной плате не могут не сдерживать как развитие рынка, так и рост цен на участки», — говорит г-н Клименко.
Сдерживающим фактором маклеры считают и то, что, несмотря на безумные цены на землю, практически вся пригородная 30-километровая зона столицы, за исключением обуховского направления, страдает от крайне запущенной инфраструктуры, полностью лишена цивилизованной индустрии развлечений и сети торговых предприятий. «При таких условиях экономически целесообразно было покупать участки под застройку не дороже $1–5 тыс. за сотку, то есть общей стоимостью порядка $10–45 тыс. за площадку под дом», — говорит Сергей Клименко.
Подальше от Киева
По словам г-на Клименко, в будущем стоимость земли будет зависеть от скорости освоения уже купленных под крупные коттеджные проекты площадок, динамики цен на жилую недвижимость в столице, а также интенсивности внедрения ипотечных программ по земле. «Сразу после возведения любого цивилизованного коттеджного поселения земельные наделы в округе дорожают в разы. И в данной сфере заложен резерв для очередного скачка цен на некоторые земельные участки. Возобновить их рост поможет и расширение практики предоставления банковских кредитов под землю. Однако его вряд ли можно ожидать до конца текущего года», — говорит г-н Клименко.
Правда, как сообщил «ДС» Иван Истомин, только УкрСиббанк намерен до конца года увеличить свой кредитный портфель в пять раз — до $20 млн. Аналогичные планы вынашивают и другие крупные банки столицы. Если они осуществят задуманное уже в этом году, то цены на землю могут снова вырасти.
Кроме того, даже без банковского кредитования определенное подорожание, по словам Марины Бельчук, до конца года могут продемонстрировать наделы среднего ценового диапазона в пригороде столицы, а также участки, расположенные за пределами тридцатикилометровой зоны вокруг Киева. По словам эксперта, земля в среднем ценовом диапазоне остается весьма востребованной и самое ликвидное предложение в этом сегменте вполне может подорожать до осени. «Рост цены с большой вероятностью также коснется участков, расположенных далее чем в 30 км от столицы, но поблизости от хороших транспортных развязок. Такие наделы сегодня выставляются даже по $300–350 за сотку, что гораздо ниже их реальной стоимости», — говорит г-жа Бельчук.