Банк может заинтересоваться той или иной квартирой лишь в том случае, если она станет его активом. По данным операторов рынка недвижимости, от 30 до 60% жилья на «вторичке» приобретается с помощью ипотечных программ различных банков. Ипотекой не занимается разве что ленивый.
В то время как у части населения бытует устойчивая неприязнь к кредиту, поскольку они не видят в нем пользы, а лишь оценивают то, что стоимость жилья при использовании именно такого способа оплаты неимоверно возрастает.
Спорить с этим особо не приходится, да, в принципе, и не нужно. Особенно если взглянуть на ипотечный кредит на вторичном рынке с другой стороны. Количество мошенничеств уже стало притчей во языцех и, несмотря на то что значительная часть схем хорошо известна любому, кто хотя бы немного интересовался этим вопросом, абсолютных способов защиты не существует. А наиболее близкие к абсолюту средства почти всегда труднодоступны для рядового гражданина. Чего, кстати, не скажешь о банках – эти финансовые структуры, как правило, имеют намного больше возможностей, в том числе и неофициальных, для проверки «чистоты» сделки.
Однако банк заинтересуется той или иной квартирой лишь в том случае, если она может стать его активом. Например, обеспечением ипотечного кредита. При этом на данный момент на рынке существует несколько вариантов ипотечного кредитования покупки жилья на вторичном рынке. Наименее удобный с точки зрения проверки банком надежности сделки – кредит, при котором залоговым имуществом выступает другая собственность, а не покупаемая квартира. Однако, как правило, на этом варианте банки настаивают тогда, когда потребитель по тем или иным причинам требует прокредитовать покупку квартиры, вызывающей у финучреждения сомнения. То есть случай, когда банк требует заложить иное имущество, а не приобретаемую квартиру, – это сигнал опасности. Либо он вообще не хочет проверять «чистоту» квартиры (как правило, если требование о залоге другого имущества является стандартным при кредитовании квартиры по выбору клиента), либо проверка уже прошла и ее результаты банк не устроили. В первом варианте возникает вопрос: «Зачем платить больше?», а во втором лучше узнать причины требования банка и поменять свой выбор объекта покупки.
Случай, когда банк требует заложить другое имущество, а не приобретаемую квартиру, – это сигнал опасности
Более удобно, когда при выдаче ипотечного кредита банк принимает в качестве залога само покупаемое жилье и лишь требует заявить о наличии другого имущества. Это означает, что каких-либо конкретных нарушений банку в отношении этой квартиры обнаружить не удалось и его больше беспокоит общая платежеспособность кредитуемого. В таком случае кредит вполне можно брать.
Ну и идеальный вариант – банку вполне достаточно лишь данных о квартире или доме. Бывает такое крайне редко. Однако это сигнал почти 100%-й уверенности финучреждения в том, что приобретаемое жилье не скрывает никаких «сюрпризов». Как правило, это новостройки последних лет, у которых с момента сооружения и до продажи был лишь один хозяин, либо более старые квартиры, где состав жильцов не менялся длительное время. Если банк согласен выдать кредит в размере 80-90% стоимости квартиры, довольствуясь лишь ее залогом, то покупать однозначно стоит.
В связи с этим следует отметить такой незаслуженно обойденный вниманием потребителей сегмент рынка ипотечных кредитов, как кредит под квартиру, определяемую кредитором. Как правило, это жилье, полученное банком по невыплаченным ипотечным кредитам. Поэтому среди них могут встречаться самые разные варианты. Конечно, выбор все равно меньше, нежели на открытом рынке, однако он все же есть. Кроме того, такие квартиры максимально приближены к тому, что можно назвать безопасной покупкой, иначе бы они никоим образом не оказались бы в распоряжении банка.
Процедуры проверок практически у всех банков одинаковы. Как сообщили изданию «СЕЙЧАС» в АКБ «Надра», кредит предоставляется под квартиру, выбранную заемщиком. Правда, для этого он должен уже после получения предварительного решения о выдаче кредита в течение трех месяцев подыскать подходящий вариант и предоставить целый список документов:
– копии паспортов владельцев квартиры;
– копии справок о присвоении идентификационного номера владельцев квартиры;
– правоустанавливающие документы на квартиру;
– выписка о регистрации прав собственности на недвижимое имущество (справка-характеристика из БТИ);
– технический паспорт на квартиру;
– решение органа опеки и попечительства (в случае необходимости);
– справка от соответствующих организаций (или из ЖЭКа) об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
– справка из ЖЭКа о зарегистрированных в квартире лицах (форма 3);
– отчет об экспертной оценке квартиры.
Но предоставление такого пакета документов не гарантирует получения кредита. Служба безопасности проверяет каждый из поданных документов и сведения, в них содержащиеся. После чего принимается окончательное решение о выдаче займа.
По подобной схеме работают все остальные крупные банки – может только несколько различаться пакет предоставляемых документов (как правило, в сторону его увеличения. В «Правэкс-банке», например, требуют еще и справку из ЖЭКа о балансовой стоимости квартиры, а также документы на жилплощадь, куда будут выселять несовершеннолетних детей из продаваемого жилья). Кроме того, некоторые финучреждения не практикуют разграничение предварительного и окончательного решений о предоставлении кредита.
ГЛАВНОЕ
Так что обращение за ипотечным кредитом на покупку жилья на вторичном рынке в банк кроме непосредственной цели – получения средств – выполняет еще и функцию дополнительной проверки «чистоты» покупаемой квартиры. И в случае если банк внезапно начинает требовать дополнительное обеспечение, стоит подумать о том, чем именно это вызвано. Скорее всего – это именно какие-то скрытые недостатки в приобретаемой жилплощади. Поэтому следует приостановить процесс и еще раз оценить возможные выгоды. А если банк вообще отказывается принять приобретаемое жилье в залог, то от сделки лучше отказаться.
Автор – Александр ПОПОВ
Источник – http://times.liga.net