Как сообщили недавно американские информационные агентства, из-за ипотечного кризиса в США держатели облигаций могут потерять $75 млрд. К убыткам инвесторов привели массовые невыплаты по жилищным кредитам, в результате чего стоимость некоторых крупных пакетов долгов за год уже упала на десятки процентов.
Всего в США выпущено ипотечных облигаций более чем на $6 трлн. Для сравнения: государственный долг Штатов составляет $8,8 трлн.
Если жители Украины и постсоветского пространства узнали об ипотеке лишь в последние годы, то в экономически развитых странах это давно является практически неотъемлемым атрибутом жизни. Здесь сложнее найти человека, не связанного с ипотекой, чем того, кто ею пользуется. По сути, именно ипотечное кредитование обеспечивает в США основной доход банковской системы и является стержнем американского финансового рынка.
Дело в том, что жилье, являющееся предметом ипотеки в США, – это одновременно и средство обеспечения ценных бумаг – ипотечных облигаций. В них в США конвертируются две трети всех закладных на дома и иную жилую недвижимость. Таким образом, получается замкнутый круг. Выдав кредит заемщику под залог жилья, банк, ипотечная компания или сберегательная ассоциация эмитируют на сумму залога ипотечные облигации и перепродают их крупным финансовым институтам, чтобы сразу же получить деньги, которые опять-таки идут на выдачу ипотечных кредитов.
В итоге в Соединенных Штатах значительная часть населения является должниками по ипотечным кредитам. Одновременно институциональные инвесторы (пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные фонды и т. д.) активно вкладывают средства в ипотечные облигации. Эта система достаточно четко функционировала до последнего времени. Однако развитие ипотечного кредитования рано или поздно должно было столкнуться с проблемой неплатежеспособности заемщиков: процент невозврата по ипотечным кредитам достиг критических значений.
Так, по последним данным, на ненадежных заемщиков, не выполняющих условия получения кредитов, приходится 20% кредитов. Невозвраты в 2006 году по этим кредитам достигли 13%. В итоге – дефолт десятков компаний, специализирующихся на ипотечном кредитовании.
При этом нужно отметить, что подобное развитие событий легко можно было предвидеть, исходя из экономически неоправданной “легкости” ипотечного кредитования в США. В чем-то она связана с пресловутой “мобильностью” граждан этой страны: американцы легко меняют место жительства и, как правило, на новом месте приобретают жилье в кредит. Благо это необременительно и несложно – ипотечные кредиты предлагают множество кредитных учреждений. В отличие от Украины ипотечное кредитование в США не является “кабальным” и редко превышает 5% годовых. Кредиты обычно предоставляются на длительный срок, а если по тем или иным причинам заемщик не может своевременно погасить платежи, существует гибкая система рефинансирования.
Более того, рынок недвижимости в США отличается от украинского еще и тем, что в Америке продается жилье, находящееся в ипотеке. То есть заемщик, почувствовав, что ему не по карману выплачивать кредит, может продать свою недвижимость вместе с долгом по кредиту другому лицу и переселиться в более дешевое жилье.
Такой “либерализм” и гибкие условия решения ипотечной проблемы со временем привели к тому, что ипотечные кредиты стали выдавать “по первому требованию”, без должного изучения платежеспособности клиентов. В результате жилье в кредит легко получали и те, кто расплачиваться в принципе не собирался. Поэтому количество проблемных кредитов начало увеличиваться, как снежный ком, провоцируя лавину дефолтов.
Естественно, подобное сразу же отразилось на курсе облигаций, которые выпускались под ипотечные закладные и обращались на рынке. В одночасье ипотечные ценные бумаги упали в цене, превратившись в крайне рисковый инструмент для вложения денег. Косвенно ипотечный кризис уже сказался на местном рынке недвижимости: чтобы компенсировать потери от невозвратов кредитов, банки и ипотечные компании начинают реализовывать заложенное жилье, чем создают дополнительное предложение и толкают цены вниз.
Ситуация на американском рынке ипотечного кредитования может сказаться и на других рынках, прежде всего, в экономически развитых странах. Однако в Европе ситуация смягчается относительно скромными по сравнению с США масштабами развития ипотеки и малой востребованностью ипотечных облигаций со стороны инвесторов. Кроме того, в Европе ипотечные кредиты выдают не с такой легкостью, как в США, и стараются тщательнее проверять платежеспособность потенциальных заемщиков.
Совсем иное дело – российский и украинский ипотечные рынки. Здесь пока банки практически не эмитируют ценные бумаги, обеспеченные ипотекой. С другой стороны, поскольку ипотека начала развиваться сравнительно недавно, отсутствуют и массовые неплатежи по жилищным кредитам: они могут появиться лишь в случае, если экономическая ситуация начнет существенно ухудшаться. Поэтому, если у нас в стране и произойдет обвал ипотечного рынка, то по причинам, имеющим мало общего с американской ситуацией.
Самое вероятное, что может произойти в постсоветских государствах, – это падение цен на недвижимость из-за упавшего спроса, который, вполне возможно, наконец иссякнет при ухудшении экономических условий и повышении цен выше разумных пределов. Действительно, какой смысл идти в “банковскую кабалу” ради сомнительных квадратных метров “второй свежести”, если они дорожать не будут, а возможно и подешевеют, и со временем на них можно будет поднакопить деньги?
С другой стороны, цены на рынке недвижимости в Украине таковы, что можно выбирать: либо взять кредит $150 тыс. на 15 лет под 5% годовых и купить себе скромную виллу в Калифорнии с видом на океан, либо взять те же $150 тыс. на те же 15 лет, но уже под 20% годовых и купить однокомнатную квартиру на Харьковском массиве Киева с видом на мусоросжигательный завод. Отсюда следует вывод, что еще одной причиной обвала украинской либо российской ипотеки может быть переориентация молодых перспективных заемщиков на рынки других стран. Тем более США и Европа все охотнее берут специалистов из СНГ, а не из Азии.
Что же касается перспектив американского ипотечного рынка, то его нынешний кризис, скорее всего, пойдет ему только на пользу. Рынок очистится от мусора ипотечных бумаг, а банки и ипотечные компании вновь ужесточат требования по кредитованию жилья.